Nghiệm thu công trình là bước kiểm tra và xác nhận chất lượng thi công so với hồ sơ thiết kế được duyệt, làm theo từng mốc chứ không dồn vào một buổi cuối.
Bài viết sẽ làm rõ khái niệm nghiệm thu gồm những loại nào, được thực hiện khi nào, cần điều kiện và hồ sơ gì để công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định còn hiệu lực.
Nghiệm thu công trình là hoạt động kiểm tra, đánh giá và xác nhận chất lượng của một công việc, một bộ phận hoặc toàn bộ công trình so với hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật áp dụng.
Kết quả được ghi nhận bằng biên bản, làm căn cứ pháp lý để chuyển sang bước thi công tiếp theo hoặc đưa công trình vào khai thác, sử dụng.
Bản chất của nghiệm thu công trình là đối chiếu phần "đã làm" ngoài công trường với phần "phải làm theo thiết kế" trên hồ sơ.
Vì thế đây không phải một thủ tục hình thức ký cho xong, mà là điểm chốt trách nhiệm: bên nào xác nhận đạt thì chịu trách nhiệm về phần chất lượng đó.
Một công trình chỉ được coi là đủ điều kiện sử dụng khi các bước nghiệm thu tương ứng đã hoàn tất và có biên bản.
Về căn cứ pháp lý, hoạt động nghiệm thu hiện được điều chỉnh bởi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP). Đây là điểm chủ đầu tư cần lưu ý, bởi phần lớn bài viết trên mạng vẫn dẫn Nghị định 06/2021 vốn đã hết hiệu lực.
Theo quy trình quản lý chất lượng hiện hành, nghiệm thu công trình được chia thành ba cấp độ nối tiếp nhau, đi cùng nhịp với tiến độ thi công.
Ba cấp này tạo thành một chuỗi kiểm soát tự nhiên: công việc đúng thì bộ phận mới đúng, bộ phận đúng thì toàn công trình mới đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành.
Song song với chuỗi nội bộ giữa chủ đầu tư và nhà thầu, một số công trình còn chịu thêm bước kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng trước khi được phép đưa vào sử dụng.
Nghiệm thu công trình không diễn ra một lần duy nhất mà bám theo tiến độ thi công, đặt tại các mốc mà chất lượng cần được xác nhận trước khi công việc bị che khuất hoặc trước khi công trình đổi trạng thái sử dụng.
Có thể nhóm quy trình nghiệm thu thành 2 nhóm thời điểm: Nghiệm thu trong quá trình thi công và nghiệm thu khi hoàn thành.
Nghiệm thu công việc xây dựng được thực hiện ngay sau khi một công việc hoàn thành và trước khi nó bị che khuất bởi công đoạn sau.
Đây là lý do cốt thép phải được nghiệm thu trước khi đổ bê tông, phần ngầm phải được xác nhận trước khi lấp đất, vì một khi đã che khuất thì việc kiểm tra lại rất tốn kém.
Người trực tiếp giám sát thi công của chủ đầu tư có trách nhiệm nghiệm thu trong thời gian không quá 24 giờ kể từ khi nhận được đề nghị nghiệm thu của nhà thầu; trường hợp không đồng ý nghiệm thu thì phải nêu rõ lý do bằng văn bản.
Nghiệm thu giai đoạn hoặc bộ phận công trình được thực hiện khi kết thúc một giai đoạn thi công quan trọng hoặc khi kết thúc một gói thầu. Với công trình dân dụng, các giai đoạn thường được chốt lại theo trình tự phần móng và phần ngầm, kết cấu phần thân, rồi đến cơ điện và hoàn thiện.
Việc dừng lại nghiệm thu tại các mốc này giúp phát hiện sai lệch sớm, khi chi phí sửa còn thấp, thay vì để lỗi đi tiếp vào giai đoạn sau.
Nghiệm thu hoàn thành được tổ chức trước khi đưa hạng mục hoặc công trình vào khai thác, sử dụng, khi các công việc đã thi công đầy đủ theo thiết kế được duyệt và các bước nghiệm thu trước đó đã thực hiện xong. Đây là mốc quyết định công trình có được phép vận hành hay chưa.
Với những công trình thuộc diện phải kiểm tra, cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ kiểm tra công tác nghiệm thu song song trong quá trình thi công và khi hoàn thành.
Theo quy định, chủ đầu tư phải gửi hồ sơ đề nghị kiểm tra trước 15 ngày đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I, hoặc trước 10 ngày đối với các công trình còn lại, so với ngày dự kiến tổ chức nghiệm thu hoàn thành. Bước này là cơ chế hậu kiểm của Nhà nước, không thay chủ đầu tư chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu của mình.
Để nghiệm thu hoàn thành, công trình phải cùng lúc thỏa mãn điều kiện về chất lượng và điều kiện về hồ sơ. Thiếu một trong hai, buổi nghiệm thu dễ bị hoãn hoặc chỉ nghiệm thu được từng phần.
Về điều kiện, Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu các công việc xây dựng đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt; công tác nghiệm thu công việc, bộ phận, giai đoạn trong quá trình thi công đã được thực hiện đầy đủ; và các kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của thiết kế.
Nói cách khác, nghiệm thu hoàn thành chỉ đứng vững khi các nghiệm thu nhỏ phía trước đã chắc.
