Dự toán và tổng mức đầu tư thường được đặt cạnh nhau trong một cuộc họp ngân sách, rồi câu hỏi đầu tiên bật ra là vì sao hai con số không khớp. Câu hỏi đó thực ra đặt chưa đúng chỗ.
Hai con số này khác nhau về phạm vi trước khi khác nhau về độ chính xác, nên phần chênh lệch cần được bóc tách theo khoản mục chứ không chỉ nhìn vào tổng số.
Dự toán và tổng mức đầu tư khác nhau ở ba điểm căn bản, xếp theo sức nặng thì phạm vi đứng đầu, kế tiếp là cơ cấu khoản mục, sau cùng mới là căn cứ kỹ thuật và thời điểm lập.
Tổng mức đầu tư tính cho toàn bộ dự án, còn dự toán xây dựng tính cho từng công trình trong dự án đó. Chỉ riêng khác biệt về phạm vi đã đủ khiến hai con số không bao giờ là hai phiên bản của cùng một phép tính.
Con số thứ nhất ra đời ở bước lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, phản ánh toàn bộ chi phí dự tính để hoàn thành dự án, theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Dự toán xây dựng công trình xuất hiện muộn hơn hẳn, chỉ sau khi dự án được phê duyệt và đã có thiết kế xây dựng triển khai, bởi nó bám vào khối lượng bóc tách từ bản vẽ của một công trình cụ thể.
Cơ cấu chi phí của hai con số cũng lệch nhau ngay trong quy định: Nghị định 206/2026/NĐ-CP xếp tổng mức đầu tư thành bảy nhóm chi phí, trong khi dự toán xây dựng công trình chỉ gồm sáu khoản mục.
4 tiêu chí trong bảng dưới đây thể hiện những chỗ hai con số tách nhau rõ nhất, và cũng là bốn điểm ban quản lý dự án nên đối chiếu trước khi phản ứng với một khoản chênh lệch:
| Tiêu chí | Tổng mức đầu tư xây dựng | Dự toán xây dựng công trình |
|---|---|---|
| 1. Phạm vi tính | Toàn bộ dự án, gồm mọi công trình và phần việc ngoài xây lắp | Một công trình cụ thể trong dự án |
| 2. Cơ cấu khoản mục | Bảy nhóm, có thêm nhóm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư | Sáu khoản mục, không có nhóm bồi thường và tái định cư |
| 3. Căn cứ kỹ thuật | Loại thiết kế được chọn khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, gồm thiết kế cơ sở, thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật | Khối lượng bóc từ thiết kế triển khai, chỉ dẫn kỹ thuật, biện pháp thi công |
| 4. Quyết định điều gì | Quyết định đầu tư và thu xếp vốn cho cả dự án | Kiểm soát chi phí từng công trình, làm gốc cho giá gói thầu |
4 tiêu chí bên trên cho thấy khoảng chênh giữa hai con số là chuyện hoàn toàn dự liệu được từ đầu, bởi một bên dựng trên bộ thiết kế còn ở mức khái quát, bên kia dựng trên khối lượng đo bóc trực tiếp.
Điều đáng lo ngại không phải khoảng chênh, mà là khoảng chênh không quy được về một khoản mục nào. Trong bốn tiêu chí ấy, dòng cơ cấu khoản mục là chỗ sinh ra hiểu nhầm nhiều nhất, vì có cả một nhóm chi phí chỉ tồn tại ở một phía.
Nhóm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chỉ nằm trong tổng mức đầu tư, hoàn toàn vắng mặt trong bất kỳ bộ dự toán xây dựng công trình nào.
Đây là lý do gốc khiến việc cộng gộp dự toán của mọi công trình vẫn không cho ra con số tổng mức đầu tư. Đặt hai con số cạnh nhau rồi trừ thẳng vì thế luôn dẫn tới những kết luận sai lệch.
Nhóm này rộng hơn nhiều so với tên gọi thông thường. Nó gồm chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất cùng tài sản gắn liền với đất. Đi kèm là các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư, chi phí phục vụ giải phóng mặt bằng và chi phí tư vấn liên quan.
