Chi phí thiết kế cảnh quan hay gây bối rối khi lập tổng mức đầu tư, vì cùng một hạng mục lại nhận về hai kiểu báo giá không so được với nhau: một bên tính theo mét vuông sân vườn, một bên tính theo tỷ lệ phần trăm chi phí xây dựng.
Chênh lệch trong chi phí thiết kế cảnh quan không đến từ việc bên nào tính sai, mà từ hai cơ sở tính toán khác hẳn nhau.
Chi phí thiết kế cảnh quan được xác định bằng một trị số định mức tỷ lệ phần trăm nhân với chi phí xây dựng của riêng hạng mục cảnh quan, chưa có thuế giá trị gia tăng, trong tổng mức đầu tư đã duyệt.
.jpg)
Cơ sở nhân bắt buộc là chi phí xây dựng của riêng hạng mục đó, không phải tổng mức đầu tư của cả dự án. Sai lệch này xuất hiện nhiều nhất trên các bảng tính sơ bộ. Khi cơ sở nhân đã sai, mọi cuộc đàm phán về tỷ lệ phần trăm phía sau đều mất ý nghĩa.
Trục văn bản điều chỉnh chi phí thiết kế cảnh quan từ ngày 01/7/2026 gồm Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và Thông tư 38/2026/TT-BXD ban hành hệ thống định mức xây dựng.
Công thức viết gọn là chi phí xây dựng nhân trị số định mức, nhân tiếp các hệ số điều chỉnh nếu có. Khi soát dự toán, chủ đầu tư nên yêu cầu đơn vị tư vấn làm rõ đủ cả ba đại lượng ấy.
Điều ít được nói rõ khi đàm phán là phạm vi công việc đã nằm sẵn trong trị số định mức: thuyết minh, toàn bộ bản vẽ, lập dự toán xây dựng, chỉ dẫn kỹ thuật, quy trình bảo trì, giám sát tác giả trong quá trình thi công và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của đơn vị tư vấn.
Riêng phần lập dự toán chiếm 12% chi phí thiết kế, nên một báo giá bóc khoản này ra tính thêm là dấu hiệu cần đối chiếu lại.
Thị trường thường lưu truyền mức phí 5% đến 15% chi phí xây dựng cho hạng mục cảnh quan. Khoảng đó đến từ các báo giá sân vườn dân dụng nhỏ lẻ, nơi một hợp đồng gộp cả thiết kế lẫn thi công trọn gói.
Trong hệ định mức áp cho dự án, trị số cao nhất của nhóm công trình liên quan chỉ là 3,23%, và trị số ấy nằm ở ô cực đoan nhất của bảng tra: công trình cấp đặc biệt, quy mô nhỏ nhất. Hai con số mô tả hai phạm vi công việc khác nhau, nên đặt cạnh nhau để so chi phí thiết kế cảnh quan là phép so lệch chuẩn ngay từ đầu.
Quy mô chi phí xây dựng và cấp công trình quyết định trực tiếp trị số định mức, và bảng tra vận hành theo cơ chế lũy thoái: dự án càng lớn thì tỷ lệ phần trăm càng giảm, dù số tiền tuyệt đối vẫn tăng. Vì vậy chủ đầu tư không thể lấy tỷ lệ của một dự án khác áp sang dự án của mình rồi kết luận bên tư vấn báo cao.
Cảnh quan và công viên cây xanh thuộc nhóm công trình hạ tầng kỹ thuật, nên chi phí thiết kế cảnh quan phải tra ở bảng định mức của nhóm này chứ không lấy bảng công trình dân dụng.
Khi hạng mục được tách thành một công trình công viên độc lập, cấp công trình xác định theo diện tích theo Thông tư 34/2026/TT-BXD: dưới 5 ha là cấp IV, từ 5 đến dưới 10 ha là cấp III, từ 10 đến 20 ha là cấp II và trên 20 ha là cấp I. Cảnh quan nội khu của một dự án nhà ở thường rơi vào hai cấp thấp nhất.
Năm mốc quy mô dưới đây trích từ Bảng 2.16, bảng định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công công trình hạ tầng kỹ thuật, giữ lại hai cấp công trình mà hạng mục cảnh quan thường rơi vào:
| Chi phí xây dựng hạng mục (chưa thuế GTGT) | Cấp III | Cấp IV |
|---|---|---|
| 10 tỷ đồng trở xuống | 2,36% | 2,07% |
| 20 tỷ đồng | 2,01% | 1,76% |
| 50 tỷ đồng | 1,72% | 1,49% |
| 100 tỷ đồng | 1,55% | 1,35% |
| 200 tỷ đồng | 1,39% | 1,15% |
Năm mốc này cho thấy tỷ lệ tụt hơn 40% khi quy mô tăng hai mươi lần, trong khi số tiền thực trả cho khâu thiết kế vẫn tăng nhiều lần. Bảng gốc còn ba cột cho cấp đặc biệt, cấp I và cấp II, ở đây lược bớt vì cảnh quan hiếm khi rơi vào các cấp đó.
