Thiết kế hệ thống PCCC nhà cao tầng bao gồm 8 nhóm hạng mục theo QCVN 10:2025/BCA, quy chuẩn có hiệu lực từ 30/12/2025.
Yếu tố định hình chi phí thực tế không nằm ở số lượng thiết bị trên bảng dự toán, mà ở ngưỡng quy mô kích hoạt từng hệ thống bắt buộc và ở phần diện tích kỹ thuật bị đóng khung ngay từ thiết kế cơ sở.
Thiết kế hệ thống PCCC cho một công trình cao tầng hiện nay sẽ cần đáp ứng 8 nhóm hạng mục, căn cứ theo quy định tại Mục 2 của QCVN 10:2025/BCA.
Đây là quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về trang bị, bố trí phương tiện phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ cho nhà và công trình, ban hành kèm Thông tư 103/2025/TT-BCA ngày 04/11/2025 và có hiệu lực từ 30/12/2025.
8 nhóm hạng mục đó được đóng vai trò như sau:
| Nhóm hạng mục | Vai trò khi có cháy |
|---|---|
| 1. Hệ thống, thiết bị báo cháy tự động | Phát hiện sớm, kích hoạt các hệ thống còn lại |
| 2. Chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn và loa hướng dẫn | Giữ đường thoát nạn nhìn thấy được, điều phối người di chuyển |
| 3. Hệ thống cấp nước chữa cháy ngoài nhà | Cấp nước cho lực lượng tiếp cận từ bên ngoài |
| 4. Hệ thống họng nước chữa cháy trong nhà | Cấp nước tại từng tầng |
| 5. Hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động | Khống chế đám cháy trước khi lan sang khu vực khác |
| 6. Bình chữa cháy | Xử lý đám cháy nhỏ khi mới phát sinh |
| 7. Dụng cụ phá dỡ thô sơ, mặt nạ lọc độc và mặt nạ cách ly | Hỗ trợ cứu nạn, bảo vệ đường hô hấp |
| 8. Phương tiện chữa cháy cơ giới | Phục vụ chữa cháy quy mô lớn |
8 hạng mục này đòi hỏi không gian bố trí rất khác nhau. Phương tiện rời như bình chữa cháy xách tay, mặt nạ lọc độc hay dụng cụ phá dỡ có thể trang bị bổ sung khi tòa nhà sắp nghiệm thu.
Ngược lại, bể nước ngầm, trạm bơm chữa cháy, trục hút khói và giếng thang máy chữa cháy thì phải có chỗ từ trước. Ranh giới giữa hai nhóm quyết định thời điểm chốt từng phần trong thiết kế hệ thống PCCC.
Bởi vì hai tầng quy chuẩn giải quyết hai bài toán khác nhau: QCVN 06:2022/BXD cùng Sửa đổi 1:2023 của Bộ Xây dựng quy định giải pháp an toàn cháy cho công trình, còn QCVN 10:2025/BCA của Bộ Công an quy định chủng loại thiết bị và vị trí bố trí.
Hồ sơ thiết kế hệ thống PCCC chỉ đạt yêu cầu khi thỏa mãn cả hai, dù chúng được chốt ở hai giai đoạn khác nhau.
4 tiêu chí trong bảng dưới đây phân định vai trò của từng lớp:
| Tiêu chí | QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 | QCVN 10:2025/BCA |
|---|---|---|
| 1. Cơ quan ban hành | Bộ Xây dựng | Bộ Công an |
| 2. Trả lời câu hỏi | Nhà an toàn cháy ra sao: bậc chịu lửa, khoang cháy, thoát nạn, chống khói, lánh nạn | Nhà trang bị gì, bao nhiêu, đặt ở đâu |
| 3. Chi phối phần nào | Hình khối, mặt bằng điển hình, lõi thang, trục kỹ thuật | Thiết bị, đường ống, bể nước, đầu phun |
| 4. Khóa ở giai đoạn | Thiết kế cơ sở | Thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công |
4 tiêu chí trên cho thấy vì sao áp đúng căn cứ pháp lý lại có tính quyết định. Quy chuẩn của Bộ Xây dựng chi phối diện tích, quy chuẩn của Bộ Công an quyết định khối lượng thiết bị. Nếu bảng dự toán ban đầu chỉ nhắm vào thiết bị, doanh nghiệp sẽ bỏ qua phần chi phí nằm ở diện tích xây dựng, vốn là phần đắt hơn.
Sai sót thường thấy là trích dẫn tài liệu kỹ thuật đã hết hiệu lực. Không ít hồ sơ tư vấn hiện vẫn dẫn TCVN 2622:1995 hoặc TCVN 3890:2009. Cần lưu ý rằng tiêu chuẩn áp dụng trên cơ sở tự nguyện, còn quy chuẩn là bắt buộc.
Kể từ 30/12/2025, phần trang bị phương tiện trong thiết kế hệ thống PCCC được chấm theo QCVN 10:2025/BCA, thay vai trò mà TCVN 3890:2023 giữ trên thực tế trước đó.
