Bộ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh không đo bằng độ dày tập bản vẽ, mà đo bằng khả năng dùng được của những người cầm nó sau đó, từ người thẩm tra, nhà thầu thi công cho tới đơn vị vận hành.
Một bộ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh không đo bằng số lượng bản vẽ, mà đo bằng khả năng triển khai thi công thực tế sau khi rời tay đơn vị thiết kế. Cụ thể, hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh sẽ cần đáp ứng 5 tiêu chí:
5 tiêu chí nêu trên nối thành một chuỗi, hỏng một mắt xích thì phần còn lại mất giá trị sử dụng. Trong đó, điều kiện đầu tiên cũng là chỗ dễ hiểu nhầm nhất, bởi chữ "đủ" không có một mốc chung áp cho mọi dự án. Phần dưới đây làm rõ nó trước.
Chữ "hoàn chỉnh" là chỗ dễ hiểu nhầm nhất. Nhiều chủ đầu tư mặc định hồ sơ càng dày càng chắc ăn, nên lúc nhận bàn giao thì đếm bản vẽ thay vì đối chiếu nội dung. Hoàn chỉnh thật ra là đại lượng tương đối, neo vào bước thiết kế đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Sức nặng của câu hỏi này vừa tăng lên. Trước ngày 01/7/2026, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở của nhiều loại công trình còn phải trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
Luật Xây dựng năm 2025 số 135/2025/QH15 cùng Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã bỏ thủ tục đó, và Điều 29 khoản 1 giao chủ đầu tư tự thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt.
Vòng lọc cuối của cơ quan nhà nước không còn, nên sai sót sẽ không được ai bắt giúp. Câu hỏi bộ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh cần đáp ứng những gì vì thế chuyển từ chuyện thủ tục thành chuyện quản trị rủi ro.
Bộ hồ sơ được coi là đủ khi nội dung khớp với bước thiết kế đã chốt cho dự án, chứ không phải khi đạt tới một số lượng bản vẽ nào đó. Việc đầu tiên lúc nhận bàn giao vì vậy là xác định mình đang nghiệm thu bước nào.
Theo Điều 16 khoản 2 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, người quyết định đầu tư chốt số bước thiết kế trước hoặc khi phê duyệt dự án, và chủ đầu tư quyết định số bước triển khai sau đó nếu được giao tại quyết định phê duyệt.
Con số này nằm trong hồ sơ dự án chứ không mặc định theo thông lệ, và nó chi phối toàn bộ cách hiểu chữ "đủ".
Điều 16 khoản 3 của Nghị định chia thành bốn cách tổ chức bước thiết kế:
| Số bước thiết kế | Tổ hợp các loại thiết kế |
|---|---|
| Một bước | Thiết kế bản vẽ thi công |
| Hai bước | Cơ sở và bản vẽ thi công; FEED và bản vẽ thi công; kỹ thuật và bản vẽ thi công |
| Ba bước | Cơ sở, kỹ thuật và bản vẽ thi công; cơ sở, FEED và bản vẽ thi công; FEED, kỹ thuật và bản vẽ thi công |
| Nhiều bước | Theo thông lệ quốc tế |
Bốn cách chia trên cho thấy cùng một dự án có thể đủ ở bước này và thiếu ở bước kia, nên không tồn tại mốc hoàn chỉnh tuyệt đối dùng chung cho mọi hồ sơ.
Trước khi đánh giá bất cứ điều gì khác, Ban quản lý dự án nên mở lại quyết định phê duyệt dự án để biết bộ hồ sơ trên bàn thuộc bước nào.
Về cấu trúc, Điều 18 khoản 1 quy định hồ sơ thiết kế gồm thuyết minh, bản vẽ và tài liệu liên quan, lập cho từng công trình; Điều 16 khoản 5 bổ sung dự toán xây dựng khi có yêu cầu.
Riêng dự án từ hai bước trở lên, Điều 16 khoản 6 buộc thiết kế bước sau phải phù hợp với thông số kỹ thuật chủ yếu của bước trước, và chủ đầu tư phải báo cáo bằng văn bản về nội dung thay đổi trước khi phê duyệt.
Quy cách hồ sơ là phần tự kiểm được nhanh nhất mà không cần chuyên môn sâu, cũng là phần bị xem nhẹ nhiều nhất vì nghe giống chuyện hình thức.