Khoản hay bị bỏ sót nhất lại nằm ở cuối danh mục: chi phí sử dụng đất và tiền thuê đất tính trong thời gian xây dựng, cùng các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan tới việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Khoản tiền đất tính theo thời gian xây dựng cần được nhìn nhận thấu đáo ở dự án cao tầng đô thị, bởi nó gắn vào tiến độ thực tế chứ không bám theo khối lượng.
Thi công kéo dài thêm một quý là phát sinh thêm một dòng chi phí thực, mà dòng đó không xuất hiện ở bất cứ bảng dự toán công trình nào. Lấy tổng các bộ dự toán làm thước đo sức khỏe ngân sách dự án vì thế là đọc thiếu đúng phần nhạy cảm nhất với thời gian.
Bản chất sử dụng của hai con số vì thế cũng khác nhau. Tổng mức đầu tư trả lời câu hỏi dự án có khả thi về vốn hay không? Dự toán trả lời câu hỏi từng công trình tiêu bao nhiêu và giá gói thầu nên đặt ở đâu?
Giữa hai câu hỏi ấy luôn có một trật tự ràng buộc rất chặt chẽ khi dự án bước vào giai đoạn triển khai.
Trật tự ràng buộc vận hành nghiêm ngặt một chiều từ trên xuống. Giá gói thầu không được vượt dự toán công trình đã duyệt, và tổng các bộ dự toán công trình phải nằm gọn trong tổng mức đầu tư đã duyệt.
Mỗi nấc chi phí lệch mà không giải trình được đều là một cảnh báo. Nó cho thấy con số phía sau đã không còn tính trên cùng phạm vi công việc với con số phía trước, thường vì phạm vi gói nở ra lúc phân chia hoặc phần việc giáp ranh bị tính trùng.
Rà soát theo hướng phạm vi vì thế tìm ra nguyên nhân nhanh hơn nhiều so với việc chỉ rà theo đơn giá.
Với dự án được phân chia thành các dự án thành phần, quy tắc còn chặt thêm một tầng. Việc điều chỉnh chi phí của một dự án thành phần không được làm vượt tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án đã được phê duyệt.
Nếu việc điều chỉnh làm vượt con số chung ấy, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư cho toàn dự án và trình người quyết định đầu tư xem xét.
Với khu phức hợp nhiều khối tháp, việc dồn ngân sách từ khối này sang khối kia để cứu tiến độ vẫn phải nằm dưới mức trần chung. Nhìn từ nội bộ công trường thì đây như một phép bù trừ linh hoạt, nhưng ở cấp hồ sơ pháp lý nó vẫn là một lần điều chỉnh.
Biết trần cứng nằm ở đâu, chủ đầu tư biết mình có quyền cam kết những gì với nhà thầu và điều gì phải chờ quyết định ở cấp cao hơn. Câu hỏi kế tiếp là khi con số phía dưới chạm trần thì các bên còn những đường nào để đi.
Dự toán vượt tổng mức đầu tư hoàn toàn không đồng nghĩa với việc dự án phải dừng lại. Hướng xử lý phụ thuộc vào hai yếu tố: phần vượt nằm trong hay ngoài chi phí dự phòng đã được duyệt, và dự án đang triển khai bằng vốn nhà nước hay là dự án đầu tư kinh doanh.
>>> Tìm hiểu thêm:Dự Toán Lệch Giá Thầu Cần Xử Lý Thế Nào Cho Đúng?
Nấc thứ nhất là sử dụng chi phí dự phòng đã duyệt trong đúng phạm vi cho phép. Ở đây có một hiểu nhầm cần gỡ sớm: dự phòng ở hai cấp không cộng lại thành một tấm đệm chung.
