Chi phí thiết kế nội thất dự án là khoản duy nhất trong nhóm phí thiết kế không có định mức tỷ lệ phần trăm để tra cứu sẵn. Hệ thống định mức xây dựng hiện hành loại hạng mục này ra khỏi bảng tỷ lệ, và yêu cầu xác định bằng dự toán chi phí tư vấn dựa trên khối lượng công việc thực tế.
Nắm chắc nguyên tắc này, người quyết định đầu tư mới có thể đọc thấu những báo giá chênh lệch nhau nhiều lần mà bên nào nghe cũng có lý.
Chi phí thiết kế nội thất dự án không được tính bằng định mức tỷ lệ phần trăm như chi phí thiết kế kiến trúc, kết cấu hay cơ điện. Khoản này xác định bằng cách lập dự toán chi phí tư vấn cho khối lượng công việc thực tế. Khác biệt này thuộc về bản chất, không phải một quy ước mềm do thị trường tự đặt ra.
Căn cứ nằm ngay trong hệ thống định mức đang có hiệu lực. Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD, áp dụng từ ngày 01/7/2026 và thay thế Thông tư 12/2021/TT-BXD, liệt kê tại mục 3.9 những công việc mà định mức chi phí thiết kế xây dựng chưa bao gồm.
Điểm f của mục này ghi vỏn vẹn một dòng: thiết kế nội thất. Cùng phụ lục đó nêu luôn hướng xử lý cho các trường hợp bị loại ra, rằng công việc tư vấn chưa có định mức chi phí ban hành thì chi phí tư vấn xác định bằng dự toán chi phí.
Nguyên tắc này thực ra không phải điểm mới phát sinh từ đợt sửa văn bản năm 2026. Ngay từ tháng 02/2018, Văn phòng Chính phủ từng gửi văn bản hỏi Bộ Xây dựng về chi phí tư vấn thiết kế nội thất cho một dự án thành phần thuộc dự án cải tạo trụ sở làm việc.
Hướng dẫn tại Công văn 248/BXD-KTXD khi ấy cũng nêu rõ: phải lập dự toán. Tinh thần quản lý chi phí đó được giữ liền mạch qua nhiều đợt chuyển giao chính sách, điều thay đổi duy nhất chỉ là phương pháp lập dự toán được chuẩn hóa dần theo từng kỳ ban hành.
Hệ quả thực tế nằm ở chỗ này. Không tồn tại tỷ lệ chuẩn nào để tra cho hạng mục nội thất, nên mọi báo giá dạng "bằng x phần trăm giá trị thi công" đều là thỏa thuận thương mại của riêng đơn vị đưa ra con số đó, không phải kết quả áp dụng định mức.
Với dự án vốn ngoài ngân sách, chủ đầu tư không bắt buộc lập dự toán theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Dù vậy, đây vẫn là khung đọc báo giá tốt nhất đang có, bởi nó là khung duy nhất yêu cầu người báo giá phải minh bạch khối lượng công việc họ sẽ triển khai.
Cấu trúc của một bản dự toán chi phí tư vấn hoàn chỉnh gồm sáu mục rành mạch: chi phí chuyên gia, chi phí quản lý, chi phí khác, thu nhập chịu thuế tính trước, các loại thuế và chi phí dự phòng. Trong cấu trúc này, chi phí chuyên gia là phần lõi quyết định quy mô gói tiền, bởi năm khoản còn lại hầu hết đều bám theo tỷ lệ nhân lực chuyên môn này.
Chi phí chuyên gia được tính từ số nhân sự, chức danh của từng người và thời gian thực làm trên dự án. Nói cách khác, khoản tiền chủ đầu tư chi trả phản ánh khối lượng công việc, không phản ánh số lượng bản vẽ được giao nộp cuối kỳ.
Riêng chi phí dự phòng bị khống chế trần theo Thông tư 36/2026/TT-BXD: không quá 10% tổng các khoản còn lại khi khoản chi này nằm trong tổng mức đầu tư, và không quá 5% khi nằm trong dự toán xây dựng công trình. Hai ngưỡng lệch nhau vì mức độ rõ ràng của thông tin ở hai thời điểm cũng lệch nhau.
