BOQ là gì: đó là bảng tiên lượng liệt kê từng đầu việc xây lắp kèm mô tả chi tiết, đơn vị tính và khối lượng, được bóc tách từ hồ sơ thiết kế để các nhà thầu chào giá trên cùng một mặt bằng.
Không ít chủ đầu tư chỉ coi BOQ như phụ lục của dự toán, nhưng khi bước vào thi công, chính bảng này lại là căn cứ để nghiệm thu và thanh toán. Vì vậy, BOQ cần được xem xét cẩn trọng như một tài liệu pháp lý của hợp đồng.
BOQ (Bill of Quantities) là bảng khối lượng mời thầu hoặc bảng tiên lượng. Đây là danh mục công việc cần thi công, trong đó mỗi dòng thể hiện rõ nội dung công việc, đơn vị đo lường và khối lượng tương ứng để các nhà thầu điền đơn giá chào thầu.
Một dòng BOQ thông thường gồm năm cấu phần: mã hiệu công việc, phần mô tả, đơn vị tính, khối lượng, cùng phần đơn giá, thành tiền để trống cho nhà thầu điền. Do đó, cùng một bảng khối lượng sẽ tồn tại ở hai trạng thái.
BOQ trắng là bản do bên mời thầu phát hành. BOQ chào giá là bản nhà thầu nộp lại trong hồ sơ dự thầu. Bản của nhà thầu trúng thầu, sau khi thương thảo, sẽ chính thức trở thành phụ lục hợp đồng.
Trong năm cấu phần đó, cột mô tả mới là phần cốt lõi nhất, dù người xem thường chỉ nhìn vào con số khối lượng. Lấy dòng "bê tông sàn tầng điển hình, đơn vị m³" làm ví dụ.
Nếu mô tả không nêu rõ mác bê tông, không làm rõ đã gồm cốp pha hay chưa, không quy định việc trừ lỗ mở kỹ thuật, thì mỗi nhà thầu sẽ tự hiểu và định giá theo một cách riêng. Khối lượng trên giấy giống hệt nhau, nhưng phạm vi công việc thực tế đằng sau lại hoàn toàn khác biệt.
Nói cách khác, BOQ là gì nếu nhìn từ góc độ chủ đầu tư: đó chính là bản xác lập phạm vi công việc được lượng hóa bằng các con số cụ thể.
Người tìm hiểu BOQ là gì thường rất dễ nhầm lẫn bảng này với hồ sơ dự toán. Hai tài liệu dùng chung cơ sở khối lượng thiết kế nhưng khác biệt hoàn toàn về chủ thể áp giá và mục đích sử dụng. Dự toán là số liệu chủ đầu tư lập để kiểm soát ngân sách, còn BOQ là khung khối lượng để các nhà thầu chào giá.
Dưới đây là 5 tiêu chí phân định rõ giữa BOQ và dự toán công trình:
| Tiêu chí | BOQ | Dự toán công trình |
|---|---|---|
| 1. Ai đặt đơn giá | Nhà thầu, khi chào giá | Chủ đầu tư hoặc đơn vị tư vấn, theo định mức và giá thị trường |
| 2. Mục đích | Tạo mặt bằng khối lượng chung để so sánh giá dự thầu | Xác định chi phí để quản lý và phê duyệt |
| 3. Phạm vi chi phí | Chỉ công việc thuộc phạm vi gói thầu | Gồm cả chi phí thiết bị, tư vấn, quản lý dự án, chi phí khác và dự phòng |
| 4. Thời điểm dùng nhiều nhất | Lúc đấu thầu và trong suốt quá trình thanh toán | Lúc lập kế hoạch vốn, lập giá gói thầu |
| 5. Sau khi ký hợp đồng | Thành một phần của hợp đồng, căn cứ thanh toán | Là mốc tham chiếu nội bộ, không ràng buộc nhà thầu |
5 tiêu chí trên dẫn tới một nguyên lý thực tế: giá dự thầu chỉ có thể đối chiếu chuẩn xác với dự toán khi cả hai bên cùng đứng trên một mặt bằng khối lượng. Nếu BOQ phát hành thiếu đầu việc mà dự toán nội bộ lại có, độ chênh lệch chi phí không phản ánh năng lực cạnh tranh của nhà thầu mà chỉ phản ánh lỗ hổng trong khâu bóc tách hồ sơ.