Phần dự phòng trong dự toán của một công trình chỉ đỡ cho riêng công trình đó, không phải nguồn dùng chung cho công trình khác. Nấc thứ hai là điều chỉnh dự toán xây dựng, được quy định tại Điều 18 của nghị định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Phương pháp xác định và điều chỉnh nằm ở các Điều 6, 7 và 8 Thông tư 36/2026/TT-BXD. Đây cũng là hướng dẫn Bộ Xây dựng nhắc lại khi trả lời vướng mắc của doanh nghiệp về điều chỉnh dự toán trong tháng 8/2026.
Nấc thứ ba, quan trọng nhất chính là điều chỉnh tổng mức đầu tư theo Điều 10 của cùng nghị định và hướng này chỉ khả thi khi dự án rơi vào đúng các trường hợp được pháp luật cho phép.
Danh mục các trường hợp khả thi sẽ khác biệt theo nguồn vốn, nên đây cũng là chỗ hai loại dự án rẽ hướng. Với dự án dùng vốn nhà nước, cửa mở trong 4 tình huống:
Quy hoạch được dùng làm căn cứ lập dự án được điều chỉnh và ảnh hưởng trực tiếp tới quy mô hoặc địa điểm. Chỉ số giá trong thời gian thực hiện lớn hơn chỉ số giá đã dùng để tính dự phòng trượt giá.
Khung hiệu lực từ ngày 01/7/2026 bổ sung thêm một căn cứ mà khung trước chưa quy định rõ: Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật làm tăng tổng mức đầu tư.
Những thay đổi chính sách về đất đai, thuế hay tiền lương trước đây không có chỗ đứng rành mạch trong danh mục căn cứ, khiến không ít dự án bị treo giữa chừng chỉ vì không biết xếp phần tăng vào đâu.
Với dự án đầu tư kinh doanh, việc điều chỉnh dự án do người quyết định đầu tư quyết định. Quy định cũ buộc xin chấp thuận của cơ quan nhà nước khi điều chỉnh làm thay đổi mục tiêu, quy mô hay địa điểm, còn khung mới đã bỏ yêu cầu đó.
Quãng chờ nhờ vậy được rút ngắn lại rất nhiều, nhưng phần việc chuyên môn không nhẹ đi: hồ sơ giải trình vẫn phải chỉ rõ phần chi phí phát sinh sinh ra từ đâu.
Điểm chung của cả 3 nấc nêu trên là càng phát hiện muộn thì càng có ít lựa chọn, vì mỗi bước dự án đi qua lại khóa thêm một phần con số bằng một chữ ký. Vì vậy, câu hỏi đáng quan tâm hơn là vì sao phần chênh lệch hiếm khi lộ ra sớm.
Khoảng lệch sinh ra ngay tại thời điểm lập tổng mức đầu tư, nhưng chỉ thực sự lộ diện khi có bộ thiết kế triển khai để bóc khối lượng. Suốt quãng chờ đó, mọi kế hoạch vốn vẫn chạy trên một con số chưa ai kiểm chứng được bằng bản vẽ.
Nguyên nhân nằm ở chất liệu của hai phép tính:
Ba chỗ giãn nhiều nhất ở nhà cao tầng đều rơi vào phần mà bộ hồ sơ khái quát khó với tới: phần móng hầm phụ thuộc địa chất thực tế và biện pháp thi công, hệ cơ điện chạy suốt chiều cao tòa nhà, và phần hoàn thiện khi chủng loại vật tư chưa được khóa bằng chỉ dẫn kỹ thuật.
Tính lặp của nhà cao tầng còn khuếch đại mọi sai số nhỏ, vì một khác biệt ở tầng điển hình sẽ nhân lên theo số tầng. Khoản đó không hiện ra ở bảng tổng hợp mà nằm trong khối lượng chi tiết, nên người chỉ đọc dòng tổng sẽ khó lòng nhận biết.
Muốn hiểu rõ khoảng thật sự lệch nằm ở đâu, chủ đầu tư phải mở tới lớp bóc tách của hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, thay vì chỉ yêu cầu giải trình con số cuối bảng.