Điều 18 Nghị định 217/2026/NĐ-CP đặt ra 5 nhóm yêu cầu:
| Yêu cầu quy cách | Căn cứ |
|---|---|
| 1. Hồ sơ lập cho từng công trình, gồm thuyết minh, bản vẽ và tài liệu liên quan | Điều 18 khoản 1 |
| 2. Bản vẽ đúng kích cỡ, tỷ lệ và khung tên theo tiêu chuẩn áp dụng; khung tên đủ tên và chữ ký của người trực tiếp thiết kế, người kiểm tra, chủ trì và chủ nhiệm thiết kế; tổ chức tư vấn ký và đóng dấu | Điều 18 khoản 2 |
| 3. Đóng thành tập, lập danh mục, đánh số và ký hiệu để tra cứu, bảo quản lâu dài | Điều 18 khoản 3 |
| 4. Phần thiết kế kiến trúc và hồ sơ xác định chi phí đầu tư theo pháp luật chuyên ngành tương ứng | Điều 18 khoản 4 |
| 5. Hồ sơ điện tử được ký số, đúng định dạng lưu trữ, lập thành thư mục có danh mục, tiêu đề, số thứ tự và ký hiệu | Điều 18 khoản 5 |
5 nhóm yêu cầu này đều kiểm được bằng cách lật hồ sơ và mở thư mục, không cần chờ ý kiến chuyên môn. Điểm chung của chúng là phục vụ khả năng truy vết, tức khi công trình có sự cố thì xác định được ai đã vẽ, ai đã kiểm, ai đã chủ trì và bản nào là bản đang dùng.
Bốn chữ ký trên khung tên là bốn lớp trách nhiệm khác nhau, và một khung tên trống vài ô nghĩa là một lớp kiểm soát chưa diễn ra.
Riêng khoản 5 về hồ sơ điện tử là phần nhiều chủ đầu tư chưa nắm kỹ. Nghị định giao trách nhiệm về tính chính xác và đầy đủ của hồ sơ điện tử cho chủ đầu tư, không phải cho đơn vị thiết kế. Nhận một thư mục tệp tin rời rạc, không đặt tên theo quy tắc, là nhận luôn phần rủi ro đó.
Đối với các dự án công trình cao tầng, thiếu chỉ dẫn kỹ thuật thì bộ hồ sơ dừng lại ngay, vì gói thầu thi công chưa mời được.
Điều 24 khoản 2 Nghị định 217/2026/NĐ-CP xác định chỉ dẫn kỹ thuật là tài liệu không tách rời của hồ sơ thiết kế, lập cho các công trình trừ nhà ở riêng lẻ, và bản được phê duyệt là một thành phần của hồ sơ mời thầu thi công.
Ở nhóm công trình quy mô lớn, yêu cầu còn chặt hơn một bậc. Điều 24 khoản 3 quy định chỉ dẫn kỹ thuật phải lập riêng với công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo yêu cầu của chủ đầu tư.
Các công trình còn lại mới được gộp vào thuyết minh thiết kế. Dự án cao tầng thường rơi vào nhóm cấp I hoặc quy mô lớn, nên một bộ hồ sơ chỉ có vài dòng chỉ dẫn rải rác trong thuyết minh là chỗ cần xem lại trước khi mời thầu.
Lý do nằm ở chỗ chỉ dẫn kỹ thuật quyết định chất lượng vật liệu, yêu cầu thi công và cách nghiệm thu từng công tác. Thiếu nó, mỗi nhà thầu chào giá theo cách hiểu riêng về chủng loại vật liệu và mức hoàn thiện, khiến các hồ sơ dự thầu không còn cùng mặt bằng so sánh.
Phần chênh lệch đó dồn sang giai đoạn thi công dưới dạng tranh chấp nghiệm thu hoặc phát sinh khối lượng. Dự toán lo vế còn lại: chỉ dẫn kỹ thuật quy định chất lượng, dự toán quy định giá trị.
Ba điều kiện phía trên thuộc về pháp lý và hình thức, kiểm được bằng cách đối chiếu văn bản. Điều kiện thứ tư khó hơn hẳn: ba bộ môn có thật sự khớp nhau trên cùng một hệ dữ liệu hay không.
Một bộ hồ sơ đủ chữ ký, đúng quy cách vẫn có thể chứa đầy xung đột kỹ thuật chưa xử lý, bởi xung đột không hiện ra khi lật từng trang bản vẽ.
Muốn thiết kế đồng bộ, trước hết các bộ môn phải cùng đứng trên một hệ tọa độ và một hệ cao độ của công trình thực tế.
Khi Song Anh triển khai BIM trong dự án cao tầng, giá trị thực tế không nằm ở mô hình ba chiều trực quan mà nằm ở khả năng kiểm soát dữ liệu giữa các bộ môn. BIM là cách tổ chức dữ liệu và phối hợp, không phải một bản dựng đẹp mắt để trình bày.
Nếu kiến trúc, kết cấu và MEP đặt trên những mốc khác nhau, việc rà xung đột mất ý nghĩa và kết quả sẽ sạch một cách giả tạo.
