Tư vấn thiết kế dự án cao tầng gồm bảy công việc theo định mức chuẩn, chứ không chỉ dồn vào bộ bản vẽ như nhiều người vẫn nghĩ. Ranh giới gây đau đầu nhất lại nằm ở năm phần việc thường bị mặc định là đã có sẵn trong gói, nhưng theo quy định pháp lý lại là các dòng ngân sách nằm ngoài hoàn toàn.
Gói tư vấn thiết kế dự án cao tầng gồm bảy công việc được định mức chi phí tính đủ trọn gói, quy định rõ tại mục 3.1 Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Tập bản vẽ thi công quen thuộc thực chất chỉ là một trong bảy đầu việc bắt buộc này.
Bảy công việc đã nằm trong chi phí thiết kế gồm:
Đó là phạm vi công việc chuẩn cho một bước thiết kế của công trình. Ba đầu việc cuối thường dễ bị bỏ sót nhất lúc nghiệm thu hồ sơ, bởi chúng không hiển hiện trên tập bản vẽ mà chủ đầu tư cầm trên tay.
Chỉ dẫn kỹ thuật là minh chứng rõ ràng nhất. Khoản 2 Điều 24 Nghị định 217/2026/NĐ-CP xác định đây là tài liệu không tách rời của hồ sơ, bắt buộc lập cho mọi công trình trừ nhà ở riêng lẻ.
Khoản 3 cùng điều siết chặt hơn với công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc dự án quy mô lớn, phức tạp: chỉ dẫn kỹ thuật phải lập riêng thành tập hồ sơ độc lập chứ không được viết gộp vào thuyết minh chung.
Với một tòa tháp cao tầng, tài liệu này là căn cứ pháp lý để từ chối các lô vật tư không đạt chuẩn ngoài hiện trường; thiếu nó, mọi tranh luận giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công đều rơi vào cảm tính.
Vì vậy, câu hỏi đầu tiên khi thẩm định hợp đồng không phải hồ sơ dày bao nhiêu trang, mà là đã tính đủ bảy đầu việc hay chưa, và phủ kín những bộ môn nào.
Với dự án cao tầng, bảy đầu việc nêu trên được nhân lên theo bốn bộ môn kỹ thuật cùng phối hợp: kiến trúc, kết cấu, cơ điện MEPF và phòng cháy chữa cháy. Đây chính là lý do khiến hai bảng báo giá cùng tên gói nhưng khối lượng thực tế lại lệch nhau một trời một vực.
Kiến trúc và kết cấu thường được ghi nhận đầy đủ vì trực quan. Bộ môn hay bị ghi vắn tắt thành một dòng lại là cơ điện, trong khi đây là nơi quy tụ nhiều hệ thống con phức tạp nhất: cấp thoát nước, điều hòa thông gió, điện động lực, điện nhẹ, chống sét và tiếp địa.
Mỗi hệ thống con đều kéo theo danh mục bản vẽ và thuyết minh tính toán riêng biệt. Hợp đồng nếu chỉ ghi chung chung hai chữ cơ điện sẽ để ngỏ câu hỏi hệ thống nào có, hệ thống nào thiếu, và sự việc chỉ vỡ lở khi hồ sơ chuẩn bị phát hành ra công trường.
Giải pháp an toàn là liệt kê rành mạch từng hệ thống trong phụ lục phạm vi. Bài viết về thiết kế hệ thống MEPF sẽ phân tích sâu hơn cách các hệ thống này chia sẻ không gian trục kỹ thuật.
Phòng cháy chữa cháy có ràng buộc thủ tục hành chính riêng, khiến bộ môn này không thể tách rời khỏi gói thiết kế chung.
Từ ngày 01/7/2025, thủ tục chính thức mang tên thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo Luật số 55/2024/QH15.
Điểm c khoản 4 Điều 9 Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định hồ sơ nộp thẩm định phải có xác nhận của cả chủ đầu tư lẫn đơn vị tư vấn thiết kế, tức chữ ký bắt buộc của chính bên lập hồ sơ.