Khi chi phí xây dựng của hạng mục nằm giữa hai mốc, người lập dự toán phải nội suy chứ không lấy tròn mốc gần nhất, và đây là điểm đầu tiên nên soát khi hai bảng tính chi phí thiết kế cảnh quan không khớp nhau.
Số bước thiết kế làm đổi hẳn bảng tra, nên đây là nguyên nhân khiến hai báo giá cùng quy mô lệch nhau mà không bên nào tính sai. Hạng mục chỉ yêu cầu thiết kế bản vẽ thi công tra Bảng 2.16, chính là bảng đã trích ở trên.
Hạng mục có cả thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công thì tra Bảng 2.15, một bảng khác với dải trị số thấp hơn, rồi cộng thêm phần bản vẽ thi công bằng 55% trị số vừa tra.
Đặt hai phương án cạnh nhau tại cùng một điểm quy mô sẽ thấy rõ cơ chế. Với hạng mục cảnh quan cấp III có chi phí xây dựng 20 tỷ đồng, phương án hai bước lấy trị số 2,01% ở Bảng 2.16.
Phương án ba bước lấy 1,39% ở Bảng 2.15, cộng thêm 55% của chính trị số đó, tổng cộng khoảng 2,15%. Quy ra tiền, hai phương án là khoảng 402 triệu đồng so với 431 triệu đồng, chênh gần 29 triệu đồng.
Khoảng cách ấy nhỏ hơn nhiều chủ đầu tư hình dung, nhưng khối lượng hồ sơ phải nộp và thời gian thẩm tra thì khác hẳn, và đó mới là phần tác động thật tới tiến độ.
Số bước thiết kế do người quyết định đầu tư chốt căn cứ quy mô và tính chất công trình, không phải do đơn vị tư vấn tự chọn. Vì vậy khi nhận hai báo giá chi phí thiết kế cảnh quan lệch nhau, câu hỏi đầu tiên ban quản lý dự án cần làm rõ là mỗi bên đang tính cho mấy bước thiết kế.
Định mức chi phí thiết kế cảnh quan không bao gồm khảo sát xây dựng và một loạt đầu việc đi kèm, nên phần chênh giữa dự toán ban đầu và số tiền thực trả thường nằm ở đây chứ không nằm ở tỷ lệ phần trăm. Nhóm này dễ bị bỏ sót nhất khi chủ đầu tư mới chỉ nhìn con số tỷ lệ trên hợp đồng tư vấn.
Danh mục ấy chia thành ba nhóm dưới đây:
Nhóm cuối đáng lưu ý với dự án có tiện ích ngoài trời gắn nội thất như nhà câu lạc bộ. Trong nhóm đó, khảo sát là khoản gây tiếc nuối nhiều nhất khi bị cắt để tiết kiệm. Cao độ hiện trạng, mực nước ngầm và chiều dày tầng đất hữu cơ quyết định danh mục cây trồng được, chiều sâu hố trồng và giải pháp thoát nước cho cả khu cảnh quan.
Thiếu số liệu, đơn vị thiết kế phải giả định theo kinh nghiệm. Đến khi thi công phát hiện thực địa khác giả định thì phương án phải vẽ lại, và khoản tiết kiệm ban đầu quay lại dưới dạng chi phí thiết kế điều chỉnh cộng thời gian chậm tiến độ.
Nếu nhóm chi phí này đã được cộng đủ mà con số vẫn còn cao, đòn bẩy tiếp theo nằm ở chính cách bố cục phương án.
Khi các phân khu cảnh quan trong cùng một dự án dùng lại một phương án thiết kế, định mức được điều chỉnh giảm rất mạnh theo hệ số. Cơ chế hạ chi phí thiết kế cảnh quan này có căn cứ văn bản rõ ràng, khác hẳn việc ép giá nhà thầu tư vấn.
Công trình thứ nhất giữ hệ số bằng 1, công trình thứ hai áp hệ số 0,36, công trình thứ ba trở đi áp hệ số 0,18. Công thức vẫn giữ lại một phần cố định bằng 0,1 tương ứng với giám sát tác giả, vì việc theo dõi của tác giả thiết kế tại hiện trường phải làm ở từng phân khu dù bản vẽ dùng lại.
Cộng hai vế đó, công trình thứ hai chỉ còn khoảng 42,4% định mức gốc và công trình thứ ba trở đi còn khoảng 26,2%. Không cuộc đàm phán nào mang lại được mức giảm đó.
Với khu đô thị nhiều phân khu hoặc khu nghỉ dưỡng có nhiều cụm căn thấp tầng lặp lại, cơ chế này đáng được đưa lên bàn ngay từ bước quy hoạch tổng thể. Chuẩn hóa cảnh quan quanh một số mô típ dùng lại được thì phần tiết kiệm đến từ hệ số chứ không đến từ việc cắt bớt hạng mục.
