Hạ tầng cấp điện cấp nước công trình giữ cùng lúc hai vai trò mà chủ đầu tư thường chỉ nhìn thấy một nửa. Đây vừa là điều kiện để công trình được phép đưa vào khai thác, vừa là trần công năng mà tòa nhà được phép vận hành về sau.
Điều khiến hai hệ này khác biệt với mọi bộ môn còn lại là một nửa dữ kiện thiết kế quan trọng nhất lại nằm ngoài quyền tự quyết của dự án.
Hạ tầng cấp điện cấp nước công trình sẽ cần chốt 2 thứ đồng thời:
Vế thứ hai hay bị bỏ qua ở giai đoạn chuẩn bị dự án. Con số công suất ghi trong hồ sơ không mô tả nhu cầu hiện tại, nó mô tả mức tối đa mà dự án được phép sử dụng.
Một khối đế thương mại bổ sung sau này, một khu bếp công nghiệp phát sinh theo yêu cầu của đơn vị thuê, hay một hệ trạm sạc xe điện lắp thêm dưới hầm đều va vào chính con số đã đăng ký từ nhiều năm trước.
Trong thực tế triển khai, cấp điện và cấp nước không hề dễ “chốt” bởi điểm đấu nối, cấp điện áp và áp lực nước tại đầu nguồn đều do đơn vị quản lý chuyên ngành bên ngoài ấn định. Sự phụ thuộc đó yêu cầu ban quản lý dự án phải khởi động nhóm việc này từ rất sớm.
Bởi hai con số này không nằm trong bản vẽ nội bộ, chúng nằm trong văn bản thỏa thuận ký với đơn vị quản lý bên ngoài. Vượt trần vì thế không phải chuyện kéo thêm một tuyến cáp hay đấu thêm một nhánh ống, mà là quay lại làm thỏa thuận mới với đầy đủ trình tự của nó.
Ở phía điện, khung pháp lý hiện hành là Luật Điện lực số 61/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/02/2025 và thay thế Luật Điện lực năm 2004.
Điều kiện, yêu cầu kỹ thuật và trình tự đấu nối cho hệ thống truyền tải và phân phối điện được quy định tại Thông tư 05/2025/TT-BCT ngày 01/02/2025, văn bản kế thừa và thay thế Thông tư 39/2015/TT-BCT.
Đây là chi tiết đáng lưu ý, vì phần lớn hướng dẫn đang lưu hành trên mạng vẫn dẫn văn bản cũ. Với quy mô phụ tải của một tòa cao tầng, dự án thường phải đấu nối ở cấp trung áp và tự đầu tư trạm biến áp riêng, tức phải dành sẵn quỹ đất hoặc một khoang kỹ thuật cho trạm ngay trong ranh dự án.
Suất đầu tư vì thế khác hẳn hình dung của một hộ tiêu thụ chỉ cần lấy điện hạ áp. Ở phía nước, Nghị định 117/2007/NĐ-CP về sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch đặt thỏa thuận đấu nối tại Điều 42.
Áp lực và lưu lượng tại điểm đấu nối do đơn vị cấp nước xác định theo năng lực mạng lưới khu vực, không theo mong muốn của dự án.
Ba tình huống làm vỡ trần đều xuất hiện muộn, khi thiết kế đã chốt và công trình đã thi công. Đó là bổ sung khối thương mại hoặc bếp công nghiệp, lắp thêm trạm sạc xe điện dưới hầm, và điều chỉnh cơ cấu căn hộ làm tăng số dân dự kiến. Cả 3 dẫn về cùng một việc là làm lại thỏa thuận.
Thời gian chờ phụ thuộc vào việc đơn vị quản lý có phải nâng cấp tuyến hoặc trạm khu vực hay không, một biến số nằm ngoài tầm điều khiển của dự án. Cách phòng ngừa duy nhất là tính toán nhu cầu theo kịch bản khai thác đầy đủ ngay từ nhiệm vụ thiết kế.
Bảng tính công suất cần cộng đủ phần căn hộ, khối đế thương mại và dịch vụ, bếp, hệ điều hòa thông gió, thang máy, nhóm bơm và phụ tải phục vụ chữa cháy, trạm sạc xe điện, kèm hệ số đồng thời và phần dự phòng cho công năng dự kiến bổ sung.
Thiếu một đầu mục trong danh sách đó là thiếu ngay ở con số đăng ký. Sau con số công suất, cái giá tiếp theo dự án phải trả nằm ở diện tích mặt bằng.
Không gian mà hạ tầng cấp điện cấp nước chiếm dụng nằm chủ yếu ở tầng hầm và tầng kỹ thuật, và nó lấy trực tiếp từ quỹ diện tích đậu xe. Đây là phần diện tích nhạy cảm bậc nhất của dự án cao tầng, vì vừa quy ra doanh thu vừa phải đáp ứng chỉ tiêu chỗ đậu xe bắt buộc theo quy chuẩn.