Về hồ sơ, chủ đầu tư phải lập hồ sơ hoàn thành công trình sau khi nghiệm thu, bằng tiếng Việt, gồm các biên bản nghiệm thu từng cấp, kết quả thí nghiệm và kiểm định, bản vẽ hoàn công, hồ sơ quản lý chất lượng thiết bị lắp đặt cùng các tài liệu liên quan. Bộ hồ sơ này vừa là bằng chứng chất lượng, vừa là cơ sở phục vụ vận hành và tra cứu về sau.
Một điểm mới đáng chú ý: Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chủ đầu tư phải hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình khác theo đúng tiến độ, thiết kế được duyệt thì mới được đưa công trình vào sử dụng.
Chủ đầu tư là bên tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu công trình. Cùng tham gia còn có giám sát trưởng của chủ đầu tư, người phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu, nhà thầu thiết kế khi cần thiết, và cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền đối với các công trình thuộc diện phải kiểm tra.
Chủ đầu tư và các nhà thầu liên quan được tự thỏa thuận về thời điểm, trình tự, nội dung và thành phần tham gia nghiệm thu; kết quả cuối cùng luôn được xác nhận bằng biên bản có chữ ký của các bên.
Việc phân định thành phần này gắn liền với trách nhiệm. Biên bản nghiệm thu thiếu chữ ký của một bên bắt buộc thì không có đầy đủ giá trị pháp lý, và người đặt bút xác nhận đạt cũng là người chịu trách nhiệm nếu phần việc đó phát sinh sự cố.
Về pháp lý, chủ đầu tư nên đối chiếu đúng văn bản còn hiệu lực. Khung hiện hành gồm Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP và Thông tư 32/2026/TT-BXD hướng dẫn thi hành.
Nghị định 06/2021/NĐ-CP cùng các nghị định sửa đổi trước đó đã hết hiệu lực kể từ ngày 01/7/2026, nên các mẫu biên bản và trình tự trích dẫn từ văn bản cũ cần được cập nhật lại theo quy định mới.
Điều kiện đầu tiên để nghiệm thu là các công việc "đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt". Việc này đặt hồ sơ thiết kế vào vị trí thước đo: nghiệm thu chỉ rõ ràng khi có một bộ hồ sơ đúng và đồng bộ để đối chiếu.
Khi hồ sơ kiến trúc, kết cấu và cơ điện khớp nhau, biên bản nghiệm thu có căn cứ dứt khoát để kết luận đạt hay chưa đạt. Ngược lại, nếu hồ sơ giữa các bộ môn còn vênh và xung đột, những sai lệch đó thường chỉ lộ ra ngoài công trường, làm chậm nghiệm thu và phát sinh chi phí sửa.
Nghị định 207/2026/NĐ-CP lần đầu bổ sung một điều khoản riêng về ứng dụng công nghệ thông tin và mô hình thông tin công trình trong quản lý thi công, quản lý chất lượng và nghiệm thu.
Điều này cho thấy hồ sơ và mô hình đồng bộ đang được nhìn nhận như một công cụ đối chiếu chính thức khi nghiệm thu, chứ không còn là tiện ích riêng của đơn vị thiết kế.
Đây cũng là cách đội ngũ Song Anh tổ chức công việc ở vai trò tổng thầu thiết kế công trình cao tầng: kiến trúc, kết cấu và MEP làm việc trên cùng một hệ tọa độ và cao độ theo quy trình triển khai BIM trong dự án cao tầng, để hồ sơ bàn giao cho thi công trở thành một chuẩn nghiệm thu đúng và ít phát sinh.
Cách kiểm soát này gắn với việc tối ưu thiết kế và quản lý dự án nhà cao tầng với BIM: thiết kế đúng từ đầu giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí, hạn chế rủi ro thi công và giảm phát sinh khi nghiệm thu.
Cần hiểu rõ, phần mềm và mô hình giúp phát hiện xung đột, còn người quyết định hướng xử lý vẫn là kỹ sư có kinh nghiệm đa bộ môn, việc dùng Revit không đồng nghĩa dự án đã triển khai BIM đúng cách.
Không. Nghiệm thu công trình là bước xác nhận chất lượng đạt thiết kế và đủ điều kiện sử dụng, còn bàn giao là việc chuyển công trình cho bên quản lý, vận hành hoặc khai thác sau khi đã nghiệm thu. Nghị định 207/2026/NĐ-CP tách riêng quy định về bàn giao thành mục độc lập, cho thấy đây là hai hoạt động khác nhau về mục đích.
Không. Hạng mục công trình, công trình xây dựng chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi đã nghiệm thu đạt yêu cầu của thiết kế, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật áp dụng. Với công trình thuộc diện phải kiểm tra, còn cần văn bản chấp thuận kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan chuyên môn.
Chủ đầu tư là bên tổ chức nghiệm thu công trình và cũng là bên chịu trách nhiệm cuối cùng về kết quả. Ngay cả khi cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu, bước kiểm tra đó không thay chủ đầu tư gánh trách nhiệm về chất lượng công trình đã được xác nhận.
Vì thế, việc chọn đúng thời điểm và tập hợp đủ thành phần ký biên bản quan trọng hơn là xem nghiệm thu như một thủ tục cho qua.
Khung pháp lý hiện hành gồm Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP, cùng Thông tư 32/2026/TT-BXD hướng dẫn thi hành.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
.png)
Toà nhà Gia Định - 566 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, (Thủ Đức) TP.HCM
Hotline: 0962 860 220
.png)
Email: songanh.cm1@gmail.com
.png)
Website: sa-corp.vn