Trình tự phối hợp vì thế cần rõ ràng: kiến trúc và kết cấu dựng bộ khung trước, MEP vào sau, với hai dữ liệu phải chốt sớm nhất là cao độ thông thủy trần kiến trúc và kích thước hệ cơ điện.
Độ tin cậy của khối lượng bóc tách ra từ hồ sơ cũng phụ thuộc vào điều kiện này. Phần hay thiếu nằm ở hệ cơ điện, các lỗ mở và công tác chừa chờ hoàn trả, mặt dựng và kết cấu bao che, tầng hầm cùng tầng kỹ thuật.
Bộ hồ sơ chỉ thật sự khép lại sau bốn việc: thẩm tra nếu công trình thuộc diện phải thẩm tra, chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt bằng quyết định kèm đóng dấu vào hồ sơ, và nghiệm thu hồ sơ thiết kế theo hợp đồng. Bỏ qua việc nào cũng để lại một lỗ hổng cho giai đoạn sau.
Thẩm tra đi trước và chỉ áp dụng với một số công trình theo quy định. Điều 29 khoản 3 Luật Xây dựng năm 2025 đặt kết quả thẩm tra hồ sơ thiết kế làm cơ sở cho việc thẩm định của chủ đầu tư.
Điều 41 khoản 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định thêm cá nhân tham gia thẩm tra phải đủ điều kiện năng lực hành nghề, báo cáo lập theo Mẫu số 11 Phụ lục I.
Thẩm định thuộc về chủ đầu tư, áp dụng cho bước thiết kế triển khai ngay trước khi lựa chọn nhà thầu thi công và làm cơ sở phê duyệt (Điều 41 khoản 1). Nếu thấy nội lực chưa đủ, khoản 3 cho phép thuê tổ chức, cá nhân có chuyên môn phù hợp cùng tham gia.
Phê duyệt có một yêu cầu hay bị làm thiếu. Theo Điều 42 khoản 4, người được giao phê duyệt phải đóng dấu và ký xác nhận trực tiếp vào hồ sơ được phê duyệt, gồm cả thuyết minh lẫn bản vẽ, theo mẫu dấu tại Mẫu số 14 Phụ lục I. Ký ở trang bìa hay ký trong quyết định thôi là chưa đủ.
Nghiệm thu khép lại quy trình. Điều 25 khoản 3 quy định căn cứ hồ sơ đề nghị nghiệm thu của nhà thầu tư vấn, chủ đầu tư kiểm tra khối lượng đã thực hiện so với hợp đồng rồi chấp thuận nghiệm thu nếu đạt yêu cầu. Đây là lúc toàn bộ tiêu chí phía trên được đem ra dùng.
Ký duyệt không chuyển trách nhiệm về chất lượng thiết kế sang chủ đầu tư. Điều 25 khoản 1 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định nhà thầu tư vấn thiết kế chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế do mình thực hiện, và việc thẩm tra, thẩm định hay phê duyệt không thay thế, không làm giảm trách nhiệm đó.
Ký duyệt vì vậy không phải nhận hết lỗi về mình, cũng không phải cái cớ để ký cho xong. Hồ sơ càng được soi kỹ trước khi ký thì cả hai bên càng ít phải quay lại tranh luận khi công trình đã lên tầng.
Xâu chuỗi lại, một bộ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh là bộ hồ sơ khả thi trong quá trình triển khai thi công thực tế sau khi rời tay đơn vị thiết kế.
Nó phải vượt được bốn bài kiểm tra: người thẩm tra đọc và kết luận được, nhà thầu triển khai được bản vẽ thi công, người làm dự toán bóc ra con số đáng tin, và đơn vị vận hành sau này còn dùng lại được.
Bài kiểm tra cuối chính là yêu cầu tại Điều 20 khoản 4 Luật Xây dựng năm 2025, khi thiết kế phải bảo đảm yêu cầu bảo trì cùng phương án quản lý, khai thác và sử dụng công trình.
Tổng thầu thiết kế Song Anh triển khai kiến trúc – kết cấu – MEP trong cùng một hệ dữ liệu và lập dự toán ngay từ giai đoạn thiết kế ý tưởng, để chi phí và kỹ thuật không lệch nhau khi hồ sơ đi tới bước đấu thầu.
Nếu chủ đầu tư đang chuẩn bị nghiệm thu một bộ hồ sơ thiết kế cho dự án cao tầng và muốn rà lại năm điều kiện trên trước khi ký, đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh có thể cùng quý vị soát hồ sơ theo đúng bước thiết kế đã chốt.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
.png)
Toà nhà Gia Định - 566 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, (Thủ Đức) TP.HCM
Hotline: 0962 860 220
.png)
Email: songanh.cm1@gmail.com
.png)
Website: sa-corp.vn