Chính cách bóc tách theo khối lượng nhân sự đó cắt nghĩa một tình huống vốn khiến không ít chủ đầu tư đau đầu. Hai hồ sơ báo giá gửi về cho cùng một diện tích sàn có thể chênh nhau nhiều lần mà bên nào giải trình nghe cũng hợp lý, căn nguyên chỉ vì hai đơn vị đang tính thời gian cho hai tập hợp công việc rất khác nhau.
Đơn vị thứ nhất tính đủ ngày công phối hợp với nhóm kiến trúc, kết cấu, cơ điện MEP và thời gian túc trực xử lý ngoài công trường xuyên suốt giai đoạn hoàn thiện.
Đơn vị thứ hai chỉ tính vừa đủ ngày công để lên layout mặt bằng và kết xuất vài bức ảnh 3D. Hai con số chênh lệch một trời một vực, đơn giản vì khối lượng trách nhiệm đi kèm cũng hoàn toàn khác nhau.
Vì vậy, tài liệu cần yêu cầu kèm báo giá không phải bản phối cảnh bắt mắt, mà là bảng nhân sự và thời gian. Bảng đó cho biết ai làm, làm bao lâu và làm phần nào. Đó là căn cứ duy nhất đặt được hai báo giá lên cùng một mặt bằng so sánh.
Cách báo giá đang phổ biến trên thị trường sẽ bao gồm đơn giá theo mét vuông, tỷ lệ phần trăm trên giá trị thi công nội thất và trọn gói theo dự toán nhân sự. Điểm khác nhau căn bản giữa chúng không nằm ở con số cuối, mà nằm ở việc bên nào phải chịu trách nhiệm khi khối lượng công việc thay đổi giữa chừng.
Dưới đây là 3 cách khác biệt trong cách báo giá:
| Cách báo giá | Cơ sở tính | Rủi ro thuộc về bên nào |
|---|---|---|
| Đơn giá theo mét vuông | Diện tích sàn nội thất nhân đơn giá thỏa thuận | Chủ đầu tư, vì phạm vi hồ sơ không tăng giảm theo diện tích |
| Tỷ lệ phần trăm giá trị thi công | Phần trăm trên giá trị thi công nội thất dự kiến | Chủ đầu tư, vì phí tăng theo giá vật liệu chứ không theo công sức thiết kế |
| Trọn gói theo dự toán nhân sự | Bảng nhân sự, thời gian và phạm vi hồ sơ giao nộp | Đơn vị thiết kế, với điều kiện phạm vi được mô tả đủ ngay từ đầu |
Lựa chọn thứ ba bám sát nhất với nguyên lý quản lý chi phí hiện hành đối với nhóm dịch vụ tư vấn chưa có sẵn bảng tỷ lệ. Đây cũng là phương án sòng phẳng nhất, buộc chủ đầu tư và tư vấn phải ngồi lại chốt cặn kẽ từng đầu việc trước khi đàm phán con số tài chính.
Hai cách tính còn lại vẫn có đất diễn trong giai đoạn sơ bộ lập dự toán ban đầu khi thông tin dự án còn mỏng, nhưng đến bước chuẩn bị ký kết hợp đồng, một bảng dự toán chi tiết theo nhân sự vẫn là chốt chặn an toàn nhất.
Đáng chú ý là ngay ở hình thức tính theo mét vuông, đơn giá nội thất cho một tòa tháp cao tầng thường thấp hơn rất nhiều so với nhà phố hay biệt thự riêng lẻ, xuất phát từ một logic thiết kế rất đặc thù.
Đơn giá theo mét vuông của một dự án luôn lùi xuống khi quy mô tăng, bởi công sức thiết kế tập trung vào loại căn mẫu chứ không nhân lên theo từng căn. Chính các đơn vị nội thất cũng công bố biểu giá lùi dần theo diện tích cho nhóm nhà phố và văn phòng nhỏ, và biên độ lùi còn rộng hơn khi bước sang quy mô hàng trăm căn.
Hệ quả là mặt bằng giá quảng cáo của nhóm nhà lẻ không dùng để đọc một báo giá dự án được. Muốn so ba báo giá cho cùng một dự án, phía chủ đầu tư nên quy chúng về tổng chi phí cho toàn bộ phạm vi hoặc về số nhân sự và thời gian, chứ đừng quy về đơn giá mỗi mét vuông.