Mức đáng lo không đo bằng phần trăm. Thước đo thực tế là phần chênh có quy được về một thay đổi cụ thể của hồ sơ hay không, và trong đội ngũ dự án có ai chỉ ra được thay đổi đó.
Khoản chênh lệch đến từ việc đổi giải pháp móng sau khi có kết quả khảo sát là chuyện bình thường của tuyến chi phí. Việc nâng cấp chủng loại thiết bị cơ điện hay một điều chỉnh quy mô đã duyệt cũng vậy.
Khoản chênh lệch không quy được về thay đổi nào mới là dấu hiệu cần dừng lại, vì nó cho thấy hồ sơ thiết kế lúc lập tổng mức đầu tư chưa đủ cơ sở để khóa con số. Danh mục giả thiết còn để ngỏ, chứ không phải con số cuối bảng, mới cho biết rủi ro chi phí đang ở mức nào.
Cách giữ hai con số đi cùng nhau là duy trì một bảng đối chiếu theo khoản mục suốt tiến trình triển khai dự án, chứ không phải một lần soát khi dự toán được trình lên.
Khi mỗi khoản mục có địa chỉ cố định ở cả hai phía, phần chênh lộ ra ngay tại dòng của nó, thay vì gộp thành một con số tổng khiến cuộc họp phải tìm nguyên nhân từ đầu.
Ba việc dưới đây giúp làm được điều đó. Trước hết, ngay khi trình tổng mức đầu tư, chủ đầu tư nên yêu cầu ghi rõ nhóm nào về sau có khoản đối ứng trong dự toán từng công trình và nhóm nào không.
Nhờ vậy, phần bồi thường cùng tiền đất không bị đem so với một bộ dự toán vốn dĩ không chứa chúng. Tiếp đó, mỗi giả thiết kỹ thuật đứng sau một khoản mục cần gắn tên bộ môn chịu trách nhiệm và mốc phải chốt xong.
Giả thiết không có chủ là giả thiết sẽ nằm nguyên tới ngày bóc khối lượng. Cuối cùng, ngưỡng chênh buộc phải báo cáo nên được định ra trước khi ký gói thầu đầu tiên. Sau chữ ký đó, mọi khoảng lệch đều bước sang địa hạt thương thảo hợp đồng.
Cả ba việc đều phụ thuộc vào một điều kiện kỹ thuật: các bộ môn phải chốt được phần việc của mình đúng hạn và trên cùng một bộ dữ liệu. Đây là chỗ mà công tác phối hợp đa bộ môn thiết kế đổi trực tiếp thành giá trị tài chính.
Khi kiến trúc, kết cấu và cơ điện cùng dựng mô hình trên một hệ tọa độ theo quy trình BIM, va chạm giữa dầm với tuyến ống lộ ra ngay ở bước phối hợp, tức là trước khi khối lượng thành số tiền.
Bước thẩm tra hồ sơ thiết kế đứng sau đó, kiểm tra nốt sự tuân thủ quy chuẩn và tính khả thi khi thi công. Hai bước này rất đáng được xếp lịch sớm, vì cả hai đều mất tác dụng nếu diễn ra sau thời điểm khóa số.
Song Anh đóng vai trò tổng thầu thiết kế combine 3 bộ môn đưa kiến trúc, kết cấu, cơ điện MEP và việc kiểm soát chi phí dự án về một đầu mối. Phạm vi tính toán của tổng mức đầu tư và phạm vi tính của từng bộ dự toán nhờ vậy được giữ khớp nhau ngay từ lúc lập hồ sơ.
Nếu chủ đầu tư đang có bộ hồ sơ chi phí và thấy hai con số lệch nhau, việc nên làm trước tiên không phải là yêu cầu giải trình con số tổng. Hãy đặt ra câu hỏi phần chênh lệch rơi vào khoản mục cụ thể nào, và giả thiết kỹ thuật nào đang đứng sau khoản mục đó.
>>> Xem thêm:Lập Tổng Dự Toán Và Quản Lý Chi Phí Dự Án | Công Ty Song Anh
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