Tách phần này cho nhà thầu phụ đi sau thì thủ tục vẫn nộp được, nhưng mỗi lần chỉnh sửa lại phải chạy vòng qua các bên, làm chậm tiến độ phê duyệt và kéo lùi ngày khởi công dự án.
Bốn bộ môn nằm chung một gói tư vấn còn tạo ra ranh giới trách nhiệm pháp lý minh bạch. Nếu xé nhỏ hồ sơ cho bốn nhà thầu riêng lẻ, khoảng trống ghép nối kỹ thuật sẽ chẳng thuộc về ai, đẩy ban quản lý dự án vào cảnh vừa lo thủ tục đầu tư vừa phải tự giải quyết xung đột bản vẽ.
Danh mục công việc còn được nhân thêm theo số bước thiết kế, và số bước này không phải do tư vấn tùy ý đề xuất.
Khoản 2 Điều 16 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định rõ người quyết định đầu tư phải chốt số bước thiết kế trước hoặc ngay khi phê duyệt dự án; chủ đầu tư chỉ có quyền quyết định nếu được phân cấp cụ thể trong văn bản phê duyệt.
Hệ quả khi đánh giá báo giá diễn ra rất trực tiếp: câu hỏi cốt lõi không phải chi phí thiết kế bao nhiêu tiền, mà là khoản phí này chi trả cho những bước nào.
Hai đơn vị chào thầu cho cùng dự án có thể chênh lệch rất nhiều chỉ vì một bên tính cả bước thiết kế kỹ thuật, còn bên kia chỉ báo giá riêng bản vẽ thi công. Cả hai đều đúng trong phạm vi của họ, nhưng phép so sánh của chủ đầu tư thì sai lệch ngay từ đầu.
Còn một ranh giới pháp lý nữa rất hay bị bỏ ngỏ. Khoản 10 Điều 16 của nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng cho phép giao một số bước thiết kế cho nhà thầu thi công tự lập theo hợp đồng xây lắp, thay vì thuê tư vấn thiết kế.
Đây là kẽ hở dễ khiến chủ đầu tư trả tiền hai lần cho cùng một phần hồ sơ, hoặc bỏ trống công việc khiến không bên nào nhận trách nhiệm. Vì thế, nội dung của hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công cần được chốt chặt ngay khi xác định số bước thiết kế, trước lúc phát hành hồ sơ mời thầu.
Chốt chuẩn xác số bước và chủ thể triển khai từng bước, chủ đầu tư mới nhìn rõ các khoảng trống kỹ thuật. Những phần thiếu hụt ấy thường không nằm ở danh mục thiết kế cơ bản, mà rơi vào các hạng mục mọi người cứ ngỡ đã được tính sẵn.
Các phần việc nằm ngoài gói thiết kế cũng có danh mục quy định riêng, và đây mới chính là nguồn cơn đội chi phí dự án. Dưới đây là năm hạng mục tư vấn thường bị lầm tưởng là đã có sẵn, nhưng thực chất đòi hỏi phương án hợp đồng và ngân sách hoàn toàn tách biệt:
| Hạng mục | Vì sao nằm ngoài gói thiết kế | Cách chủ đầu tư xử lý |
|---|---|---|
| 1. Khảo sát xây dựng | Là nhiệm vụ riêng, do chủ đầu tư xác định yêu cầu và nội dung theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 | Đặt hàng trước, vì số liệu khảo sát là đầu vào của thiết kế kết cấu |
| 2. Thẩm tra thiết kế và thẩm tra dự toán | Phải do nhà thầu độc lập thực hiện, có định mức riêng ở hai bảng khác trong cùng phụ lục định mức | Ký hợp đồng riêng, không gộp vào đơn vị đang thiết kế |
| 3. Thiết kế nội thất | Không thuộc thành phần hồ sơ kiến trúc bản vẽ thi công theo Thông tư 03/2020/TT-BXD | Thỏa thuận thêm với nhà thầu thiết kế, hoặc tách thành gói riêng |
| 4. Ngoại thất và kiến trúc cảnh quan | Lập riêng, không thuộc thành phần hồ sơ thiết kế xây dựng | Đặt hàng thành gói độc lập, có tiến độ riêng ghép với gói kiến trúc |
| 5. Áp dụng mô hình thông tin công trình | Là khoản chi phí bổ sung, xác định theo định mức riêng và có trần | Ghi thành điều khoản riêng, thống nhất phạm vi mô hình trước khi ký |
Bảng trên thực chất là tách rõ các hạng mục ngân sách độc lập, không phải những ghi chú kỹ thuật phụ để tùy tiện đưa vào phụ lục.