4 khối đầu mối dưới đây chiếm chỗ cố định và gần như không nén nhỏ lại được, kèm ràng buộc mà mỗi khối tạo ra cho các bộ môn khác:
| Khối đầu mối | Không gian bị chiếm | Ràng buộc kéo theo |
|---|---|---|
| 1. Trạm biến áp | Một khoang riêng ở tầng hầm hoặc vị trí độc lập trong khuôn viên | Khoảng cách an toàn, lối tiếp cận đủ rộng để đưa máy biến áp vào và thay thế về sau |
| 2. Phòng máy phát dự phòng | Một khoang kín gần trục kỹ thuật | Đường lấy gió, đường thải khói, xử lý tiếng ồn và rung sang khu vực lân cận |
| 3. Bể nước ngầm | Một khối bê tông lớn nằm dưới đáy hầm | Tải trọng tập trung lên kết cấu móng, yêu cầu chống thấm hai chiều |
| 4. Phòng bơm | Một khoang liền kề bể nước ngầm | Cách ly rung và tiếng ồn, khoảng trống để bảo trì và thay bơm |
Đọc cột ràng buộc sẽ thấy cả 4 khối đều không phải chỗ để tùy tiện tiết kiệm diện tích. Thu nhỏ khoang trạm biến áp làm mất lối đưa thiết bị vào, thu nhỏ phòng bơm làm mất chỗ bảo trì, và cả hai đều làm tăng chi phí vận hành về sau.
Cách kiểm soát thực tế là yêu cầu đơn vị thiết kế điện và nước phát hành diện tích sơ bộ cho bốn khoang này ngay khi có kết quả tính công suất, trước khi kiến trúc chia lưới chỗ đậu xe trên mặt bằng hầm.
Đặt sau bước đó, bốn khoang chỉ còn cách chen vào phần diện tích thừa, giống như tình cảnh của không gian kỹ thuật hệ cơ điện khi bị chốt muộn.
Riêng khâu tính dung tích bể, chỉ tiêu tham chiếu nằm ở QCVN 01:2021/BXD: sinh hoạt khu vực nội thị tối thiểu 80 lít cho mỗi người mỗi ngày đêm, cộng tối thiểu 10% cho công trình công cộng và dịch vụ, với phần thất thoát rò rỉ không vượt quá 15% tổng lượng nước.
Bể nước ngầm gây ràng buộc chéo nặng nhất trong bốn khối kể trên. Một bể chứa đầy nước là tải trọng tập trung lớn đặt lên đáy hầm, nên vị trí và dung tích sơ bộ của bể phải nằm trong hồ sơ chuyển cho kết cấu trước khi tính đài móng, không chờ tới bản vẽ thi công cơ điện.
Đây cũng là điểm chống thấm khó nhất của phần ngầm, bởi thành bể phải kín cả từ trong ra lẫn từ ngoài vào, trong điều kiện mực nước ngầm thay đổi theo mùa.
Vị trí bể còn kéo theo một hệ quả ít được để ý: bể càng xa trục kỹ thuật thì tuyến bơm lên bể mái càng dài, tổn thất áp càng lớn, công suất bơm phải chọn càng cao và chi phí điện vận hành tăng theo suốt thời gian sử dụng của tòa nhà.
Việc dời bể sau khi kết cấu đài móng đã được tính toán xong xuôi đồng nghĩa với việc phải sửa cùng lúc hai bộ môn.
Vì mọi tuyến ống và tuyến cáp đi từ bên ngoài vào công trình đều phải xuyên qua kết cấu phần ngầm, mà kết cấu đã đổ bê tông thì chỉ còn cách khoan cắt. Mốc chốt phương án cấp nguồn vì thế phải nằm trước mốc thi công phần ngầm trên tiến độ dự án.
3 nhóm chi tiết cần hiện diện sẵn trong bản vẽ kết cấu trước khi đổ bê tông. Trước hết là ống chờ và sleeve xuyên tường vây, tường tầng hầm và đài móng, vì tường vây gần như không cho phép khoan cắt tùy tiện sau khi thi công.
Kế đến là hố kỹ thuật và rãnh cáp dẫn từ ranh đất vào tới trạm biến áp, phần quyết định hướng tuyến của toàn bộ cáp trung áp.
Cuối cùng là các lỗ mở cho tuyến ống đi lên trục đứng, vốn phải khớp với vị trí trục kỹ thuật đã chốt ở phần thân. Việc đặt sẵn những chi tiết này thuộc về quy trình phối hợp sleeve MEP giữa cơ điện và kết cấu.
Cái giá của việc chốt trễ hiếm khi nằm ở chi phí khoan cắt. Nó nằm ở chỗ thay đổi chạm vào kết cấu chịu lực phải quay lại xin phê duyệt, và ở chỗ tổ đội thi công dừng chờ trong lúc hồ sơ đi vòng.
