BIM trong thi công chỉ thực sự kế thừa được mô hình thiết kế khi mô hình đã chốt 4 yếu tố: hệ tọa độ và cao độ chung, quy tắc đặt tên, tham số phục vụ bóc khối lượng cùng trạng thái phiên bản.
Phần dựng tiếp phục vụ lắp đặt, chế tạo thuộc về nhà thầu. Ranh giới giữa hai phần việc này cần được ghi nhận cụ thể trong hợp đồng, bởi quy định hiện hành trao quyền cho các bên tự thỏa thuận phạm vi và yêu cầu thông tin mô hình ở từng giai đoạn.
Mô hình thiết kế dùng tiếp được cho BIM trong thi công khi đặt trên cùng hệ tọa độ và cao độ chuẩn, đặt tên theo quy tắc thống nhất, đủ tham số bóc khối lượng và có trạng thái phiên bản rõ ràng. Phối cảnh 3 chiều đẹp đến đâu cũng không bù được 4 điều kiện này.
Khi 4 điều kiện trên chưa đạt, nhà thầu thường chọn cách an toàn nhất là dựng lại mô hình từ bản vẽ 2D. Chi phí dựng lại không mất đi, nó nằm trong giá dự thầu hoặc quay về thành phát sinh ngoài ý muốn.
Từ đó, tiến độ cũng trễ theo, vì những tuần đầu trên công trường là lúc đội ngũ triển khai thi công cần mô hình nhất để lập biện pháp và đặt hàng vật tư.
Ở công trình cao tầng, sai lệch còn nhân lên theo số tầng điển hình. Có thể hình dung sai số cao độ trên mặt bằng điển hình của 3 tháp 40, 40 và 39 tầng sẽ lặp lại trên hàng chục tầng sàn. Do đó, thứ cần kiểm tra trước khi phê duyệt phát hành mô hình là độ tin cậy của dữ liệu, chứ không phải vẻ hoàn thiện của hình ảnh.
Mô hình của tư vấn thiết kế thể hiện giải pháp, và tư vấn chịu trách nhiệm về tính đúng của phương án. Mô hình BIM thi công của nhà thầu thể hiện cách lắp đặt với vật tư thật, và nhà thầu chịu trách nhiệm về tính khả thi. Hai mô hình nối tiếp, không thay thế nhau.
Mức phát triển mô hình (Level of Development, LOD) của hai bên vì thế khác nhau, và mức cụ thể cho từng hạng mục do hợp đồng quy định. Bộ tiêu chuẩn ISO 19650 gọi đây là mức thông tin cần thiết: chi tiết gắn chặt với mục đích sử dụng, không phải cứ dựng thật chi tiết là tốt.
Dưới đây là 4 tiêu chí phân biệt mô hình của tư vấn thiết kế với mô hình của nhà thầu thi công:
| Tiêu chí | Mô hình của tư vấn thiết kế | Mô hình BIM thi công của nhà thầu |
|---|---|---|
| 1. Mục đích | Thể hiện và phối hợp giải pháp thiết kế | Lập biện pháp, chế tạo, lắp đặt |
| 2. Mức LOD thường gặp | 250 ở thiết kế cơ sở, từ 350 ở thiết kế thi công | Từ 350, có thể tới 400 cho hạng mục chế tạo |
| 3. Chịu trách nhiệm về | Tính đúng của giải pháp, sự phù hợp quy chuẩn | Tính thi công được, sự phù hợp với vật tư thật |
| 4. Khi cần thay đổi | Tư vấn cập nhật theo yêu cầu của chủ đầu tư | Đề xuất qua yêu cầu làm rõ thông tin (RFI), chờ tư vấn chấp thuận nếu chạm giải pháp |
Các mức LOD trong bảng là mức thường gặp ở dự án cao tầng, không phải con số cố định. Dòng cuối cùng mới là chỗ hay phát sinh bất đồng. Nhà thầu có thể dời tuyến ống chính hoặc đổi tiết diện dầm ngay trên mô hình của mình.
Nếu điều chỉnh đó không đi qua RFI gửi tư vấn chấp thuận, mô hình thi công và hồ sơ thiết kế sẽ tách nhau, và không bên nào nhận trách nhiệm cho phần sai lệch. Ranh giới tương tự ở tầng bản vẽ được Song Anh phân tích chi tiết trong bài viết: Shop Drawing Là Gì? Khác Bản Vẽ Thi Công Ở Điểm Nào?
