BIM và CAD thường đến tay chủ đầu tư dưới dạng hai báo giá đặt cạnh nhau: một bộ bản vẽ quen thuộc và một "hồ sơ BIM" phí cao hơn, kèm vài hình phối cảnh ba chiều bắt mắt.
Khác biệt thực chất không nằm ở nét vẽ mà ở hệ thống dữ liệu phía sau, thứ quyết định hồ sơ có còn khớp nhau khi thiết kế bắt đầu thay đổi.
BIM và CAD khác nhau trước hết ở bản chất của sản phẩm bàn giao. Hồ sơ CAD là tập hợp bản vẽ rời rạc, mỗi tờ là một tập nét vẽ độc lập. Hồ sơ BIM lại là một mô hình nơi mỗi cấu kiện đều mang dữ liệu, còn bản vẽ chỉ là lát cắt trích xuất từ mô hình ấy.
Thị trường hiện hay gọi lẫn 3 cách làm hồ sơ vào nhau. Cách thứ nhất là bản vẽ 2D bằng AutoCAD, mỗi mặt bằng hay mặt cắt là một file riêng.
Cách thứ hai dựng khối 3D hình học để nhìn được không gian công trình. Cách thứ ba là BIM, nơi mỗi bức tường là một cấu kiện mang loại, vật liệu và tầng của nó, và theo hãng Autodesk, bản vẽ được suy ra từ mô hình nên thay đổi sẽ tự cập nhật trên mọi góc nhìn liên quan.
Khối 3D hình học vẫn xếp chung phía CAD, bởi nó giải quyết chuyện nhìn chứ chưa chạm tới dữ liệu. Sáu tiêu chí dưới đây là những điểm hai phía tách nhau rõ nhất, xét theo giá trị thực tế chủ đầu tư nhận được:
| Tiêu chí | CAD 2D và mô hình 3D hình học | Mô hình BIM |
|---|---|---|
| Sửa một chỗ trong thiết kế | Sửa tay từng bản vẽ liên quan, dễ sót tờ | Sửa trên mô hình, bản vẽ trích từ đó cùng cập nhật |
| Nguồn của khối lượng | Người đo bóc đọc bản vẽ rồi tính | Đếm từ đối tượng trong mô hình |
| Lúc phát hiện xung đột | Khi chồng bản vẽ bằng mắt hoặc khi đã ra công trường | Khi ghép mô hình các bộ môn ở giai đoạn thiết kế |
| Hồ sơ nộp thẩm định | Bản vẽ và thuyết minh | Bản vẽ, thuyết minh và dữ liệu mô hình định dạng mở |
| Chi phí và thời gian thiết kế | Nhẹ hơn ở giai đoạn đầu | Tốn công dựng mô hình từ sớm, phí thường cao hơn |
| Dữ liệu cho vận hành | Chủ yếu là bản vẽ hoàn công | Mô hình hoàn công bàn giao được cho đơn vị vận hành |
Các tiêu chí trong bảng trên không khẳng định BIM luôn chiếm ưu thế ở mọi tiêu chí, vì chi phí ban đầu của CAD thấp hơn. Phần chi phí của việc triển khai BIM tại Song Anh luôn đảm bảo ngang bằng với các phương pháp truyền thống nhưng về khả năng giữ hồ sơ nhất quán, còn điều đó đáng giá bao nhiêu thì tùy dự án.
Trước khi đi vào chi tiết, chủ đầu tư cần hiểu rõ: mô hình 3D rất dễ bị giới thiệu như thể đã triển khai BIM.
>>> Xem thêm: Revit khác CAD ở điểm nào khi triển khai thực tế
Mô hình 3D chỉ mô tả hình dạng, còn mô hình BIM mô tả thêm mỗi khối trong đó là cấu kiện gì. Hai mô hình có thể trông giống hệt nhau khi trình chiếu, khác biệt chỉ lộ ra khi hỏi mô hình về dữ liệu, chẳng hạn bức tường này gồm mấy lớp vật liệu.
Trong mô hình hình học, bức tường ngăn căn hộ là khối hộp có dài, cao và dày, ngoài ra không có thêm dữ liệu.
Trong mô hình BIM, cùng bức tường đó mang loại tường, các lớp vật liệu, phân vị tầng và thông tin kỹ thuật cần kiểm soát, biến cả mô hình thành một cơ sở dữ liệu có hình dạng.
