GFA là tổng diện tích sàn mọi tầng của công trình, tính cả tường bao, lõi thang, hộp kỹ thuật và tầng hầm. NFA là diện tích sàn sử dụng thực tế sau khi đã trừ đi các phần chiếm chỗ đó.
Hiểu đúng hai chỉ số này sẽ giúp chủ đầu tư kiểm soát ba việc cốt lõi: chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, chi phí xây dựng theo mét vuông sàn và hiệu suất sinh lời thương mại.
GFA (Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng trong một công trình, đo gồm cả tường bao bên ngoài. Con số này bao gồm toàn bộ tầng nổi, tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum thang.
Định nghĩa pháp lý hiện hành nằm trong Thông tư 34/2026/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng. Thông tư này có hiệu lực từ 01/07/2026, kế thừa định nghĩa trước đó ở Thông tư 03/2016/TT-BXD và Thông tư 06/2021/TT-BXD.
Dù câu từ qua các thời kỳ có điều chỉnh, nguyên tắc cốt lõi vẫn giữ nguyên: GFA là diện tích đo bao ngoài, tính gộp cả tường bao, lôgia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật và ống khói.
Nhiều tài liệu đưa ra công thức đơn giản: GFA bằng diện tích một sàn nhân với số tầng. Công thức này chỉ đúng với nhà ống phân lô có các tầng hoàn toàn đồng dạng.
Với công trình cao tầng phức hợp, diện tích tầng hầm thường lớn hơn khối tháp do mở rộng ra sát ranh đất để làm bãi đỗ xe, khối đế thương mại phình rộng để làm shophouse còn các tầng tháp giật cấp theo khoảng lùi quy hoạch. Do vậy, GFA chuẩn xác bắt buộc phải là tổng diện tích cộng dồn từ từng tầng riêng biệt.
Mốc đo đạc cũng là chi tiết chủ đầu tư cần lưu ý. Cách đo không phải lúc nào cũng được quy định đồng nhất: có tài liệu đo từ mặt ngoài lớp trát hoàn thiện, có nơi đo từ mép ngoài tường gạch thô, và với hệ vách kính mặt dựng facade thì đo tới tim kính hay mép ngoài thanh profile nhôm.
Chênh lệch vài centimet trên mỗi mét biên nhân với chu vi mặt bằng 30 đến 40 tầng có thể làm lệch hàng trăm mét vuông GFA. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính diện tích thông thủy và diện tích nghiệm thu sau này.
NFA (Net Floor Area) là diện tích sàn sử dụng thực tế, tức GFA trừ đi phần chiếm chỗ của tường bao, cột chịu lực, lõi thang bộ, hộp kỹ thuật và hành lang chung. Đây chính là phần diện tích mà người thuê văn phòng, khách lưu trú hoặc cư dân có thể trực tiếp kê đồ và sinh hoạt.
Khác với GFA, NFA là thuật ngữ của thị trường bất động sản chứ không có định nghĩa cứng trong văn bản luật Việt Nam.
Tùy theo mô hình khai thác, thị trường còn dùng thêm hai thuật ngữ cụ thể hơn: NSA (Net Sellable Area) là diện tích thông thủy căn hộ dùng để ký hợp đồng mua bán, và NLA (Net Lettable Area) là diện tích sàn văn phòng hoặc mặt bằng bán lẻ thực tế cho thuê.
Chủ đầu tư có thể đối chiếu 3 chỉ số diện tích theo phạm vi tính, phần bị loại ra và mục đích sử dụng trong bảng dưới đây:
| Chỉ số | Phạm vi và phần bị loại ra | Chủ đầu tư dùng để làm gì |
|---|---|---|
| 1. GFA | Toàn bộ sàn mọi tầng, gồm tường bao, lõi, hầm, tum; không loại gì | Phân cấp công trình, kiểm chỉ tiêu quy hoạch, ước tính chi phí xây dựng |
| 2. NFA | GFA trừ tường, cột, lõi giao thông, hành lang chung, phòng kỹ thuật | Đánh giá hiệu quả mặt bằng, bố trí công năng |
| 3. NSA / NLA | Phần NFA đem bán hoặc cho thuê, tính theo quy ước từng hợp đồng | Lập phương án doanh thu, định giá bán và giá thuê |
3 chỉ số diện tích trong bảng trên đi từ rộng tới hẹp, và khoảng cách giữa GFA với NSA chính là phần diện tích chủ đầu tư phải bỏ vốn xây dựng nhưng không thu lại tiền bán trực tiếp trên từng mét vuông đó.