Tọa độ, đặt tên, tham số và phiên bản là 4 nhóm dữ liệu hay thất lạc nhất khi chuyển sang BIM trong thi công. Chúng dễ rơi vì không hiển thị trực quan: buổi nghiệm thu chỉ xoay mô hình ba chiều sẽ không phát hiện được mô hình lệch gốc tọa độ hay rỗng tham số.
Hệ tọa độ và mốc cao độ đứng đầu danh sách rủi ro. Khi mô hình kiến trúc, kết cấu và cơ điện không đứng trên cùng một điểm gốc quy chiếu, việc ghép mô hình kiểm tra va chạm hoàn toàn mất ý nghĩa. Đơn vị triển khai thi công cũng không thể dựa vào mô hình để định vị ngoài hiện trường.
Để hiểu rõ hơn bản chất kỹ thuật phía sau, chủ đầu tư có thể tham khảo thêm bài viết: Tọa Độ Chung Trong BIM Ảnh Hưởng Như Nào Đến Clash Check?
Quy tắc đặt tên cho tệp tin, phân tầng và đối tượng cấu kiện là điểm hay bị xem nhẹ tiếp theo. Thiếu nó, đội BIM thi công không lọc được cấu kiện theo khu vực làm việc, và mỗi lần tư vấn cập nhật mô hình, việc tìm chỗ thay đổi sẽ thành công việc thủ công kéo dài nhiều ngày.
Tham số bóc khối lượng tác động trực tiếp tới dòng tiền dự án. Một bức tường có thể đúng vị trí nhưng thiếu vật liệu, chiều dày hoàn thiện hay mã công tác. Khi đó nhà thầu phải đo lại, và khối lượng dự thầu lệch khỏi dự toán chủ đầu tư đã phê duyệt. Bóc khối lượng trong BIM thi công chỉ đáng tin khi dữ liệu được tích hợp đúng mục đích ngay từ đầu.
Trạng thái phiên bản là chốt chặn cuối cùng. Trên môi trường dữ liệu chung (Common Data Environment, CDE), mỗi tệp mô hình phải cho biết nó đang ở trạng thái làm việc, chia sẻ để phối hợp hay đã phát hành.
Việc ứng dụng BIM trong thi công trên bản chưa phát hành là rủi ro rất hay gặp, và cách tổ chức các trạng thái này được phân tích chi tiết trong bài viết: CDE Là Gì Và Được Ứng Dụng Thế Nào Trong Dự Án?
Từ 4 nhóm trên, biên bản nghiệm thu mô hình trước chuyển giao nên có 4 yếu tố kiểm tra cụ thể sau:
Mỗi yếu tố bên trên đều trả lời được bằng đạt hoặc không, nên biên bản nghiệm thu không còn phụ thuộc vào cảm nhận của người xem. Khi đã rõ phải kiểm gì, câu hỏi tiếp theo là giao mô hình theo định dạng nào.
Nên bàn giao cả hai. IFC là định dạng mở, mọi bên đọc được độc lập với phần mềm, và được chấp nhận khi nộp hồ sơ. File gốc giữ nguyên tham số và cấu trúc đối tượng để BIM thi công dựng tiếp thay vì làm lại. Giao thiếu một thứ, nhà thầu thường phải tự bù.
Khoản 3 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ ngày 01/7/2026, yêu cầu dữ liệu BIM nộp theo định dạng mở IFC (Industry Foundation Classes) hoặc định dạng mở khác phù hợp với công trình.
>>> Tìm hiểu thêm: IFC Trong BIM Dùng Để Làm Gì?
Cùng khoản này cho phép cơ quan có thẩm quyền yêu cầu nộp định dạng gốc để đối chiếu, và tệp gốc phải giữ nguyên tham số, cấu trúc đối tượng cùng thuộc tính của mô hình. Nói một cách dễ hiểu, IFC là bản để đọc và kiểm, còn file gốc là bản để làm việc.
Đi kèm định dạng là quyền sử dụng mô hình. Khi hợp đồng tư vấn không nói gì, nhà thầu nhận file nhưng không rõ mình được chỉnh sửa tới đâu, được dùng cho chế tạo hay chuyển cho thầu phụ. Khoảng trống này thường chỉ lộ ra khi có sai sót.
Hợp đồng tư vấn vì thế nên ghi rõ mô hình được dùng cho mục đích nào trong thi công, bên nhận được chỉnh sửa trong phạm vi nào, và ai chịu trách nhiệm khi một bên dùng bản chưa phát hành.
Trong đa số dự án hiện nay thì chưa. Quy định mới mở đường cho mô hình BIM thay hồ sơ giấy với giá trị pháp lý tương đương, nhưng chỉ khi cơ quan quản lý đủ điều kiện. Tới lúc đó, bản vẽ thi công đã phê duyệt vẫn là căn cứ để thi công và nghiệm thu.