Ở chiều ngược lại, chuẩn hóa quá tay khiến các phân khu giống hệt nhau và mất lợi thế khác biệt khi bán hàng, nên đây là quyết định cân đối giữa chi phí thiết kế cảnh quan và giá trị thương mại của dự án.
Đổi phương án sau khi hồ sơ thiết kế đã duyệt thì chi phí thiết kế điều chỉnh phải xác định bằng cách lập dự toán riêng, không tra lại tỷ lệ phần trăm như lần đầu.
Cơ chế đó khiến thời điểm chốt tác động tới chi phí thiết kế cảnh quan mạnh hơn phần lớn chủ đầu tư ước lượng, bởi một lần đổi muộn không còn được che chở bởi trị số định mức nữa. Nền đặt cảnh quan là biến số hay thay đổi muộn nhất và kéo theo hệ quả lớn nhất.
Khi một mảng cây xanh được dời từ nền đất tự nhiên lên sàn mái khối đế hoặc lên nắp hầm, chi phí xây dựng của hạng mục đổi theo vì phải bổ sung cấu tạo chống thấm, lớp thoát nước và lớp giá thể, mà chi phí xây dựng lại chính là cơ sở nhân của chi phí thiết kế cảnh quan.
Ràng buộc kỹ thuật của tình huống này đã được phân tích chi tiết trong bài viết thiết kế cảnh quan trên mái podium. Phần san nền cũng cần tách bạch: với dự án khu đô thị mới phải thiết kế riêng phần san nền, chi phí thiết kế phần này bằng 40% định mức thiết kế công trình giao thông cấp IV, tức đứng ngoài tỷ lệ của hạng mục cảnh quan.
>>> Tìm hiểu thêm:Thiết Kế San Nền Sai Cao Độ Sẽ Dẫn Đến Hậu Quả Như Thế Nào?
Mốc đáng chốt vì thế là lúc dự án còn ở bước lập báo cáo nghiên cứu khả thi và tổng mức đầu tư chưa duyệt, khi thay đổi phương án chỉ tốn công vẽ lại trong phạm vi hợp đồng tư vấn. Sau khi hồ sơ được phê duyệt, mỗi lần đổi phát sinh đồng thời hai khoản.
Khoản thứ nhất là chi phí thiết kế điều chỉnh, lập dự toán theo thông tư hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng hiện hành, tức Thông tư 36/2026/TT-BXD. Khoản thứ hai là thời gian thẩm tra lại hồ sơ, và khoản này thường gây tổn thất nhiều hơn khoản trước.
Cả hai đều nằm ngoài trị số định mức chi phí thiết kế cảnh quan đã duyệt lần đầu.
Trước khi đặt bút duyệt chi phí thiết kế cảnh quan, chủ đầu tư sẽ cần rà soát ba thứ:
Ba câu hỏi đó giải quyết phần lớn khoảng cách giữa các báo giá chi phí thiết kế cảnh quan. Sau đó mới rà danh mục công việc nằm ngoài định mức để cộng đủ vào tổng mức đầu tư ngay từ đầu.
Cần lưu ý: Chi phí thiết kế cảnh quan thuộc nhóm chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, hạch toán tách khỏi chi phí quản lý dự án, gộp chung hai khoản thì tổng mức đầu tư phản ánh sai phạm vi công việc thực tế.
>>> Xem thêm:Lập Tổng Dự Toán Và Quản Lý Chi Phí Dự Án | Công Ty Song Anh
Trong vai trò tổng thầu thiết kế các dự án cao tầng, Song Anh đặt hồ sơ cảnh quan lên cùng một bàn với kiến trúc, kết cấu và cơ điện ngay từ bước lập phương án, trên một mô hình thông tin công trình dùng chung cho các bộ môn.
Cách làm này xử lý sớm những điểm giao hay sinh chi phí về sau, chẳng hạn chênh cao độ giữa sân vườn và sàn tầng trệt, hoặc vị trí hố trồng cây rơi trúng tuyến ống kỹ thuật ngầm.
Khi đã “tháo gỡ” được các điểm giao đó trước lúc hồ sơ đi thẩm tra, chi phí thiết kế sẽ được tối ưu nhờ việc chủ đầu tư giảm hẳn số lần phải lập chi phí thiết kế điều chỉnh.
Nếu chủ đầu tư đang bóc tách tổng mức đầu tư cho một dự án có hạng mục cảnh quan quy mô lớn và muốn soát lại cách tính chi phí thiết kế cảnh quan trước khi duyệt, đội ngũ Song Anh luôn sẵn sàng đồng hành, nhằm mang lại phương án tư vấn thiết kế cảnh quan tối ưu nhất cho dự án.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
