Kiểm soát thay đổi thiết kế đã trở thành trách nhiệm nội bộ của chính chủ đầu tư kể từ ngày 01/7/2026, khi cơ quan chuyên môn không còn thẩm định thiết kế triển khai sau lúc dự án được phê duyệt. Quyền chủ động tăng lên, nhưng lớp chặn lỗi bên ngoài cũng mỏng đi.
Với các dự án cao tầng, nơi một điều chỉnh nhỏ ở tầng điển hình lặp lại qua hàng chục tầng, quy trình kiểm soát nội bộ quyết định thay đổi dừng lại trên giấy hay lan xuống công trường thành khối lượng đập bỏ.
Kiểm soát thay đổi thiết kế là chuỗi bước chuẩn hóa để mọi đề xuất điều chỉnh được ghi nhận, phân loại, đánh giá mức độ ảnh hưởng, phê duyệt đúng thẩm quyền và cập nhật kịp thời vào hệ thống hồ sơ. Kể từ ngày 01/7/2026, người chịu trách nhiệm cao nhất cho quy trình đó là chủ đầu tư.
Sự chuyển giao này được quy định tại Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, thay thế Luật Xây dựng số 50/2014/QH13. Cải cách lớn nhất với công tác thiết kế là bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế triển khai tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.
Theo Điều 29 của luật mới, việc thẩm định và kiểm soát thiết kế được giao cho chủ đầu tư, với nguyên tắc cơ quan quản lý nhà nước chỉ kiểm soát một lần đối với mỗi dự án.
Khi màng lọc kỹ thuật ở bước này không còn, mọi sai sót từ khâu thiết kế nếu không được phát hiện qua hệ thống kiểm soát nội bộ sẽ trực tiếp chuyển hóa thành lỗi thi công trên công trường.
Phân cấp không đồng nghĩa với nới lỏng. Với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, hoặc dự án có công trình quy mô lớn và kỹ thuật phức tạp, thẩm tra thiết kế vẫn là yêu cầu bắt buộc và làm cơ sở cho việc thẩm định, theo khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng 2025.
Đáng chú ý, khoản 10 Điều 15 bổ sung một hành vi bị nghiêm cấm: tự ý thay đổi thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng đến an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy và chữa cháy. Trách nhiệm không nhẹ đi, nó chỉ chuyển chỗ.
Mọi yêu cầu phát sinh đều rơi vào một trong ba nhóm, và không phải nhóm nào cũng là thay đổi thiết kế. Nhận diện sai bản chất ngay từ đầu sẽ dẫn tới sai thẩm quyền quyết định và sai lệch hồ sơ, thường chỉ lộ ra khi công trình đã thi công.
>>> Tìm hiểu thêm:Vai Trò Của RFI Trong Hồ Sơ Thiết Kế Dự Án Cao Tầng
Dưới đây là 3 yếu tố cần được làm rõ:
Ranh giới giữa hai nhóm đầu là nơi dễ thất thoát dữ liệu nhất. RFI là câu hỏi để làm rõ, không phải lệnh thay đổi thiết kế. Khi câu trả lời dẫn tới sửa kích thước bản vẽ, đổi chủng loại vật liệu hoặc đổi khối lượng dự toán, việc đó bắt buộc phải chuyển sang luồng điều chỉnh thiết kế theo hợp đồng.
Khoản 1 Điều 31 Luật Xây dựng 2025 nêu rõ 2 trường hợp được điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt:
Khoản 2 của điều này giao chủ đầu tư quyết định việc điều chỉnh, kèm điều kiện bắt buộc là thiết kế điều chỉnh phải được thẩm định và phê duyệt theo Điều 29. Điểm đáng chú ý với ban quản lý dự án là danh sách này đóng: ngoài hai trường hợp trên, không có cửa cho việc điều chỉnh cho tiện hay sửa nhẹ cho hợp ý.
Quyền quyết định thuộc về chủ đầu tư không có nghĩa là chủ đầu tư được phép quyết định trong im lặng.
Theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, trước khi phê duyệt hoặc trước khi kiểm soát thiết kế, chủ đầu tư phải gửi báo cáo bằng văn bản về nội dung thay đổi tới người quyết định đầu tư để biết và quản lý, trong hai trường hợp:
Điểm chung của hai trường hợp trên là chúng chưa đủ lớn để phải điều chỉnh dự án, nhưng đã đủ lớn để chủ đầu tư không được tự quyết một mình.
Ngoài ra, còn một tình huống thường hay bị bỏ sót: nếu công trình chưa thi công và việc điều chỉnh không dẫn tới phải điều chỉnh dự án, Điều 43 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, chấp thuận trước khi thực hiện.
Quy trình kiểm soát thay đổi thiết kế tại Song Anh được triển khai qua 6 bước, khi mỗi bước gắn với một câu hỏi phải trả lời xong trước khi đi tiếp:
Cần lưu ý: Quy trình chỉ có thể triển khai khi có một đầu thiết kế mối chịu trách nhiệm combine các bộ môn. Nếu thiếu đi vai trò điều phối tổng thể, mỗi bộ môn đánh giá đúng phần việc của mình mà không ai nhìn được tổng thể, đó là lúc thay đổi được duyệt trên cơ sở một bức tranh thiếu.
Mọi quyết định điều chỉnh phải được soi đồng thời qua kiến trúc, kết cấu, MEP, chi phí và khả năng thi công, thay vì rà soát tuần tự kiểu chuyền tay. Ba bộ môn phối hợp theo nguyên tắc đánh đổi, và không tồn tại luật bất thành văn kiểu MEP luôn phải nhường.