Các thuật ngữ viết tắt trên thị trường cũng không được dùng thống nhất: cùng chữ CFA, tài liệu này hiểu là diện tích thi công xây dựng (Construction Floor Area), tài liệu khác lại hiểu là diện tích có điều hòa không khí.
Trong hợp đồng và báo cáo kinh tế kỹ thuật, chủ đầu tư nên mô tả rõ phần nào được tính thay vì chỉ ghi chữ viết tắt, nhất là khi GFA còn mang hai giá trị ngay trong hồ sơ pháp lý.
Trong hồ sơ dự án tại Việt Nam, cụm từ "tổng diện tích sàn" thường mang hai nghĩa. Khi xác định cấp công trình, mọi tầng được cộng đủ.
Khi tính hệ số sử dụng đất, phần sàn phục vụ kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe được trừ ra, nên dự án càng nhiều tầng hầm đỗ xe thì chênh lệch càng lớn.
Giá trị dùng để phân cấp chính là GFA đầy đủ như định nghĩa ở trên. Tổng diện tích sàn càng lớn thì cấp công trình càng cao, kéo theo yêu cầu năng lực của nhà thầu thiết kế, ban quản lý dự án và thẩm quyền cơ quan thẩm định hồ sơ bản vẽ càng khắt khe hơn.
Giá trị tính hệ số sử dụng đất mới quyết định dự án được xây dựng bao nhiêu mét vuông sàn thương mại. Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD định nghĩa hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn (gồm cả tầng hầm, trừ phần sàn phục vụ kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe) với tổng diện tích lô đất.
Văn bản hướng dẫn tại Công văn 1636/BXD-KHCN của Bộ Xây dựng nêu rõ, phần được trừ gồm: trục và phòng kỹ thuật cấp thoát nước, thông gió, điều hòa, thu gom rác, điện và truyền thông, thang thoát hiểm, thang máy chữa cháy, phòng trực phòng cháy chữa cháy, cùng toàn bộ khu đỗ xe kể cả đường nội bộ trong gara.
Ngược lại, phần sàn do cột, vách kết cấu chiếm chỗ và cầu thang giao thông chung thì không được trừ.
Hệ quả với chủ đầu tư rất rõ ràng. Nếu lấy nhầm GFA đầy đủ để so với chỉ tiêu quy hoạch, phương án thiết kế sẽ tự bó hẹp và bỏ phí quỹ sàn được phép xây dựng.
Làm ngược lại, nếu lấy con số đã trừ để báo cáo quy mô dự án, công trình có thể bị xếp sai cấp và vướng mắc thủ tục thẩm định về sau.
Quy chuẩn quy hoạch mới QCVN 01:2026/BXD (có hiệu lực từ 01/01/2027) vẫn kế thừa nguyên tắc trừ này, nên các dự án lập hồ sơ cần theo dõi sát thời điểm áp dụng. Khi trần diện tích đã rõ, câu hỏi tiếp theo là phần nào trong trần ấy sinh ra doanh thu.
Chi phí xây dựng luôn tính trên GFA, trong khi doanh thu lại đổ về từ NFA hoặc NSA. Do đó, việc chỉ đọc riêng một con số sẽ khiến chủ đầu tư nhìn nhận sai lệch hiệu quả tài chính của dự án.
Về phía chi phí đầu tư, gần như mọi con số ước tính ban đầu đều tính trên mét vuông sàn xây dựng. Khi Bộ Xây dựng ban hành công bố suất vốn đầu tư năm 2025, đơn giá tính theo mét vuông GFA. Nhiều báo giá sơ bộ phần thô và hoàn thiện cũng quy đổi theo mét vuông sàn.
Bất kỳ một mét vuông sàn nào được vẽ thêm trên bản vẽ, dù là hành lang hay phòng kỹ thuật, đều phát sinh chi phí xây thô thực tế.
Chênh lệch vài điểm phần trăm nghe có vẻ nhỏ, nhưng nhân lên theo quy mô thì rất lớn. Có thể hình dung một phép tính minh họa: tòa tháp 30 tầng có 45.000 m² GFA, chỉ cần tăng hiệu suất sàn từ 75% lên 78% là chủ đầu tư đã có thêm 1.350 m² diện tích kinh doanh.
Nếu giả định đơn giá bán 50 triệu đồng/m², con số đó tương đương khoảng 67,5 tỷ đồng doanh thu bổ sung, trong khi chi phí xây thô gần như không đổi.