Để hiểu rõ hơn mối liên hệ ràng buộc giữa các tầng chi phí dự án, chủ đầu tư có thể tham khảo thêm bài viết: Dự Toán Và Tổng Mức Đầu Tư Khác Nhau Ở Điểm Nào?
Mức độ ràng buộc pháp lý của BOQ phụ thuộc trực tiếp vào hình thức giá hợp đồng. Với hợp đồng trọn gói, khối lượng trong BOQ gắn liền với phạm vi cam kết và giá cố định. Với hợp đồng theo đơn giá, BOQ là khung đơn giá cơ sở, còn giá trị thanh toán thực tế căn cứ theo khối lượng nghiệm thu tại hiện trường.
Các hình thức giá hợp đồng này được quy định cụ thể tại Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Giá trọn gói chỉ được điều chỉnh trong các tình huống như bất khả kháng hoặc thay đổi phạm vi công việc.
Trong khi đó, hợp đồng đơn giá phân thành hai nhánh: đơn giá cố định giữ nguyên đơn giá, còn đơn giá điều chỉnh cho phép điều chỉnh cả đơn giá theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Đối với hợp đồng trọn gói, một đầu việc bị sót trong BOQ sẽ không tự nhiên biến mất. Nó lập tức biến thành tranh chấp về phạm vi: liệu công việc đó đã nằm trong giá trọn gói hay chưa.
Mẫu hồ sơ mời thầu xây lắp vì vậy thường cho phép nhà thầu làm rõ các khối lượng sai lệch so với bản vẽ. Nhà thầu sẽ lập bảng chào giá riêng cho phần chênh lệch và không gộp vào giá dự thầu chính thức.
Những bảng giải trình này cần được đàm phán dứt điểm ở khâu thương thảo hợp đồng, bởi khi đã ký kết thì việc xử lý phát sinh sẽ phức tạp hơn rất nhiều.
Hợp đồng theo đơn giá cố định mang rủi ro ở chỗ khác. Nghị định về hợp đồng xây dựng đặt một ngưỡng cho khối lượng thực tế tăng hoặc giảm hơn 20% so với khối lượng ghi trong hợp đồng.
Khi mức lệch đó đồng thời làm thay đổi hơn 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá của công việc, hai bên xác định đơn giá mới. Đơn giá mới áp cho phần khối lượng vượt quá 120% khối lượng ghi trong hợp đồng, nếu khối lượng giảm hơn 20% thì đơn giá mới áp cho toàn bộ khối lượng thực tế nghiệm thu.
Một BOQ có sai lệch nhiều so với thiết kế vì thế sẽ dẫn đến vòng đàm phán đơn giá ngay giữa lúc thi công.
Nhà thầu dày dạn kinh nghiệm thường chủ động chào giá cao ở những đầu việc dự báo sẽ tăng khối lượng và hạ giá ở các dòng có khả năng giảm bớt. Để hiểu rõ hơn về hiện tượng giá dự thầu mất cân bằng này, chủ đầu tư có thể tham khảo thêm bài viết: Dự Toán Lệch Giá Thầu Cần Xử Lý Thế Nào Cho Đúng?
Trong quá trình đánh giá hồ sơ thầu, các dòng BOQ còn thiếu cơ sở chắc chắn chính là nơi chủ đầu tư cần soi xét kỹ đơn giá bất thường. Nguồn gốc của sự chênh lệch này hiếm khi bắt nguồn từ một phép tính số học thuần túy.
