Dự toán lệch giá thầu là tình huống biên bản mở thầu đã có trên bàn, còn con số nhà thầu chào lại nằm ngoài khoảng mà dự toán gói thầu được duyệt đã tính. Nhiều chủ đầu tư nghĩ ngay tới việc hủy thầu và tổ chức lại từ đầu.
Pháp luật đấu thầu không bắt buộc như vậy. Việc cần làm là chọn đúng hướng xử lý, kịp thời hạn, và hiểu vì sao khoảng lệch xuất hiện ngay từ hồ sơ thiết kế.
Câu trả lời dứt khoát là không. Tình huống dự toán lệch giá thầu vốn là kịch bản đã được các nhà làm luật dự liệu thấu đáo và ban hành sẵn hành lang tháo gỡ. Vì vậy, hủy thầu chỉ là giải pháp đường cùng khi mọi ngả đường thương thảo đều bế tắc, chứ tuyệt đối không nên là phản xạ đầu tiên của người quyết định đầu tư.
Cơ sở pháp lý chi tiết nằm trọn tại Điều 140 Nghị định 214/2025/NĐ-CP, điều khoản chuyên biệt hướng dẫn xử lý tình huống trong đấu thầu qua mạng lẫn đấu thầu không qua mạng, có hiệu lực từ ngày 04/8/2025.
Thay vì băn khoăn liệu có được phép gỡ rối hay không, câu hỏi thực tế mà ban quản lý dự án cần giải quyết là: chọn phương án xử lý nào, cấp nào có thẩm quyền phê duyệt và thời hạn giải quyết trong bao nhiêu ngày.
Trước khi tính đến các kịch bản đàm phán hay chào giá lại, có một thao tác nghiệp vụ căn bản rất hay bị bỏ qua.
Con số thực tế để so sánh với giá gói thầu được duyệt không phải là con số đọc lên tại thời điểm mở thầu. Đây bắt buộc phải là giá dự thầu sau khi đã hoàn tất các bước sửa lỗi số học, hiệu chỉnh sai lệch khối lượng và trừ đi giá trị giảm giá hợp lệ.
Không ít gói thầu nhìn qua tưởng như đã vượt trần ngân sách ngay tại thời điểm mở thầu, nhưng sau khi qua bộ lọc kỹ thuật này lại trở về ngưỡng an toàn.
Khi đó, tình huống dự toán lệch giá thầu thực chất chưa từng xảy ra. Nhiệm vụ đầu tiên của tổ chuyên gia là chốt cứng con số so sánh cuối cùng, thay vì vội vàng báo cáo ngay rằng gói thầu đã vượt dự toán.
Chủ đầu tư có ba hướng xử lý, được chọn một hoặc kết hợp lần lượt theo khoản 8 Điều 140 Nghị định 214/2025/NĐ-CP. Điều kiện áp dụng là toàn bộ nhà thầu đạt yêu cầu kỹ thuật đều vượt giá gói thầu đã duyệt, xét trên con số đã chốt ở phần trên.
3 hướng xử lý này không tương đương nhau, mỗi hướng ứng với một giả định khác nhau về việc lỗi nằm ở bên nào, nên chọn sai hướng thì vừa mất thời gian vừa khó giải trình. Dưới đây là 3 hướng xử lý cùng điều kiện áp dụng và ràng buộc kèm theo:
| Hướng xử lý | Áp dụng khi nào | Ràng buộc phải nắm |
|---|---|---|
| 1. Cho các nhà thầu chào lại giá dự thầu | Khi giá gói thầu đã tính đủ các yếu tố cấu thành chi phí, tức khoảng lệch đến từ cách nhà thầu định giá | Hồ sơ chào lại nộp trong không quá 10 ngày kể từ ngày bên mời thầu gửi văn bản đề nghị |
| 2. Cho chào lại giá đồng thời xem xét lại giá gói thầu và hồ sơ mời thầu | Khi chính dự toán hoặc yêu cầu kỹ thuật không còn phù hợp với mặt bằng giá và điều kiện thi công | Người có thẩm quyền duyệt điều chỉnh giá gói thầu tối đa 10 ngày kể từ ngày nhận đề nghị, và phải xong trước ngày mở hồ sơ chào lại |
| 3. Mời nhà thầu xếp hạng thứ nhất vào đàm phán giá | Khi khoảng lệch không lớn và chủ đầu tư muốn giữ tiến độ | Chỉ áp dụng với đấu thầu rộng rãi; giá sau đàm phán không vượt giá dự thầu thấp nhất đã qua sửa lỗi và trừ giảm giá |
3 hướng xử lý trong bảng trên chỉ khác nhau ở một điểm mấu chốt: căn nguyên của khoảng chênh lệch xuất phát từ phía nào. Do đó, bước phân tích nguyên nhân bao giờ cũng phải đi trước bước chọn phương án.