2 hạng mục đầu tiên có ràng buộc pháp lý chặt chẽ nhất do liên quan tới tính độc lập của bên thực hiện, 3 hạng mục còn lại sẽ phụ thuộc vào phương thức giao việc khi lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu.
Thời điểm chốt từng việc cũng khác nhau: khảo sát xây dựng phải xong trước khi thiết kế kết cấu bắt đầu, mức độ áp dụng mô hình thông tin phải chốt ngay lúc ký hợp đồng, còn thẩm tra độc lập cần ký trước thời điểm phê duyệt hồ sơ. Chậm trễ ở bất kỳ mốc nào cũng kéo lùi tiến độ của toàn bộ chuỗi công việc phía sau.
Thẩm tra là trường hợp tuyệt đối không thể gộp chung vào hợp đồng thiết kế bằng bất kỳ hình thức nào. Khoản 4 Điều 41 nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng giao chủ đầu tư trực tiếp lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm tra làm cơ sở thẩm định.
Đơn vị thẩm tra vì vậy phải đứng ngoài bên thiết kế. Do đó, kế hoạch thẩm tra hồ sơ thiết kế cần được chuẩn bị song song với hợp đồng thiết kế để tiến độ hai bên ăn khớp nhịp nhàng. Hạng mục cuối bảng vừa có sự chuyển biến căn bản về tính chất pháp lý trong năm nay.
Điểm a khoản 1 Điều 8 của nghị định quy định công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên bắt buộc áp dụng mô hình thông tin công trình kể từ ngày 01/7/2026, áp dụng ngay từ bước lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật.
Phần lớn dự án cao tầng đều thuộc diện bắt buộc này, nên vấn đề khi thương thảo hợp đồng không còn là làm hay không, mà là làm đến mức độ nào.
Điều khoản về mô hình cần xác định cụ thể mục đích khai thác dữ liệu, mức thông tin tương ứng với từng mục đích và quyền sở hữu tệp mô hình gốc khi kết thúc gói thầu.
Thiếu cam kết bàn giao tệp gốc, chủ đầu tư chỉ nhận về các bản vẽ kết xuất để xem mà mất đi kho dữ liệu số quý giá phục vụ vận hành tòa nhà.
Trái ngược với các phần việc nằm ngoài là một khoảng trống rất đáng lưu tâm: công tác giám sát tác giả và bộ hồ sơ phục vụ tự thẩm định đều đã nằm trọn trong gói phí thiết kế đã thanh toán, nhưng trên thực tế lại hay bị chủ đầu tư bỏ quên hoặc chưa khai thác hết.
Giám sát tác giả chiếm tới 10% chi phí thiết kế theo định mức ban hành, và tỷ lệ này được giữ nguyên ngay cả khi các phần việc khác bị giảm trừ do thiết kế lặp lại.
Khoản 1 và khoản 2 Điều 21 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định trách nhiệm của tư vấn thiết kế: giải thích, làm rõ tài liệu khi chủ đầu tư, bên thi công hoặc giám sát yêu cầu, đồng thời lập báo cáo đánh giá khi hoàn thành hạng mục.
Nếu chủ đầu tư không triệu tập, khoản kinh phí 10% đó vẫn xem như đã chi trả, trong khi việc diễn giải bản vẽ ngoài hiện trường lại phó mặc cho nhà thầu thi công tự quyết.
Hạng mục thứ hai không phải dịch vụ mua thêm, mà chính là yêu cầu bàn giao bảy đầu việc ở trạng thái chuẩn mực để thẩm định được ngay.