Phần lớn sai lệch trong bảng BOQ không xuất phát từ sai sót nhân chia khối lượng mà nằm ở chất lượng hồ sơ thiết kế và câu chữ mô tả đầu việc. Kỹ sư bóc tách có thể tính rất đúng theo bản vẽ, song chính bản vẽ lại thiếu chi tiết cấu tạo hoặc chưa được phối hợp đồng bộ giữa các bộ môn.
Nguyên nhân thứ nhất là mức độ chi tiết của hồ sơ chưa đạt chuẩn phục vụ đấu thầu. Một bộ hồ sơ thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt dự án chưa chắc đã đủ độ sâu để bóc tách khối lượng chi tiết như bản vẽ thi công.
Khi một gờ chỉ chống thấm hay lớp cấu tạo hoàn thiện bị bỏ lửng, kỹ sư lập BOQ chỉ có thể ước lượng tạm tính. Việc này vô tình đẩy rủi ro sang nhà thầu, và họ sẽ chủ động tính thêm dự phòng vào đơn giá dự thầu.
Nguyên nhân thứ hai nảy sinh tại điểm giao giữa các bộ môn, nơi mỗi bên ngầm hiểu là bên kia đã bóc tách. Các vị trí lỗ mở sàn kỹ thuật, ống lồng sleeve xuyên dầm, xử lý chống thấm cổ ống sàn vệ sinh hay hoàn thiện quanh hộp gen đều nằm ở ranh giới giữa kiến trúc, kết cấu và cơ điện.
Nếu mô tả BOQ không phân định rõ trách nhiệm, công việc đó rất dễ bị tính trùng lặp hai lần, hoặc bị bỏ quên hoàn toàn. Quy trình phối hợp chuẩn xác cho hạng mục này được làm rõ trong bài viết sleeve MEP: quy trình phối hợp từ thiết kế đến thi công.
Nguyên nhân thứ ba là diễn đạt mô tả chung chung. Nếu chỉ ghi "sơn tường trong nhà" mà không nêu nhãn hiệu, số lớp sơn, có bả matit hay không thì mỗi nhà thầu sẽ chào giá theo một giả định riêng, và đơn giá thấp nhất chưa hẳn đã là lựa chọn an toàn nhất.
Đối với nhà cao tầng, mức độ ảnh hưởng của 3 nguyên nhân trên còn bị nhân bản theo số tầng. Tình huống điển hình là dòng chống thấm sàn vệ sinh quên ghi phần cổ ống tại một căn hộ mẫu.
Sơ suất nhỏ này sẽ nhân lên ở mọi căn hộ cùng trục đứng qua hàng chục tầng, khiến câu chữ thiếu sót ban đầu biến thành khối lượng phát sinh của cả tòa tháp. Các sai sót thường gặp khi bóc tách bản vẽ rời rạc đã được tổng hợp chi tiết trong bài viết bóc tách khối lượng.
Khi đã hiểu rõ bản chất BOQ là gì, chủ đầu tư không nhất thiết phải ngồi tính lại từng con số khối lượng. Thay vào đó, hãy kiểm tra qua 3 lớp: khả năng truy vết khối lượng về bản vẽ, câu chữ mô tả rõ ràng để các nhà thầu hiểu thống nhất và những phần việc chưa đo đếm được phải được ghi nhận thành giả định minh bạch.
Lớp kiểm tra thứ nhất là tính truy vết. Đối với các gói việc lớn như bê tông, cốt thép, ống thông gió hay cáp điện chính, tư vấn lập BOQ phải chỉ ra con số đó được bóc từ bản vẽ nào, trục tầng nào và phương pháp đo ra sao. Một bảng khối lượng không thể truy xuất nguồn gốc thì không thể nghiệm thu và rất khó bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
Lớp thứ hai là rà soát câu chữ mô tả như các điều khoản kinh tế. Mô tả công việc cần đồng bộ với chỉ dẫn kỹ thuật, xác định rõ chủng loại vật tư, phạm vi bao gồm và loại trừ, cùng phương pháp đo bóc theo hướng dẫn xác định khối lượng hiện hành.