Về mặt tiến độ, hướng thứ hai tốn khoảng gấp đôi thời gian vì hai mốc 10 ngày nối tiếp nhau. Hướng đàm phán mang lại tốc độ nhanh nhất, nhưng đổi lại trách nhiệm giải trình đặt lên vai chủ đầu tư cũng là nặng nề nhất.
Thẩm quyền trong tình huống dự toán lệch giá thầu chia làm ba tầng, và đây là chỗ hồ sơ hay bị trả lại. Tổ chuyên gia chỉ đóng vai đề xuất: chốt con số so sánh, xác định nguyên nhân và kiến nghị hướng đi trong báo cáo đánh giá hồ sơ dự thầu.
Chủ đầu tư xem xét và quyết định chọn hướng, đồng thời chịu trách nhiệm giải trình về tính cạnh tranh của gói thầu. Riêng việc điều chỉnh giá gói thầu trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu lại thuộc thẩm quyền của người có thẩm quyền, nên hướng thứ hai luôn phải trình lên một cấp.
Hủy thầu đứng sau cả ba hướng này chứ không song song với chúng. Phương án hủy chỉ quay lại khi các hướng trên đã thử mà vẫn không đưa được giá đề nghị trúng thầu về trong ngưỡng, và khi gói thầu rơi đúng các trường hợp hủy thầu mà Luật Đấu thầu quy định.
Ngoài ba hướng vừa nêu, dự án cao tầng còn hay gặp một dạng lệch riêng, gắn với thời điểm duyệt dự toán.
Đáp án chuẩn xác theo luật định là con số dự toán mới được phê duyệt. Khoản 2 Điều 140 nghị định về lựa chọn nhà thầu nêu rõ: trường hợp dự toán gói thầu được phê duyệt sau ngày phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu thì giá trị dự toán mới này sẽ tự động thay thế giá gói thầu ghi trong kế hoạch đã duyệt trước đó.
Nguyên tắc cập nhật này mang tính hai chiều, áp dụng bình đẳng dù con số dự toán mới tăng lên hay giảm đi so với ước tính ban đầu.
Từ nguyên tắc thay thế này, ba hệ quả được suy ra theo giá trị của khoản chênh. Nếu dự toán duyệt cao hơn nhưng không làm vượt tổng mức đầu tư, chủ đầu tư không phải điều chỉnh kế hoạch lựa chọn nhà thầu.
Nếu phần cao hơn làm vượt tổng mức đầu tư, kế hoạch phải điều chỉnh. Trong nhánh này, hình thức lựa chọn nhà thầu đã duyệt mà không còn phù hợp với giá trị mới thì cũng điều chỉnh theo.
Ở chiều ngược lại, con số duyệt thấp hơn mà không làm đổi hình thức lựa chọn nhà thầu thì không phát sinh thủ tục.
Dạng dự toán lệch giá thầu này phổ biến ở dự án cao tầng vì một lý do rất đời thường. Kế hoạch lựa chọn nhà thầu thường được duyệt khi thiết kế cơ sở vừa hoàn tất, còn dự toán gói thầu chỉ chốt được khi thiết kế triển khai sau đó đủ chi tiết để bóc khối lượng.
Khoảng cách giữa hai mốc ấy có thể là vài tháng, đủ để mặt bằng giá vật liệu và nhân công dịch chuyển.
Nắm rõ nguyên tắc này giúp Ban quản lý dự án tránh hai lỗi ngược nhau. Một là trình lại thủ tục cho khoản chênh vốn không cần trình, hai là bỏ qua khoản chênh đã chạm ngưỡng tổng mức đầu tư.