Tình huống lặp lại khá thường xuyên là điểm đấu nối do đơn vị quản lý ấn định nằm ở hướng khác với giả định của đội thiết kế.
Chỉ lệch một hướng, tuyến ống và tuyến cáp trong hàng rào phải vẽ lại, kéo theo vị trí lỗ mở trên tường vây dịch theo. Còn một tầng ràng buộc nữa đưa hai hệ này ra khỏi nhóm tiện nghi.
Ảnh hưởng nằm ở chỗ hệ thống chữa cháy của công trình chạy bằng chính nước và điện của công trình.
Khi lượng nước dự trữ và nguồn điện dự phòng trở thành nội dung trong hồ sơ thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, hai hệ này chuyển từ nhóm tiện ích sang nhóm điều kiện nghiệm thu.
Về phía nước, lượng nước dành cho chữa cháy phải luôn hiện diện trong bể và không được tiêu thụ cho sinh hoạt, nên dung tích bể của một tòa nhà bao giờ cũng lớn hơn nhu cầu sinh hoạt đơn thuần.
Lỗi thường gặp trong hồ sơ thiết kế cơ sở là tính bể theo nhu cầu sinh hoạt trước, rồi mới cộng phần dự trữ chữa cháy vào sau. Đến lúc đó, mặt bằng hầm đã chia xong và không còn khoảng trống để mở rộng bể.
Về phía điện, nhóm phụ tải phục vụ chữa cháy gồm bơm chữa cháy, quạt tăng áp cầu thang và thang máy chữa cháy phải còn hoạt động được khi nguồn lưới đã bị cắt. Hệ quả không dừng ở sơ đồ điện.
Nhóm phụ tải này quyết định cỡ máy phát dự phòng, mà cỡ máy phát lại quyết định kích thước khoang máy phát trong bảng ở phần trên, cộng thêm không gian cho một tuyến cáp riêng thay vì dùng chung tuyến với phụ tải thông thường.
Vì vậy phần chữa cháy phải được chốt cùng nhịp với bài toán diện tích, không chốt sau.Hồ sơ một khi đã được thẩm định theo quy chuẩn an toàn cháy hiện hành thì các thông số bên trong cũng bị khóa theo.
Thay đổi dung tích bể dự trữ hay sơ đồ cấp nguồn ưu tiên lúc đó sẽ không còn là quyết định nội bộ của chủ đầu tư.
Giai đoạn phù hợp chính là thiết kế cơ sở, thời điểm kịch bản khai thác vừa được chốt và mặt bằng tầng hầm chưa bị lấp đầy bởi các bộ môn khác. Mốc này được lựa chọn vì cả 3 việc quan trọng nhất của hai hệ chỉ làm được khi bản vẽ còn thay đổi mà chưa tốn chi phí.
Việc thứ nhất là tính nhu cầu theo kịch bản khai thác đầy đủ, hoàn tất trước khi hồ sơ thiết kế cơ sở được trình thẩm định. Việc thứ hai là giữ chỗ cho bốn khối đầu mối trên mặt bằng hầm và tầng kỹ thuật, xong trước khi kiến trúc chia lưới chỗ đậu xe.
Việc thứ ba là gửi hồ sơ xin thỏa thuận đấu nối đủ sớm, để dữ kiện từ đơn vị quản lý điện và đơn vị cấp nước kịp quay về trước khi kết cấu phần ngầm bước vào bản vẽ thi công. Ba mốc này xếp nối tiếp nhau, nên trễ mốc đầu là trễ luôn cả chuỗi.
Chuỗi mốc này khó giữ vì dữ kiện đến từ hai phía: kết quả tính toán nội bộ và văn bản trả lời của đơn vị quản lý bên ngoài. Bản vẽ kết cấu phần ngầm chỉ phát hành được khi cả hai đã về đủ.
Việc triển khai quy trình BIM sẽ hỗ trợ cho hạ tầng cấp điện cấp nước bởi yêu cầu phòng kỹ thuật, tuyến ống và vị trí lỗ mở tồn tại như dữ liệu chung, nên khoang bể vừa dịch chuyển là kết cấu và kiến trúc thấy ngay.
Nhìn lại toàn bộ, hạ tầng cấp điện cấp nước công trình quyết định 3 yếu tố khó lấy lại nếu chốt sai:
Cả 3 yếu tố nêu trên đều thuộc nhóm quyết định sớm, và đó là lý do Song Anh đặt bài toán cấp nguồn vào cùng bàn với kiến trúc và kết cấu ngay từ thiết kế cơ sở, trong vai trò tổng thầu thiết kế công trình cao tầng.
Nếu chủ đầu tư đang chuẩn bị chốt mặt bằng tầng hầm và công suất đăng ký cho một dự án cao tầng, đội ngũ Song Anh luôn sẵn sàng đồng hành cùng chủ đầu tư rà soát kế hoạch khai thác trước khi bản vẽ kết cấu phần ngầm được phát hành.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