Thuyết minh, bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật và quy trình bảo trì đều đã tính trọn trong chi phí; điều chủ đầu tư hay bỏ quên là ràng buộc chất lượng hồ sơ khi tiếp nhận.
Yêu cầu này càng trở nên cấp thiết từ ngày 01/7/2026, khi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 cùng nghị định hướng dẫn chính thức bãi bỏ thủ tục thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với bước thiết kế sau thiết kế cơ sở, trao quyền cho chủ đầu tư tự thẩm định và phê duyệt trước khi chọn nhà thầu xây lắp.
Khi bộ lọc hành chính bên ngoài không còn, mọi khiếm khuyết trong hồ sơ sẽ không còn ai thẩm duyệt phát hiện hộ chủ đầu tư.
Tất nhiên, rủi ro không vì thế mà đổ dồn hết lên vai chủ đầu tư. Khoản 1 Điều 25 của nghị định hướng dẫn khẳng định nhà thầu thiết kế phải chịu trách nhiệm toàn diện về chất lượng bản vẽ, và việc thẩm tra hay phê duyệt không làm giảm trách nhiệm pháp lý đó.
Dẫu vậy, trách nhiệm trên giấy tờ không thể bù đắp thiệt hại nếu tiến độ dự án bị đình trệ. Biện pháp thiết thực nhất là yêu cầu tư vấn bàn giao hồ sơ đạt chuẩn tự thẩm định: viện dẫn đúng quy chuẩn, khớp nối danh mục bản vẽ theo từng bộ môn, thống nhất phiên bản và gửi kèm báo cáo phối hợp đa bộ môn chứng minh mọi xung đột kỹ thuật đã được giải quyết triệt để.
Có bốn việc cụ thể cần làm ngay trước khi đặt bút ký hợp đồng, và toàn bộ đều nằm trọn trong quyền quyết định của chủ đầu tư. Phụ lục hợp đồng phải liệt kê đủ bảy công việc chuẩn cho từng bộ môn, nêu rõ phạm vi bước thiết kế đang mua và xác định ai lập các bước còn lại.
Kế tiếp là gọi đúng tên năm hạng mục nằm ngoài kèm phân định bên chi trả, đồng thời thiết lập quy chế kích hoạt giám sát tác giả ngoài công trường, bao gồm chỉ định đầu mối liên lạc và quy định thời hạn phản hồi khi có sự cố kỹ thuật.
Cả bốn việc trên chỉ tốn vài buổi rà soát kỹ lưỡng lúc đàm phán, thời điểm tiết kiệm chi phí nhất để kiểm soát rủi ro.
Với một công trình cao tầng, một thiếu sót trong phụ lục hợp đồng không dừng lại ở một lần sửa bản vẽ: mặt bằng điển hình lặp lại qua nhiều tầng, nên một xung đột chưa được xử lý sẽ nhân lên đúng bằng số lần nó được lặp ngoài hiện trường thi công.
Quy tụ các bộ môn thiết kế về một đầu mối duy nhất là giải pháp rút ngắn chuỗi kiểm soát kỹ thuật hiệu quả nhất.
Trong dự án thực tế tại Khách sạn quốc tế 5 sao Lumena Đà Nẵng, quy mô 23.713,81 m2 sàn với 2 tầng hầm và 25 tầng nổi, Song Anh đảm nhiệm vai trò tổng thầu thiết kế triển khai đồng bộ kiến trúc, kết cấu, cơ điện và phòng cháy chữa cháy (MEPF) trên cùng một hệ dữ liệu.
Các bộ môn cùng phối hợp trên một hệ dữ liệu chung, đảm bảo mọi giao cắt kỹ thuật đều có kỹ sư chủ trì chịu trách nhiệm đến cùng.
Nếu chủ đầu tư đang hoàn thiện phụ lục phạm vi công việc cho hợp đồng sắp tới, đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh luôn sẵn sàng đồng hành cùng quý vị rà soát đối chiếu từng đầu việc theo đúng số bước thiết kế đã chốt cho dự án.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