Hệ quả nằm ở việc chủ đầu tư làm được gì với mô hình sau khi nhận. Một khối hình học xoay được, cắt được, nhưng không đếm được, muốn biết tầng mười hai có bao nhiêu mét vuông tường gạch vẫn phải quay về bản vẽ đo tay.
Nó vẫn có ích khi duyệt hình khối kiến trúc, chỉ là không nên trả phí BIM cho sản phẩm dừng ở mức đó. Cấu trúc thông tin mô hình sẽ được phân tích chi tiết trong bài viết: mô hình thông tin công trình BIM là gì, còn giá trị dữ liệu lộ rõ nhất khi thiết kế bắt đầu thay đổi.
Đổi một chi tiết trong hồ sơ CAD nghĩa là mở từng bản vẽ ra sửa tay, sót tờ nào lệch tờ đó. Với BIM, sửa trên mô hình thì mặt bằng, mặt cắt và bảng thống kê sẽ tự cập nhật. Rủi ro chuyển sang chất lượng dựng mô hình, vì sai số ấy sẽ lan sang mọi bản vẽ trích xuất.
Giả sử kiến trúc sư dời một cột ở tầng điển hình để mở rộng lối vào căn góc. Với hồ sơ CAD, thay đổi ấy phải vẽ lại thủ công trên mặt bằng kiến trúc, kết cấu, mặt cắt và bản vẽ cơ điện, mỗi bộ môn một file riêng.
Đối với các dự án cao tầng, một chỗ lệch trên tầng điển hình còn bị nhân lên theo mọi tầng dùng chung bản vẽ đó. Khoảng cách giữa BIM và CAD vì vậy thể hiện rõ nhất ở hai việc đi liền sau mỗi lần thay đổi: tính lại khối lượng và soát lại xung đột.
Với CAD, khối lượng là kết quả người đo bóc đọc bản vẽ rồi tính toán thủ công. Với BIM, khối lượng được trích xuất trực tiếp từ các đối tượng trong mô hình. Con số từ BIM nhất quán hơn, nhưng chỉ đúng bằng mô hình: dựng thiếu hay sai đối tượng thì số vẫn sai.
Vì vậy khối lượng từ BIM vẫn cần được kiểm tra, chỉ là cách kiểm tra khác đi: chủ đầu tư truy ngược được từng con số về đúng cấu kiện sinh ra nó trên mô hình.
Để hiểu thêm điều kiện để khối lượng từ mô hình đủ tin cậy, chủ đầu tư có thể xem thêm bài viết: bóc tách khối lượng từ mô hình BIM có chính xác không.
Với hồ sơ CAD, xung đột giữa kết cấu và cơ điện thường lộ ra khi chồng bản vẽ soát bằng mắt, hoặc muộn hơn là ngoài công trường. Khi mô hình các bộ môn được ghép đủ vào một không gian tọa độ chung, BIM dò ra va chạm ngay từ giai đoạn thiết kế.
Có thể hình dung: Trường hợp ống gió vướng dầm được sửa trên mô hình chỉ tốn công điều chỉnh vài thao tác, còn phát hiện sau khi đổ bê tông thì kéo theo đục phá, tranh cãi phương án và trễ tiến độ.
Phần mềm chỉ ra chỗ va chạm, còn cách xử lý vẫn do kỹ sư quyết định, như bài clash detection ngăn chặn xung đột từ giai đoạn thiết kế đã phân tích. Câu hỏi kế tiếp của chủ đầu tư là cơ quan nhà nước chấp nhận loại hồ sơ nào.
Bản vẽ và thuyết minh kỹ thuật vẫn nằm trong hồ sơ thiết kế. Từ ngày 01/7/2026, công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên còn phải áp dụng BIM từ bước lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Dữ liệu mô hình nộp theo định dạng mở, file gốc nộp thêm khi cơ quan yêu cầu đối chiếu.
Quy định này nằm ở Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng. Ngưỡng bắt buộc xét theo cấp công trình chứ không theo nguồn vốn, nên một công trình cao tầng xây mới của doanh nghiệp tư nhân, nếu đạt cấp II trở lên, cũng thuộc diện áp dụng.