Phí thiết kế giảm theo mức độ lặp lại vì công sức nằm ở loại căn mẫu, không nằm ở số căn. Hệ thống định mức nhà nước đã lượng hóa nguyên tắc đó thành hệ số cụ thể.
Với thiết kế xây dựng, công trình lặp lại trong cùng một dự án được điều chỉnh bằng hệ số k: công trình thứ nhất giữ nguyên định mức, công trình thứ hai còn 0,36 và từ công trình thứ ba trở đi còn 0,18.
Chi tiết đáng giá nhất lại nằm ở cấu trúc công thức chứ không nằm ở dãy hệ số. Định mức thiết kế chỉ đem 90% giá trị ra nhân với hệ số lặp lại, còn 10% dành cho công tác giám sát tác giả thì giữ nguyên trong mọi trường hợp.
Nói cách khác, phần vẽ ra phương án được phép rẻ đi rất nhanh khi lặp lại, nhưng phần đi theo công trình cho tới khi hoàn thành thì không.
Hạng mục nội thất chưa có định mức, nên hệ số vừa nêu không phải quy định bắt buộc áp cho nó. Nguyên lý bên trong hệ số thì lại áp thẳng được vào bàn đàm phán.
Một tòa tháp bốn trăm căn thường chỉ có bốn đến sáu loại căn mẫu, nên phần thiết kế phương án đúng là chia được cho toàn bộ số căn và đơn giá trên mỗi mét vuông giảm rất mạnh.
Phần theo sát công trường thì ngược lại, vì nó lặp theo từng sàn: duyệt mẫu vật liệu, xử lý sai khác giữa bản vẽ và hiện trạng thi công, kiểm tra vị trí thực của trần và thiết bị. Khối lượng của nhóm việc này gần như tỷ lệ thuận với số sàn, và không rẻ đi theo số căn.
Tách được hai phần đó ra thì việc thương lượng dễ hơn hẳn. Cách làm đơn giản là yêu cầu bên thiết kế báo giá thành hai dòng riêng: một dòng cho hồ sơ phương án và hồ sơ kỹ thuật của từng loại căn mẫu, một dòng cho công tác tại công trường tính theo tháng nhân sự hoặc theo số đợt duyệt mẫu và số lần kiểm tra hiện trường.
Dòng thứ nhất thương lượng được theo số loại căn, dòng thứ hai thì không nên ép, vì nó gắn với tiến độ thi công chứ không gắn với số căn.
Ép giá đều cả hai phần theo một đơn giá mét vuông duy nhất thường cho kết quả không mong muốn. Phía tư vấn thiết kế sẽ tìm cách cắt bớt ở đâu đó, và chỗ dễ cắt nhất luôn là phần bám sát công trường, phần không có sản phẩm giao nộp nhìn thấy được.
Hậu quả không rơi vào giai đoạn thiết kế mà rơi vào giai đoạn thi công: sai khác kích thước thực tế, hụt chiều cao trần, vị trí thiết bị lệch so với phương án. Những sai số dạng này vốn đã dễ phát sinh trong nhà cao tầng ngay cả khi hồ sơ được làm đủ.
Nói tóm gọn lại, phần thiết kế phương án là chỗ quy mô dự án giúp chủ đầu tư tiết kiệm thật, còn phần bám công trường là chỗ tiết kiệm trên hợp đồng nhưng trả giá ngoài công trường.
Trên thực tế triển khai, các khoản chi phí phát sinh trong hợp đồng nội thất hiếm khi bắt nguồn từ chuyện chủ đầu tư bất ngờ đổi gu thẩm mỹ. Nguyên nhân phổ biến hơn nhiều lại nằm ở những phần việc mà hai bên mặc định là đối phương phải làm, nhưng lại không ghi thành câu chữ trong phạm vi hợp đồng.
Đây chính là vùng rủi ro điển hình của một gói thầu không có khung định mức chuẩn làm điểm tựa.