Những phần việc chưa đủ dữ liệu để tính chuẩn xác nên được tách riêng thành hạng mục tạm tính kèm thuyết minh, tránh trộn lẫn vào khối lượng đã chốt cứng.
Lớp thứ ba là bảng danh mục giả định và loại trừ. Một bảng BOQ chất lượng luôn đính kèm phần thuyết minh về các giả định kỹ thuật và những đầu việc chưa bao gồm trong gói thầu.
Tài liệu này giúp chủ đầu tư nhận diện sớm rủi ro chi phí trước khi phát hành hồ sơ mời thầu. Với hợp đồng trọn gói, đây là khâu kiểm soát cốt lõi nhằm ngăn ngừa các tranh chấp về ranh giới công việc sau này.
Hướng dẫn áp dụng là Quyết định 1041/QĐ-BXD ngày 26/6/2026 của Bộ Xây dựng, theo đó loại khối lượng, mức độ chi tiết và đơn vị tính cần phù hợp với loại thiết kế và giai đoạn xác định chi phí.
Đáng chú ý, văn bản này cho phép sử dụng trực tiếp khối lượng trích xuất từ mô hình BIM, không bắt buộc bóc tách lại thủ công từ bản vẽ 2D, khi mô hình đáp ứng 4 điều kiện kiểm soát: mô hình đã được kiểm tra, rà soát, mô hình phản ánh rõ phạm vi công việc, các bộ phận và hệ thống kỹ thuật, các đối tượng có đủ thông tin để xác định khối lượng, và dữ liệu khối lượng có thể truy xuất, tổng hợp, kiểm tra được.
Do đó, điều chủ đầu tư cần đòi hỏi là khả năng truy xuất ngược từng dòng tiên lượng về đúng đối tượng hình học trên mô hình, chứ không chỉ đơn thuần là việc dự án có ứng dụng BIM hay không.
Một bảng BOQ chỉ thực sự chuẩn xác khi hồ sơ bản vẽ đã được giải quyết triệt để các xung đột tiếp giáp giữa kiến trúc, kết cấu và cơ điện trước khi đưa vào tính toán. Đó là lý do độ tin cậy của bảng khối lượng được quyết định ngay từ khâu thiết kế hơn là ở thao tác bóc tách khối lượng cơ học.
Khi ba bộ môn được giao cho ba đơn vị tư vấn thiết kế độc lập, chủ đầu tư thường nhận về ba bộ hồ sơ hoàn chỉnh ở từng nhánh nhưng lại rời rạc ở các điểm giao thoa. Trong vai trò tổng thầu thiết kế, Song Anh triển khai đồng bộ, combine 3 bộ môn kiến trúc, kết cấu và cơ điện trên cùng một hệ dữ liệu.
Nhờ đó, các vị trí xung đột giữa bộ môn được xử lý trên hồ sơ trước khi chuyển giao sang bộ phận lập tổng dự toán và quản lý chi phí dự án. Một bộ hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đạt chuẩn được thiết lập theo cách này sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng đối soát từng dòng khối lượng về đúng vị trí cấu kiện trên bản vẽ.
>>> Tìm hiểu thêm: Quy Trình Phối Hợp Đa Bộ Môn Trong Thiết Kế Nhà Cao Tầng
Nắm rõ BOQ là gì cũng là hiểu vì sao một bảng tiên lượng chất lượng phải được chuẩn bị ngay từ khi bản vẽ còn đang hoàn thiện. Với gói thầu xây lắp chuẩn bị phát hành hồ sơ mời thầu, các điểm tiếp giáp liên bộ môn cần được rà soát kỹ lưỡng trước khi đóng gói thành các con số trong BOQ.
Nếu chủ đầu tư cần một góc nhìn chuyên sâu từ đơn vị thiết kế thực chiến, đội ngũ kỹ sư của Song Anh luôn sẵn sàng đồng hành rà soát bản vẽ và bảng khối lượng, chủ đầu tư và ban quản lý dự án có thể tham khảo thêm chuyên mục tư vấn thiết kế của Song Anh.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
