Chi phí thẩm tra thiết kế được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm nhân với chi phí xây dựng chưa có thuế giá trị gia tăng của công trình trong tổng mức đầu tư, chứ không nhân với chính tổng mức đầu tư. Khoản này có sàn cứng 2.000.000 đồng và nằm ở dòng chi phí tư vấn, tách khỏi chi phí quản lý dự án.
Chỉ cần nắm đúng cơ sở nhân, một báo giá chi phí thẩm tra thiết kế đang nằm trên bàn có thể soát xong trong vài phút.
Cơ sở để nhân định mức là chi phí xây dựng chưa có thuế giá trị gia tăng của công trình trong tổng mức đầu tư. Trị số định mức tra tại Bảng 2.19 Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD hiệu lực từ ngày 01/7/2026, phân theo loại công trình và theo quy mô chi phí xây dựng.
Cách chọn cơ sở nhân này có lý do nghiệp vụ rõ ràng. Tổng mức đầu tư còn bao gồm nhiều khoản không liên quan tới khối lượng hồ sơ đem đi thẩm tra, từ bồi thường giải phóng mặt bằng tới chi phí thiết bị và dự phòng, trong khi đơn vị thẩm tra chỉ kiểm phần thiết kế xây dựng công trình.
Định mức cũng lũy thoái theo quy mô: dự án càng lớn thì tỷ lệ càng nhỏ dần, dù số tiền tuyệt đối vẫn tăng.
Đây là chỗ sai phổ biến nhất khi lập tổng mức đầu tư. Nhân tỷ lệ thẳng vào tổng mức đầu tư cho ra con số đội lên nhiều lần so với giá trị đúng, đủ làm lệch cả dòng chi phí tư vấn khi trình duyệt.
Cách soát rất nhanh: ban quản lý dự án mở bảng tính của bên lập dự toán, xem ô cơ sở nhân đang lấy chi phí xây dựng trước thuế hay lấy tổng mức đầu tư.
Công thức tính toán được tóm gọn: chi phí thẩm tra thiết kế bằng chi phí xây dựng trước thuế nhân tỷ lệ tra được theo đúng loại và quy mô công trình, rồi so kết quả với mức sàn 2.000.000 đồng chưa thuế.
Với hạng mục nhỏ, con số áp dụng chính là mức sàn chứ không phải kết quả phép nhân. Một lưu ý khi tra bảng: phụ lục định mức đã được Công văn 9947/BXD-VPB năm 2026 thay thế, nên phải tra bản mới nhất thay vì các bảng tỷ lệ cũ đã hết hiệu lực.
Trên cùng một dự án có hai khoản tiền tên gần giống nhau nhưng trả cho hai bên khác nhau. Chi phí thẩm tra thiết kế là tiền trả cho nhà thầu tư vấn theo hợp đồng, xếp vào chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cùng nhóm với thẩm tra dự toán theo điểm đ khoản 1 Điều 5 Nghị định 206/2026/NĐ-CP.
Phí thẩm định là khoản nộp cho cơ quan nhà nước khi hồ sơ còn phải qua thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Dùng nhầm căn cứ của khoản này cho khoản kia là sai số ngay từ bước đầu.
Bảng dưới đây đặt hai khoản cạnh nhau trên 3 tiêu chí mà người duyệt chi cần phân biệt:
| Tiêu chí | Chi phí thẩm tra thiết kế | Phí thẩm định |
|---|---|---|
| 1. Trả cho ai, thuộc khoản mục nào | Nhà thầu tư vấn thẩm tra, thuộc chi phí tư vấn đầu tư xây dựng | Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, là khoản phí nộp ngân sách |
| 2. Căn cứ xác định | Định mức tỷ lệ tại phụ lục của thông tư định mức hiện hành | Biểu mức thu tại Thông tư 27/2023/TT-BTC |
| 3. Giới hạn trên và dưới | Sàn 2.000.000 đồng chưa thuế, không đặt trần | Tối đa 150.000.000 đồng và tối thiểu 500.000 đồng cho mỗi cơ quan thẩm định, đang thu bằng 50% mức này đến hết 31/12/2026 |
Cả 3 tiêu chí trong bảng trên đều tách bạch, chỉ có một điểm chung dễ gây nhầm là hai khoản cùng lấy chi phí xây dựng chưa thuế làm cơ sở nhân.