Trong thực tế triển khai dự án quy mô lớn tại Song Anh, xung đột thường rơi vào giao diện giữa tuyến MEP với dầm và lỗ mở sàn, còn cột hiếm khi là vấn đề. Nhóm dữ liệu cần được cung cấp sớm nhất là cao độ thông thủy của kiến trúc và kích thước hệ thống MEP.
Theo Điều 43 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư thẩm định và phê duyệt thiết kế điều chỉnh đối với thiết kế đã do chính mình thẩm định và phê duyệt.
Với các bước còn lại, chủ đầu tư quyết định việc kiểm soát theo hợp đồng xây dựng, nên hợp đồng cần nói rõ ai duyệt nội dung gì thay vì để ngỏ. Thẩm tra là một lớp khác và không thay thế được thẩm định. Với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng, thẩm tra là bắt buộc và làm cơ sở cho việc thẩm định.
Ranh giới cần hiểu rõ là đơn vị thẩm tra chỉ đảm nhiệm vai trò cung cấp căn cứ kỹ thuật, còn quyết định cuối cùng và trách nhiệm đi kèm vẫn thuộc về chủ đầu tư.
Một thay đổi chỉ tranh luận được khi các bên biết nó đang lệch khỏi cái gì, nên dự án cần một mốc đối chiếu chính thức thay vì nhiều bản vẽ trôi nổi. Từ 01/7/2026, với phần lớn dự án cao tầng, mốc đó đã thành nghĩa vụ pháp lý chứ không còn là lựa chọn tùy thích.
Điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng mô hình thông tin công trình kể từ giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật, và chủ đầu tư có trách nhiệm nộp dữ liệu cho cơ quan chuyên môn theo định dạng chuẩn mở IFC.
Với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công, chủ đầu tư còn phải thiết lập, quản lý và vận hành Môi trường dữ liệu chung, gọi tắt là CDE.
Chi tiết đáng giá nhất với việc kiểm soát thay đổi lại nằm ở một câu ít được nhắc: mô hình đã được chủ đầu tư chấp thuận và phát hành trên CDE được dùng làm cơ sở đối chiếu, kiểm tra và làm rõ các nội dung kỹ thuật.
Nghĩa là bản đã phát hành trở thành mốc so sánh chính thức, cho biết một thay đổi đang lệch khỏi cái gì. Thiếu mốc đó, tranh luận bản nào mới là thiết kế gốc gần như không có điểm dừng, và mỗi bên sẽ cầm một phiên bản khác nhau.
Một ràng buộc kỹ thuật cần giữ đúng: mọi mô hình bộ môn phải dựng trên cùng một hệ tọa độ và cùng hệ cao độ của công trình thật.
Sai tọa độ hoặc sai cao độ thì kết quả kiểm tra va chạm mất ý nghĩa, dù phần mềm vẫn xuất ra báo cáo trông thuyết phục. Phần mềm phát hiện vấn đề, còn kỹ sư có kinh nghiệm mới quyết định phương án xử lý.
Một thay đổi chỉ được kiểm soát xong khi nó đã quay ngược vào mô hình, bản vẽ, dự toán và hồ sơ hoàn công. Phê duyệt phương án rồi để đó là trạng thái nguy hiểm, vì dự án tưởng đã xử lý trong khi rủi ro vẫn còn nguyên.
Bỏ bước đồng bộ ngược, hồ sơ và hiện trạng thi công dần lệch nhau, và chính khoảng lệch đó sinh ra lỗi va chạm mới ở các đợt lắp đặt tiếp theo. Đến lúc bàn giao, hồ sơ hoàn công không phản ánh đúng cấu tạo thực tế của tòa nhà, gây khó cho bảo trì về sau.
Với công trình thuộc diện bắt buộc áp dụng mô hình thông tin, Nghị định 217/2026/NĐ-CP còn yêu cầu chủ đầu tư cập nhật mô hình hoàn công đã chuẩn hóa vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Hồ sơ lệch vì thế không còn là chuyện nội bộ của dự án.
Với một chủ đầu tư không chuyên sâu kỹ thuật, tín hiệu đáng tin không nằm ở bản vẽ đẹp, mà ở tính nhất quán giữa thiết kế, dự toán và các lần chỉnh sửa:
Cũng cần nhìn nhận khách quan về giới hạn: hồ sơ đồng bộ giúp giảm chứ không xóa hết thay đổi, nhưng phần giảm được thường rơi đúng vào nhóm tốn kém nhất là xung đột bộ môn và sai lệch dữ liệu.
Bốn điểm đáng giữ lại: thẩm quyền kiểm soát đã chuyển về chủ đầu tư từ 01/7/2026 nên quy trình nội bộ không còn là tùy chọn; phân loại đúng quan trọng hơn xử lý nhanh; đánh giá tác động đa bộ môn phải xong trước khi ký duyệt; và mỗi thay đổi chỉ khép lại khi hồ sơ đã đồng bộ ngược.
Đây cũng là cách Song Anh đồng hành cùng chủ đầu tư trong các dự án quy mô lớn với vai trò tổng thầu thiết kế điều phối kiến trúc, kết cấu và MEP trên cùng một hệ dữ liệu, kèm QA-QC hồ sơ thiết kế trước khi phát hành.
Nếu chủ đầu tư đang chuẩn bị triển khai dự án cao tầng theo khung pháp lý mới và muốn kiểm soát chặt chẽ mọi quyết định thay đổi ngay từ giai đoạn thiết kế, đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh có thể cùng chủ đầu tư phối hợp rà soát quy trình này.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
.png)
Toà nhà Gia Định - 566 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, (Thủ Đức) TP.HCM
Hotline: 0962 860 220
.png)
Email: songanh.cm1@gmail.com
.png)
Website: sa-corp.vn