Tới đây mọi phân tích đều xoay quanh chiều lệch lên, trong khi chiều còn lại cũng cần được đọc kỹ không kém.
Chưa hẳn đã là tin vui. Hiện tượng dự toán lệch giá thầu theo chiều tụt dốc quá sâu là một dấu hiệu cần kiểm tra cẩn trọng, bởi phần chi phí bị cắt gọt trên bảng giá dự thầu thường sẽ tìm cách quay lại dưới dạng phát sinh, chậm tiến độ và tranh chấp trong giai đoạn thi công.
Pháp luật đấu thầu đặt sẵn hai ngưỡng cảnh báo. Với gói thầu trọn, khi giá đề nghị trúng thầu thấp dưới 50% giá gói thầu được duyệt, chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu làm rõ các yếu tố cấu thành chi phí chào thầu.
Với gói thầu chia phần, ngưỡng tính trên từng phần thay vì trên tổng. Giá đề nghị trúng thầu của một phần chênh quá 30% so với giá trị của chính phần đó thì phần ấy phải được làm rõ, kể cả khi giá tổng vẫn nằm trong ngưỡng.
Tuy nhiên, thứ đáng đọc kỹ hơn con số tổng lại là cấu trúc đơn giá bên trong hồ sơ dự thầu. Hồ sơ dự thầu không cân bằng là hồ sơ chào đơn giá cao hơn đáng kể so với dự toán ở những hạng mục đơn giản, dễ phát sinh khối lượng, đồng thời chào thấp hơn đáng kể ở những hạng mục phức tạp và khó thi công.
Nếu gặp trường hợp này, chủ đầu tư có quyền yêu cầu nhà thầu làm rõ bằng văn bản các chi phí cấu thành giá dự thầu.
Dù lệch lên hay lệch xuống, dự toán lệch giá thầu vì vậy đều là tín hiệu về cùng một thứ. Đó là khoảng cách giữa những gì hồ sơ mô tả và những gì nhà thầu tin rằng mình sẽ phải làm ngoài công trường.
Dự toán lệch giá thầu phần lớn không sinh ra ở khâu tính toán số học, mà sinh ra sớm hơn một bước. Nó nằm ở mức độ đầy đủ và mức độ phối hợp của bộ hồ sơ thiết kế được dùng làm căn cứ bóc khối lượng, và có ba nguồn thường gặp nhất.
Nguồn thứ nhất là khối lượng bóc từ một hồ sơ chưa được phối hợp giữa các bộ môn. Chỗ giao nhau giữa kết cấu và cơ điện là nơi khối lượng dễ thiếu và cũng dễ trùng nhất, vì mỗi bộ môn đều mặc định phần vỏ chung đã có bên kia lo.
Phía nhà thầu bóc lại theo đúng hiện trạng hồ sơ thì ra một con số khác. Cả hai bên đều tính đúng theo tài liệu mình đọc, khoảng lệch nằm ở chính tài liệu.
Nguồn thứ hai là mức chi tiết chưa đủ để nhà thầu định lượng rủi ro. Ở mỗi chỗ hồ sơ để trống, nhà thầu thường giả định theo hướng bất lợi cho mình rồi cộng một biên phòng thủ vào đơn giá.
Biên đó không hiện thành một dòng riêng, nó nằm rải trong đơn giá của những hạng mục nhiều ẩn số nhất. Đây cũng là lý do khoảng lệch không giảm đi khi chủ đầu tư siết khâu duyệt dự toán.
Nguồn thứ ba là mặt bằng giá, và ngoài độ trễ thời gian đã nói ở trên còn có yếu tố địa bàn. Đơn giá vật liệu công bố cho một khu vực, nếu áp cho công trình nằm ở khu vực có điều kiện vận chuyển khác hẳn, sẽ tạo ra khoảng lệch ngay từ dòng đầu tiên của bảng giá.
Bù lại, đây là loại lệch đo được, nếu dữ liệu giá được cập nhật sát ngày mở thầu. Riêng với nhà cao tầng, ba nguồn trên còn được nhân lên theo số tầng.
Một chỗ giao nhau chưa được xử lý trên mặt bằng tầng điển hình sẽ lặp lại qua hàng chục tầng giống nhau, biến sai số nhỏ trên bản vẽ thành khoản chênh lớn trên bảng giá.