Từ ngày 01/7/2026, cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ còn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi với nhóm dự án thuộc diện, gồm dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn; thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư tự thẩm định.
Nói cách khác, phí thẩm định gắn với bước phê duyệt dự án, còn chi phí thẩm tra thiết kế gắn với bước thiết kế triển khai và hầu như luôn phát sinh. Ranh giới giữa hai khoản này với chi phí điều hành bộ máy dự án được Song Anh phân tích chi tiết trong bài viết: Chi Phí Quản Lý Dự Án Xây Dựng: Thành Phần Và Cách Tính
Con số cuối trên báo giá chi phí thẩm tra thiết kế hiếm khi trùng khớp kết quả tra bảng, và phần lớn khoảng lệch đó hợp lệ vì định mức đi kèm 4 điều chỉnh có căn cứ. Nắm rõ 4 điều chỉnh này thì đối chiếu hai báo giá thành việc kiểm tra căn cứ, không còn là chuyện đoán bên nào tính rẻ hơn.`
Điều chỉnh đầu tiên áp cho công trình thẩm tra cả hai bước. Khi công trình có yêu cầu thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công, phần thiết kế kỹ thuật tra theo định mức, còn phần bản vẽ thi công chỉ tính bằng 40% chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, vì nguyên lý kết cấu và hệ thống đã được kiểm ở bước trước.
Cách dự án được chia gói sinh ra điều chỉnh tiếp theo. Với dự án dự kiến triển khai theo các gói thầu, định mức tra tương ứng quy mô chi phí xây dựng của từng gói, không tra một lần cho toàn dự án.
Do định mức lũy thoái, tra theo từng gói nhỏ cho tỷ lệ cao hơn tra gộp, nên hai cách hiểu về cùng một dự án tạo ra hai con số chi phí thẩm tra thiết kế chênh nhau rất rõ rệt.
Nhóm công trình lặp lại được hưởng điều chỉnh thứ ba. Công trình dùng thiết kế điển hình hoặc thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành được áp hệ số k bằng 0,36 từ công trình thứ hai trở đi, tức chi phí thẩm tra thiết kế chỉ còn 36% so với công trình đầu, vì khối lượng kiểm tra đã làm một lần rồi.
Trường hợp cuối nằm hẳn ngoài bảng tra. Với thiết kế điều chỉnh, chi phí thẩm tra thiết kế không tra định mức mà xác định bằng dự toán chi phí, tức bóc tách theo khối lượng thực tế phải làm lại.
Khối lượng đó chỉ biết được khi đã có nội dung điều chỉnh, nên dự án cao tầng cần đặt sẵn một khoản dự phòng cho hạng mục này trong tổng mức đầu tư, thay vì để tới lúc phát sinh mới đi tìm nguồn.
Khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng năm 2025 xác định ba nhóm công trình phải được thẩm tra thiết kế: công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng, công trình quy mô lớn và kỹ thuật phức tạp, cùng công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy.
Hai nhóm đầu thẩm tra về an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng, cộng các nội dung khác theo hợp đồng; nhóm thứ ba để bảo đảm yêu cầu về thiết kế phòng cháy chữa cháy.
Một dự án cao tầng thường chạm đồng thời cả ba nhóm, nên chi phí thẩm tra thiết kế là khoản bắt buộc chứ không phải khoản cân nhắc. Điều đáng bàn vì thế không phải là có chi hay không, mà là bố trí ở bước nào và nhận được chất lượng thẩm tra ra sao.
Câu hỏi đó càng đáng lưu tâm từ ngày 01/7/2026, thời điểm vai trò của báo cáo thẩm tra thay đổi căn bản. Khoản 4 Điều 41 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm tra làm cơ sở cho việc thẩm định của chính mình.
Kèm theo đó là ba yêu cầu về hình thức: cá nhân tham gia thẩm tra phải đủ điều kiện năng lực hành nghề, báo cáo kết quả lập theo Mẫu số 11, bản vẽ đóng dấu theo Mẫu số 14 tại Phụ lục I.