Tỷ lệ NFA trên GFA bị hụt chủ yếu vì năm quyết định thiết kế: kích thước lõi giao thông đứng, cách tổ chức hành lang giao thông ngang, diện tích trục kỹ thuật MEPF, tiết diện kết cấu dầm cột và hình khối mặt bằng tổng thể.
Lõi giao thông là khối chức năng chiếm diện tích lớn nhất. Số lượng thang máy phụ thuộc vào lưu lượng người dùng, còn thang thoát hiểm, buồng đệm và thang máy chữa cháy do quy chuẩn an toàn cháy quyết định, nên không thể tùy tiện thu nhỏ.
Phần điều chỉnh được nằm ở giải pháp gom lõi cho gọn và vị trí đặt lõi so với các căn hộ. Hành lang giữa phục vụ hai dãy căn thường đem lại hiệu suất sàn tốt hơn hành lang một bên, đổi lại đòi hỏi giải pháp xử lý kỹ lưỡng về thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
Trục kỹ thuật là nguyên nhân làm hụt diện tích khó nhận biết hơn. Khi phương án cơ điện chốt sau kiến trúc, các hộp gen MEPF thường phải bố trí phân tán hoặc dự phòng kích thước quá rộng để tránh rủi ro va chạm.
Cột và vách kết cấu có thể gây hao tổn diện tích hai lần nếu thiếu tính toán đồng bộ. Ở bước phương án sơ bộ, kiến trúc sư thường chỉ dùng tiết diện cột nhỏ giả định.
Đến khi kỹ sư kết cấu tính toán tải trọng gió bão và động đất, tiết diện cột phải tăng lên, lấn vào diện tích sử dụng của căn hộ.
Phần sàn cột chiếm cũng không được trừ khi tính hệ số sử dụng đất theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, nên cột to thêm vừa lấy mất diện tích bán, vừa ăn vào quỹ sàn được phép.
Tình trạng này còn dễ dẫn tới nguy cơ hụt thông thủy do xung đột kỹ thuật khi dầm kết cấu giao cắt với ống gió trần.
Năm quyết định kỹ thuật này thuộc về ba bộ môn thiết kế khác nhau nhưng lại cùng tác động lên một con số diện tích duy nhất. Kiểm tra hiệu suất sàn NFA trên GFA vì thế không thể giao phó riêng cho kiến trúc sư, mà cần sự phối hợp đa bộ môn đồng bộ ngay từ đầu.
Thời điểm hiệu quả nhất là giai đoạn phương án kiến trúc, trước khi trình duyệt tổng mặt bằng và đóng cứng nhiệm vụ thiết kế. Khi hồ sơ đã bước sang giai đoạn thiết kế kỹ thuật, việc nắn chỉnh lại lõi thang hay vị trí hộp gen sẽ kéo theo nhiều điều chỉnh kỹ thuật phức tạp về kết cấu và MEPF.
Quy trình kiểm soát bắt đầu từ nhiệm vụ thiết kế ban đầu. Chủ đầu tư nên ghi rõ mục tiêu hiệu suất sàn cho từng loại công năng, đồng thời yêu cầu mỗi mốc hồ sơ đi kèm bảng tổng hợp diện tích tách riêng 3 con số:
Khi đặt ba con số cạnh nhau, chủ đầu tư thấy ngay phương án đã khai thác hết chỉ tiêu hay chưa, và mỗi lần điều chỉnh làm hiệu suất tăng hay giảm.
Bảng diện tích chỉ thực sự đáng tin khi được đối chiếu lại sau những mốc kết cấu và cơ điện chốt phương án chịu lực và hệ thống phân phối.
Nếu kiến trúc sư tự lập bảng diện tích mà không cập nhật kích thước cột thật và hộp gen thật từ mô hình BIM, con số NFA trên giấy luôn cao hơn diện tích thực tế bàn giao.
Tổng thầu thiết kế Song Anh tiếp cận bài toán diện tích theo đúng tinh thần đó khi triển khai thiết kế combine 3 bộ môn kiến trúc, kết cấu và cơ điện.
Song Anh ứng dụng quy trình phối hợp đa bộ môn trên cùng một hệ dữ liệu, diện tích chiếm chỗ của hệ kết cấu và tuyến ống kỹ thuật được chuẩn hóa từ ngày đầu, bảo đảm con số NFA trên bản vẽ thi công khớp với diện tích nghiệm thu thương mại.
Chủ đầu tư có thể liên hệ trực tiếp với Song Anh qua chuyên mục tư vấn thiết kế để cùng đánh giá và tối ưu hiệu suất sàn cho dự án cao tầng.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