Đó chính là cơ chế khiến dự toán lệch giá thầu ở công trình cao tầng thường có biên độ rộng hơn, và nó cũng chỉ ra nơi cần can thiệp.
Biện pháp căn cơ nhất để thu hẹp dự toán lệch giá thầu phải được tiến hành ngay từ giai đoạn thiết kế. Bản chất của việc kiểm soát là chủ động giảm bớt các khoảng trống kỹ thuật trong hồ sơ trước khi trở thành căn cứ bóc khối lượng.
Mỗi khoảng trống được làm rõ là một biên phòng thủ mà nhà thầu không cần cộng thêm vào đơn giá dự thầu. Ban quản lý dự án có thể chủ động triển khai ba giải pháp trọng tâm ngay từ giai đoạn này.
Việc thứ nhất là chốt phối hợp giữa các bộ môn trước khi bóc khối lượng, tập trung vào trục giao nhau giữa kết cấu và cơ điện.
Quy trình BIM cho phép đưa ba bộ môn về chung một mô hình dữ liệu để phát hiện xung đột khi còn sửa được trên bản vẽ, nhưng công cụ chỉ phát hiện, còn phương án xử lý vẫn do kỹ sư quyết định.
Chủ đầu tư nên yêu cầu kết quả của bước này dưới dạng danh mục xung đột đã đóng kèm phương án cho từng vị trí.
Việc thứ hai là xác định mức độ chi tiết của hồ sơ theo đúng mục đích sử dụng. Mô hình dựng để phục vụ bóc khối lượng phải được dựng cho đúng mục đích đó thì khối lượng trích ra mới đáng tin cậy.
Chi tiết hơn mức cần thiết chỉ tốn thêm thời gian, còn chi tiết dưới mức cần thiết thì khối lượng chỉ mang tính tham khảo. Điều này nên được thống nhất bằng văn bản với đơn vị thiết kế từ đầu.
Việc thứ ba là cập nhật mặt bằng giá sát thời điểm mở thầu và dùng đúng dư địa mà quy định hiện hành đã mở.
Từ ngày 01/7/2026, theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, chủ đầu tư được điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí, kể cả chi phí dự phòng, mà không phải làm thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư.
Điều kiện là việc điều chỉnh không đổi mục tiêu và quy mô dự án, không vượt tổng mức đầu tư đã phê duyệt, không đổi cơ cấu nguồn vốn, và để bảo đảm tiến độ dự án. Đây là dư địa xử lý dự toán lệch giá thầu mà nhiều ban quản lý chưa dùng tới.
Cả ba việc đều cần một đầu mối chịu trách nhiệm cho kiến trúc, kết cấu và cơ điện. Khi ba bộ môn do ba đơn vị rời nhau đảm nhận, chỗ giao nhau trở thành vùng không ai nhận, và đó đúng là nơi khoảng lệch hình thành.
Trong vai trò tổng thầu thiết kế, Song Anh triển khai các dự án cao tầng theo hướng combine ba bộ môn kiến trúc, kết cấu và thiết kế cơ điện MEPF đồng bộ trên cùng một mô hình dữ liệu.
Cách tổ chức đó cho phép đóng danh mục xung đột trước khi hồ sơ được đem đi bóc khối lượng, và một bộ hồ sơ ít khoảng trống thì biên phòng thủ nhà thầu cộng vào đơn giá cũng mỏng đi theo.
Một gói thầu đã mở thì hướng xử lý bị giới hạn trong những gì điều khoản xử lý tình huống cho phép. Gói thầu tiếp theo của dự án thì vẫn còn nguyên dư địa, và dư địa đó nằm ở bộ hồ sơ đang được triển khai lúc này.
Nếu chủ đầu tư đang muốn rà soát lại mức độ đồng bộ của hồ sơ trước khi nó trở thành căn cứ bóc khối lượng cho gói thầu sắp tới, đội ngũ của chúng tôi luôn sẵn càng cùng chủ đầu tư rà soát lại hồ sơ nhằm mang đến phương án tư vấn thiết kế tối ưu nhất..
>>> Tìm hiểu thêm: Vì Sao Công Trình Cao Tầng Cần Phối Hợp Đa Bộ Môn Thiết Kế?
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