Hệ quả với dòng tiền rất cụ thể. Báo cáo thẩm tra không còn là tập hồ sơ đi qua một vòng lọc của cơ quan nhà nước rồi được trả về, mà là căn cứ để chủ đầu tư tự kết luận và tự chịu trách nhiệm.
Vì thế, chi phí thẩm tra thiết kế chuyển từ khoản chi thủ tục thành khoản chi quản trị rủi ro, và tiêu chí chọn đơn vị thẩm tra dịch từ giá rẻ sang năng lực chuyên môn. Trình tự ký duyệt sau bước thẩm tra được mô tả trong bài viết: Một Bộ Hồ Sơ Thiết Kế Hoàn Chỉnh Cần Đáp Ứng Những Gì?
Chi phí thẩm tra thiết kế trả cho đơn vị tư vấn là phần nhỏ, tra được và dự trù được ngay từ bước lập tổng mức đầu tư. Phần lớn tiền thực tế mất đi nằm ở số vòng thẩm tra lặp lại và công sửa hồ sơ giữa các vòng, khoản không xuất hiện trong bất kỳ bảng định mức nào.
>>> Tìm hiểu thêm:Thẩm Tra Hồ Sơ Thiết Kế Gồm Những Gì? Giải Đáp Từ Chuyên Gia
Cơ chế sinh vòng lặp nằm ngay trong quy định. Khi báo cáo kết quả thẩm tra chưa đủ cơ sở kết luận, đơn vị thẩm định yêu cầu bổ sung, hồ sơ quay ngược về nhóm thiết kế, kéo theo chuỗi sửa bản vẽ, phát hành lại phiên bản, cập nhật dự toán rồi thẩm tra lại phần đã sửa.
Chuỗi này tiêu tốn nhân sự của cả ba bên và đẩy lùi mốc lựa chọn nhà thầu thi công, nên chỉ số đáng theo dõi trong hợp đồng là số vòng thẩm tra, không phải đơn giá một vòng.
Ở nhà cao tầng, chuỗi này còn bị kéo dài vì hồ sơ lặp theo tầng điển hình. Một sai lệch giữa kiến trúc, kết cấu và cơ điện MEP tại một vị trí không dừng ở một bản vẽ mà chạy qua mọi tầng dùng chung mặt bằng, khiến khối lượng góp ý mang về nở theo số tầng.
Đây là lý do các bộ hồ sơ triển khai thiết kế theo quy trình BIM combine ba bộ môn thiết kế trên một hệ dữ liệu sẽ thường nhận ít góp ý hơn.
3 việc trước khi gửi hồ sơ đi thẩm tra quyết định phần lớn số tiền thực chi:
Cả 3 đều hướng vào một mục tiêu là giữ số vòng thẩm tra ở mức thấp nhất.
Phạm vi nên chốt từ lúc lập nhiệm vụ thiết kế, vì mập mờ ở đây là nguồn gốc của tranh luận khối lượng giữa hợp đồng: ghi rõ thẩm tra cho bước thiết kế nào, có gồm thẩm tra dự toán hay không, và các nội dung khác theo thỏa thuận gồm những gì.
Rà soát đồng bộ trước khi phát hành chặn được nhóm góp ý tốn kém nhất là mâu thuẫn giữa các bộ môn, vì lỗi loại này sẽ phải chỉnh sửa dây chuyền. Có một đầu mối phản hồi thì mỗi góp ý chỉ được trả lời một lần bằng một phiên bản duy nhất.
Còn một điểm về trách nhiệm nên đưa vào hợp đồng thiết kế ngay từ đầu. Khoản 1 Điều 25 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định nhà thầu tư vấn thiết kế chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế do mình thực hiện, và việc thẩm tra, thẩm định hay phê duyệt không làm giảm trách nhiệm đó.
Chi trả chi phí thẩm tra thiết kế vì vậy không chuyển được rủi ro sang bên thứ ba, nên hợp đồng cần ghi rõ nghĩa vụ chỉnh sửa theo kết quả thẩm tra và số vòng chỉnh sửa đã gồm trong giá.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