Sự khác biệt lộ ra khi đặt cạnh thiết kế xây dựng. Ở đó, chi phí tính theo định mức đã bao trọn bảy đầu việc: thuyết minh thiết kế, các bản vẽ, lập dự toán, lập chỉ dẫn kỹ thuật, lập quy trình bảo trì, giám sát tác giả và mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
Chủ đầu tư không cần đàm phán từng thứ vì định mức đã quy định sẵn. Hạng mục nội thất thì không có khung định sẵn nào, nên mỗi đầu việc tương ứng đều phải xuất hiện thành một dòng trong hợp đồng. Không ghi thì mặc định là chưa có, chủ đầu tư cần nắm rõ 3 thứ:
Phần việc này quyết định trần, đèn, thiết bị và tuyến ống có nằm đúng chỗ hay không, nhưng lại dễ bị bỏ khỏi dự toán nhất vì nó không sinh ra bản vẽ mới. Thứ tư là khoản chi phí áp dụng mô hình thông tin công trình, vốn được quy định là khoản bổ sung xác định riêng bằng dự toán, chứ không phải thứ đã nằm sẵn trong phí thiết kế.
Trần của khoản này được ấn định theo từng đầu việc tư vấn trong Phụ lục VIII của thông tư định mức hiện hành, nên chủ đầu tư có cơ sở để hỏi bên thiết kế đang áp trần nào cho đầu việc nào.
Điểm cốt lõi của bốn khoản mục này là chúng rất dễ thương lượng với chi phí hợp lý nếu được đưa thẳng vào điều khoản hợp đồng ban đầu. Ngược lại, nếu để phát sinh giữa chừng khi bộ máy tư vấn đã phân bổ xong nhân sự, chi phí bổ sung sẽ bị đội lên gấp nhiều lần.
Dành ra vài giờ kiểm tra kỹ phạm vi báo giá ngay từ đầu sẽ giúp ban quản lý tránh được những tuần dài chờ đợi và những khoản phát sinh sửa chữa tốn kém khi công trình đã bước vào hoàn thiện.
Chi phí thiết kế nội thất thuộc nhóm chi phí tư vấn xây dựng trong tổng mức đầu tư, tách hẳn khỏi khoản tiền dùng để làm ra sản phẩm nội thất. Đây là ranh giới quyết định việc chủ đầu tư có kiểm soát được khoản chi này hay không.
Theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP, tổng mức đầu tư gồm bảy khoản mục, trong đó chi phí tư vấn xây dựng đứng độc lập bên cạnh chi phí xây dựng và chi phí thiết bị. Phần thiết kế nằm trọn trong khoản mục tư vấn.
Phần thi công nội thất mới là phần đi theo hai đường khác nhau: hạng mục gắn cố định vào công trình như trần, vách, sàn hoàn thiện hay hệ tủ âm tường được xếp vào chi phí xây dựng; thiết bị công trình và đồ rời được xếp vào chi phí thiết bị, cùng toàn bộ các khoản vận chuyển, lắp đặt, thí nghiệm hiệu chỉnh và chạy thử đi kèm.
Ranh giới này bị trộn khá thường xuyên trên hồ sơ thực tế, và hệ quả không dừng lại ở chuyện hạch toán. Một quầy lễ tân bị đẩy nhầm sang chi phí xây dựng sẽ làm sai luôn cơ sở tính của những khoản mục khác, vốn được tính theo tỷ lệ phần trăm trên chi phí xây dựng và chi phí thiết bị.
Kèm theo đó là mất khả năng so sánh giữa các gói thầu, vì hai gói cùng phạm vi lại đang được xếp vào hai nhóm chi phí khác nhau. Tách đúng ngay từ bước lập tổng mức đầu tư thì phí thiết kế mới đọc được, thương lượng được và theo dõi được qua từng lần điều chỉnh.
Sau cùng, một bộ hồ sơ nội thất chỉ đứng vững khi nó khớp với kiến trúc, kết cấu và cơ điện của chính tòa nhà đó, chứ không phải khi nó đẹp trên phối cảnh. Đó cũng là lý do Song Anh triển khai thiết kế nội thất các dự án cao tần trong vai trò tổng thầu thiết kế.
Phương án nội thất được được triển khai đồng bộ với các bộ môn thiết kế, để những gì chủ đầu tư duyệt trên bản vẽ là những gì dựng được ngoài công trường và để khoản chi phí thiết kế nội thất dự án làm đúng phần việc mà nó được trả tiền.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