Khung pháp lý chung cũng đã chuyển dịch: Luật số 55/2024/QH15 hiệu lực từ 01/7/2025 thay "thẩm duyệt thiết kế" bằng "thẩm định thiết kế", và Nghị định 105/2025/NĐ-CP đã thay Nghị định 136/2020/NĐ-CP. Thành phần hồ sơ PCCC nộp thẩm định là chủ đề riêng.
Không phải công trình cao tầng nào cũng bắt buộc trang bị đủ tám nhóm hạng mục. Các phụ lục của QCVN 10:2025/BCA gắn từng hạng mục với một ngưỡng quy mô cụ thể, tính theo số tầng, chiều cao PCCC hoặc tổng diện tích sàn. Đây là lúc thiết kế hệ thống PCCC tách khỏi nguyên lý chung để bám vào hiện trạng từng công trình.
4 hạng mục có ngưỡng đáng chú ý nhất với nhà ở cao tầng được tổng hợp dưới đây:
| Hạng mục | Chung cư, nhà ở tập thể | Nhà hỗn hợp, chung cư hỗn hợp |
|---|---|---|
| 1. Báo cháy tự động | Từ 5 tầng, hoặc sàn từ 700 m² | Từ 3 tầng, hoặc sàn từ 500 m² |
| 2. Chữa cháy tự động | Chiều cao PCCC từ 30 m | Chiều cao PCCC từ 25 m, hoặc sàn từ 5.000 m² |
| 3. Họng nước chữa cháy trong nhà | Từ 5 tầng, hoặc sàn từ 1.500 m² | Từ 5 tầng, hoặc sàn từ 1.500 m² |
| 4. Loa thông báo và hướng dẫn thoát nạn | Trên 10 tầng, hoặc từ 2 tầng hầm | Trên 10 tầng, hoặc từ 2 tầng hầm |
4 hạng mục bên trên cho thấy một khác biệt đáng chú ý. Cùng chiều cao 27 m, một tòa chung cư đơn thuần chưa bắt buộc lắp hệ thống chữa cháy tự động, còn công trình hỗn hợp cùng chiều cao thì bắt buộc.
Yếu tố quyết định ở đây là công năng, không phải chiều cao. Công năng lại do chủ đầu tư chốt trong bài toán kinh doanh, nên phạm vi thiết kế hệ thống PCCC được định đoạt rất sớm.
Một điểm kỹ thuật cần lưu ý: chiều cao PCCC không phải chiều cao kiến trúc. Quy chuẩn đo từ mặt đường cho xe chữa cháy tiếp cận đến mép dưới lỗ cửa mở trên tường ngoài của tầng trên cùng, không tính tầng kỹ thuật trên cùng. Lấy nhầm con số này là áp nhầm cả nhóm ngưỡng.
Công trình được xếp vào nhóm nhà hỗn hợp khi không công năng nào chiếm quá 70% tổng diện tích sàn xây dựng, theo điều 1.5.8 của QCVN 10:2025/BCA.
Phần sàn dành cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe không được tính vào phép so sánh này. Nếu một công năng vượt quá 70%, công trình áp dụng theo đúng công năng đó.
Mốc 70% biến một quyết định thương mại thành ràng buộc kỹ thuật. Thêm vài sàn thương mại vào khối đế để tăng doanh thu cho thuê có thể đẩy công trình sang nhóm nhà hỗn hợp, hạ ngưỡng chữa cháy tự động xuống 25 m, kéo theo cả hệ đường ống, đầu phun và dung tích bể nước. Bài toán này nên đặt lên bàn cùng lúc với bài toán doanh thu.
Quy chuẩn mới đi theo hướng giảm khối lượng phải trang bị so với TCVN 3890:2023, nên phần lớn thay đổi có lợi cho dự toán. Điều cần nhận diện rõ là những điểm giảm trừ đó rơi vào hạng mục nào của công trình mình.
4 thay đổi dưới đây chạm thẳng vào dự toán thiết kế hệ thống PCCC lẫn không gian kỹ thuật:
4 thay đổi này giảm khối lượng thiết bị phải mua, nhưng không giảm nghĩa vụ chứng minh công trình an toàn. Với thay đổi thứ nhất, chủ đầu tư vẫn phải chứng minh nguồn nước chữa cháy của khu vực đủ đáp ứng, nên số liệu đó cần lấy từ đơn vị quản lý hạ tầng khu ngay ở thiết kế cơ sở.
Phần chi phí lớn nhất của thiết kế hệ thống PCCC là phần chiếm chỗ trong công trình. Thiết bị có thể mua ở giai đoạn sau, còn diện tích và vị trí lắp đặt thì không đổi được khi đã xong phần thô.
Chúng nằm trong mặt bằng điển hình, trong lõi thang và trong hệ trục kỹ thuật, những thứ đã chốt từ thiết kế cơ sở. Phần lớn ràng buộc dạng này đến từ QCVN 06:2022/BXD, riêng lưu lượng họng nước chữa cháy trong nhà đến từ Phụ lục H của QCVN 10:2025/BCA.