Cấp công trình được xác định theo thông tư riêng, nên chủ đầu tư cần tra đúng phụ lục thông tư đó thay cho việc tự ước tính từ số tầng.
Hai chi tiết trong cùng điều khoản chạm thẳng vào câu hỏi BIM thực chất hay BIM danh nghĩa. Định dạng mở được nêu là chuẩn IFC, còn file gốc phải giữ nguyên tham số, cấu trúc đối tượng và thuộc tính, nên mô hình chỉ có hình khối 3D sẽ lộ ngay ở bước đối chiếu.
Bên cạnh đó, phạm vi và mức thông tin mô hình được xác định theo thỏa thuận hợp đồng ở từng giai đoạn. Nghị định không định sẵn độ chi tiết, phần đó thuộc về hợp đồng mà chủ đầu tư ký kết.
Theo Luật số 19/2026/QH16 sửa đổi Luật Kiến trúc, từ ngày 01/3/2027, thiết kế kiến trúc và lập hồ sơ thiết kế kiến trúc bắt buộc áp dụng BIM theo quy định pháp luật xây dựng.
Dù vậy, không phải công trình nào cũng thuộc diện bắt buộc, và với nhóm còn lại, hồ sơ 2D vẫn có chỗ đứng hợp lý.
Hồ sơ 2D vẫn đủ dùng khi công trình nằm dưới ngưỡng bắt buộc, ít bộ môn chen nhau trong cùng không gian và thiết kế ít thay đổi sau khi chốt. Ngay trong dự án làm BIM, nhiều chi tiết cấu tạo nhỏ vẫn vẽ 2D vì nhanh và rõ ràng hơn.
Nhà ở riêng lẻ, công trình quy mô nhỏ hay một hạng mục cải tạo cục bộ thường thuộc nhóm này. Kết cấu đơn giản, cơ điện thưa, người thiết kế có kinh nghiệm vẫn giữ được các bản vẽ khớp nhau mà không cần mô hình dữ liệu.
Hãng Autodesk cũng xác nhận CAD và BIM thường được dùng cùng nhau, phần vẽ chi tiết 2D vẫn làm bằng AutoCAD.
Chi phí là điểm cần nhìn nhận thẳng thắn khi cân nhắc giữa BIM và CAD. BIM dồn công sức lên đầu dự án vì phải dựng mô hình tích hợp dữ liệu, nên phí thiết kế thường cao hơn và các giai đoạn đầu có thể kéo dài hơn.
Phần bù lại đến sau: ít sửa hồ sơ, giảm phát sinh ngoài công trường và có dữ liệu dùng cho vận hành. Câu hỏi quyết định là chi phí sửa hồ sơ và phát sinh có khả năng vượt phần phí thêm hay không.
Với tòa nhà nhiều tầng điển hình, hệ cơ điện dày và trần kỹ thuật chật, cán cân thường nghiêng về BIM, chưa kể nhóm này vốn đã nằm trong diện bắt buộc. Khi đã chọn BIM, việc còn lại là bảo đảm thứ mình nhận về đúng là BIM.
Cách nhanh nhất là hỏi mô hình những câu mà một khối 3D đơn thuần không trả lời được. Chủ đầu tư không cần thành thạo phần mềm, chỉ cần đề nghị đơn vị thiết kế thao tác trực tiếp trên file và quan sát dữ liệu có thực sự nằm trong mô hình.
Dưới đây là 5 câu hỏi chủ đầu tư có thể đặt ra để kiểm tra ngay trong buổi làm việc đầu tiên:
4 câu đầu tiên giúp kiểm tra mô hình có dữ liệu thật, câu cuối kiểm tra dữ liệu đó có được cam kết bằng văn bản. Câu hỏi về hợp đồng nặng ký nhất, vì nghị định để phạm vi BIM cho hợp đồng quyết định.
>>> Tìm hiểu thêm: LOD là gì, mức LOD nào để bóc tách khối lượng
Việc lựa chọn giữa BIM và CAD rốt cuộc là chọn mức kiểm soát hồ sơ phù hợp với quy mô và rủi ro của từng dự án. Ở những dự án cao tầng mà kiến trúc, kết cấu và cơ điện phải phối hợp chặt chẽ, phạm vi triển khai BIM cần được chốt rõ ràng ngay trong hồ sơ.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