Điều kiện nằm ở điểm b khoản 5 Điều 8 của Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Khi cơ quan quản lý đủ hạ tầng kỹ thuật, nhân lực và hệ thống công nghệ, mô hình mới được dùng thay hồ sơ giấy, và chủ đầu tư không phải nộp bản vẽ in cho những nội dung đã thể hiện đầy đủ, chính xác trong mô hình.
Cụm từ "đầy đủ, chính xác" đáng chú ý, vì nó biến chất lượng dữ liệu mô hình thành điều kiện pháp lý chứ không chỉ là yêu cầu kỹ thuật.
Hệ quả cho khâu chuyển giao sang BIM trong thi công là mô hình và bản vẽ in vẫn có thể lệch nhau, dù bản vẽ xuất từ mô hình phối hợp ít sai lệch hơn bản vẽ dựng song song. Hợp đồng nên ghi thứ tự ưu tiên khi hai bên mâu thuẫn, thông thường hồ sơ đã phê duyệt đứng trước, cùng nghĩa vụ của tư vấn khi phát hiện lệch.
Về chế tài, Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ ngày 26/8/2026, đưa hành vi không áp dụng BIM theo quy định vào nhóm vi phạm của chủ đầu tư tại điểm e khoản 1 Điều 15, mức phạt từ 30 đến 40 triệu đồng. Con số này nhỏ so với chi phí sửa sai ngoài công trường. Điều đáng lưu tâm hơn là biện pháp khắc phục: buộc áp dụng BIM với công trình chưa phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt. Vì vậy, yêu cầu mô hình nên được chốt trước mốc phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai.
Để hiểu thêm lộ trình phát triển đầy đủ của mô hình thiết kế, chủ đầu tư có thể tham khảo thêm bài viết: quy trình triển khai BIM từ thiết kế đến thi công vận hành.
Hợp đồng nên ghi mức thông tin mô hình ở từng mốc, 4 nhóm dữ liệu đã chốt, định dạng giao, quyền sử dụng, thời hạn trả lời RFI và thứ tự ưu tiên khi mô hình lệch bản vẽ. Quy định để các bên tự thỏa thuận, nên điều gì hợp đồng không ghi thì coi như không có.
Căn cứ là khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Tinh thần này không mới: Quyết định 258/QĐ-TTg năm 2023 về lộ trình áp dụng BIM đã giao chủ đầu tư quyết định nội dung áp dụng và độ chi tiết của mô hình.
Hai tài liệu cụ thể hóa quyền đó là yêu cầu trao đổi thông tin (Exchange Information Requirements, EIR) do chủ đầu tư lập và kế hoạch thực hiện BIM (BIM Execution Plan, BEP) do các bên thực hiện cam kết đáp ứng.
Với tư vấn thiết kế, mỗi mốc giao mô hình nên gắn với mục đích sử dụng, mức thông tin và biên bản nghiệm thu theo 4 dòng kiểm tra về tọa độ, đặt tên, tham số và phiên bản. Tư vấn biết mình phải giao gì, chủ đầu tư có đủ căn cứ từ chối mô hình chưa đạt.
Tư vấn cũng nên gắn với mô hình suốt giai đoạn BIM thi công, qua cam kết thời hạn trả lời RFI tính theo ngày làm việc và nghĩa vụ cập nhật mô hình mỗi khi thiết kế thay đổi.
Hồ sơ mời thầu nên nói rõ nhà thầu nhận mô hình ở trạng thái nào, dựng tiếp tới mức nào cho từng hạng mục, và nộp lại mô hình gì trong thi công cũng như khi bàn giao. Khi định giá được phần BIM trong thi công, các nhà thầu mới chào giá trên cùng một mặt bằng.
Phần nộp lại cũng đáng ghi kỹ, vì mô hình nhà thầu dựng tiếp hôm nay là gốc của mô hình hoàn công sau này. Mọi điều khoản trên nên chốt trước khi phê duyệt thiết kế triển khai, lúc điều chỉnh vẫn còn là việc của bàn giấy.
Trong vai trò tổng thầu thiết kế, Song Anh combine ba bộ môn kiến trúc, kết cấu và cơ điện trên một hệ dữ liệu, nên luôn đảm bảo dữ liệu được rà soát tỉ mỉ trước khi mô hình rời bàn thiết kế. Đội ngũ Song Anh luôn sẵn lòng đồng hành cùng ban quản lý dự án từ bước soạn yêu cầu mô hình, để BIM trong thi công bắt đầu trên nền dữ liệu đáng tin cậy.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