4 ngưỡng dưới đây kích hoạt những hạng mục chiếm chỗ nhiều nhất:
| Ngưỡng kích hoạt | Yêu cầu phát sinh | Chiếm chỗ ở đâu |
|---|---|---|
| Chiều cao PCCC trên 28 m | Buồng thang bộ không nhiễm khói, trong đó có buồng thang loại N1; hút khói hành lang và sảnh | Lõi thang, khoang đệm, trục gió hút khói và cấp khí bù |
| Trên 28 m, trên 50 m với nhà nhóm F1.3, hoặc sàn hầm dưới cùng sâu hơn 9 m | Tối thiểu một thang máy chữa cháy cho mỗi khoang cháy | Giếng thang riêng, sảnh thang máy tại từng tầng |
| Trên 16 đến 25 tầng, hành lang chung dài hơn 10 m | Ba tia phun trên một tầng, tối thiểu 2,5 L/s mỗi tia | Dung tích bể nước, diện tích phòng bơm |
| Trên 100 m, hoặc trên 120 m nếu có báo cháy và chữa cháy tự động, đến 150 m | Khu vực lánh nạn tạm thời: vùng an toàn tại tầng hoặc gian lánh nạn | Cả một tầng hoặc một phần tầng, không khai thác thương mại được |
Cả bốn ngưỡng đều quy được ra giá trị kinh tế, và cột bên phải là chỗ quy đổi. Một tầng lánh nạn là một tầng không khai thác thương mại được, nên phải nằm trong bài toán đầu tư ngay khi cân nhắc chiều cao công trình.
Ở dòng thứ ba, ba tia phun ở mức tối thiểu cộng lại thành 7,5 L/s lưu lượng chữa cháy trong nhà, và con số đó nhân với thời gian chữa cháy tính toán mới ra dung tích bể. Kéo dài hành lang chung thêm vài mét làm tăng số tia phun bắt buộc, biến một quyết định về mặt bằng thành chi phí cơ điện.
Riêng hệ thống chống khói còn ràng buộc cả phần cấp điện. Khi buồng thang bộ N1 được thay thế theo phương án cho phép, hệ thống cung cấp không khí bên ngoài vào khoang đệm và vào buồng thang phải được cấp điện từ ba nguồn ưu tiên, nhằm duy trì liên tục nguồn điện khi có cháy.
Theo hướng dẫn áp dụng QCVN 06:2022/BXD, áp suất trong buồng thang và khoang đệm được giữ trong khoảng 20 Pa đến 50 Pa. Quạt, van và cảm biến vì thế phải được tính toán đồng bộ, không lắp theo kinh nghiệm.
Bốn nhóm yêu cầu trên nằm chung một mặt bằng với kiến trúc, kết cấu và hệ thống MEPF nhà cao tầng. Trục gió hút khói đi qua đúng vị trí dầm chính là một xung đột, sảnh thang máy chữa cháy lấn vào diện tích căn hộ là xung đột thứ hai.
Cả hai chỉ lộ ra khi các bộ môn đặt bản vẽ cạnh nhau, nên phần phối hợp này quyết định chất lượng thiết kế hệ thống PCCC nhiều hơn chất lượng thiết bị.
Phần lớn rủi ro chi phí của gói PCCC được định đoạt trước khi bản vẽ thi công hình thành. Việc chủ đầu tư cần làm vì thế không phải soát danh mục thiết bị lúc đấu thầu, mà kiểm soát các mốc quyết định nền tảng từ đầu.
Ba việc dưới đây đều thuộc giai đoạn thiết kế, không thuộc giai đoạn mua sắm thiết bị, và đều rẻ khi quyết sớm:
Trong 3 phần việc nêu trên, việc thứ ba là bài toán mới, cần lưu tâm nhất với dự án đang triển khai. Khu vực sạc xe điện kéo theo yêu cầu riêng về báo cháy, giám sát, cảnh báo khí độc, hút xả khói và nguồn cấp điện độc lập.
>>> Tìm hiểu thêm:Cần Chuẩn Bị Gì Trước Khi Nộp Hồ Sơ PCCC Dự Án Cao Tầng?
Trong vai trò tổng thầu thiết kế, Song Anh điều phối concept, kiến trúc, kết cấu và MEPF cùng công tác kiểm soát chất lượng hồ sơ trên một đầu mối, nên các nội dung thoát nạn, phân chia khoang cháy, giải pháp chống khói và không gian kỹ thuật dành cho PCCC được đối chiếu giữa các bộ môn trước khi hồ sơ được ký xác nhận. Thiết kế đúng ngay từ đầu giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí, hạn chế rủi ro thi công và giảm phát sinh về sau.
Nếu chủ đầu tư đang chuẩn bị phương án cho một dự án cao tầng và muốn rà lại phạm vi thiết kế hệ thống PCCC theo đúng quy chuẩn đang có hiệu lực, đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh có thể cùng soát trước khi hồ sơ được trình.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
