Hạ tầng kỹ thuật là hệ thống công trình nền của một dự án, gồm giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc và xử lý chất thải. Trong một dự án đầu tư xây dựng, phần này phải đi trước và đấu nối đồng bộ với công trình, nên một sai sót ở đây thường phải đào lại chứ không sửa gọn trên bản vẽ.
Hạ tầng kỹ thuật là hệ thống công trình nền phục vụ cho hoạt động và vận hành của một dự án. Hạ tầng kỹ thuật baogồm các tuyến mạng lưới và công trình đầu mối cung cấp dịch vụ thiết yếu như giao thông nội khu, cấp nước, thoát nước mưa và nước thải, cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc và thu gom xử lý chất thải.
Theo Luật Xây dựng, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và các công trình khác.
Trong một dự án phát triển đô thị hay tòa nhà cao tầng, khối tháp là phần nổi mà ai cũng nhìn thấy, còn hạ tầng kỹ thuật là mạng lưới đi ngầm dưới đường nội bộ, khuất tầm mắt nhưng lại quyết định dự án có được cấp điện, cấp nước, tiêu thoát nước và đấu nối giao thông hay không.
Nói một cách dễ hiểu, công trình hoàn thiện phần thô mà thiếu hạ tầng đồng bộ thì gần như chưa đủ điều kiện đưa vào khai thác sử dụng.
Đặc điểm đáng chú ý của phần nền này là tính đi trước và tính khuất lấp. Phần lớn tuyến ống cấp nước, tuyến cáp điện và cống thoát nước đều chôn ngầm dưới mặt đường, nên khi đường đã thảm nhựa và nền đã san lấp, một sai lệch cao độ hay vị trí tuyến ống cũng kéo theo đào bới, phá dỡ lòng đường tốn kém.
Vì vậy, với chủ đầu tư, việc làm rõ hạ tầng kỹ thuật gồm những gì và ràng buộc ra sao là bước cần thực hiện từ sớm, không để tính sau.
Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là hai nhóm khác nhau, dù thường song hành trong một dự án khu đô thị. Cách gọi dân gian "điện, đường, trường, trạm" đã vạch sẵn ranh giới này: điện, đường và nước thuộc hạ tầng kỹ thuật, còn trường học, trạm y tế và các công trình dịch vụ công cộng thuộc hạ tầng xã hội.
Hạ tầng kỹ thuật cung cấp nền kỹ thuật để dự án vận hành, còn hạ tầng xã hội phục vụ đời sống của cư dân sau khi dọn về sinh sống. Cả hai đều cần đầu tư, nhưng đảm nhận chức năng riêng và thường được yêu cầu triển khai theo tiến độ phân kỳ khác nhau.
Hạ tầng kỹ thuật trong dự án gồm nhiều nhóm hạng mục, mỗi nhóm phục vụ một loại dịch vụ và có công trình đầu mối riêng. Để chủ đầu tư có một khung tham chiếu thống nhất, danh mục dưới đây bám theo bố cục của QCVN 07:2023/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật hiện hành.
Các nhóm hạng mục thường gặp gồm:
Cần lưu ý rằng không phải dự án nào cũng có đủ toàn bộ các nhóm trên. Thành phần hạ tầng kỹ thuật của một dự án phụ thuộc loại hình và quy mô: một khu đô thị lớn cần gần như đầy đủ các nhóm và có thể kèm cả nghĩa trang ở cấp quy hoạch vùng, trong khi một tòa nhà đơn lẻ chủ yếu cần đấu nối cấp điện, cấp thoát nước, thông tin và giao thông tiếp cận. Nhiệm vụ của chủ đầu tư không chỉ là liệt kê đủ hạng mục, mà là xác định đúng những nhóm dự án của mình thực sự cần và cách chúng ràng buộc nhau.
Hạ tầng kỹ thuật phải đi trước và được chốt sớm vì phần lớn khối lượng nằm ngầm dưới lòng đất và mặt đường, đồng thời đây là điều kiện để bàn giao đưa công trình vào khai thác. Khi tuyến ống ngầm đã lắp đặt và mặt đường đã thảm nhựa, mọi thay đổi thiết kế đều phải trả giá bằng việc bóc dỡ lòng đường, thay vì sửa gọn trên bản vẽ.
Cốt cao độ san nền là ví dụ rõ nhất cho tính ràng buộc này. Cốt nền quyết định hướng dốc và khả năng tiêu thoát nước mưa tự chảy của toàn khu, nên nếu chốt sai hoặc chốt muộn, dự án dễ gặp ngập úng cục bộ và tuyến thoát nước thải có thể chảy ngược.
San lấp mặt bằng và định vị cốt nền thường được cố định rất sớm, và một khi đã đổ đất thi công thì điều chỉnh cao độ kéo theo khối lượng đào đắp lớn.
Hạ tầng kỹ thuật nội khu cũng không hoạt động độc lập. Nó phải đấu nối với hệ thống chung của khu vực, từ nguồn cấp nước, lưới điện đến điểm xả cống thoát nước, và các điểm đấu nối này thường phải được cơ quan quản lý chuyên ngành thỏa thuận.
Nếu chậm trễ xác định phương án đấu nối, dự án dễ rơi vào cảnh hoàn thiện tháp cao tầng nhưng chưa có điện nước để nghiệm thu, gây tắc nghẽn tiến độ bàn giao. Nói cách khác, chi phí xử lý một sai sót ở phần nền này rẻ khi còn trên bản vẽ và đắt khi đã nằm dưới lòng đất.
Điểm đấu nối giữa hạ tầng kỹ thuật và công trình là khu vực dễ phát sinh xung đột nhất trong một dự án, bởi đây là chỗ hai phần thiết kế thường do các đơn vị tư vấn khác nhau đảm nhiệm gặp nhau. Hệ thống ống cống ngầm ngoài nhà phải nối khớp với hệ cơ điện MEP đi từ trong tòa nhà ra, đồng thời khớp với hạ tầng chung của khu vực.
Những điểm đấu nối điển hình gồm cao độ đáy cống thoát nước ra hố ga ngoài nhà, tuyến cấp nước dẫn vào bể ngầm của tòa tháp, vị trí trạm biến áp và điểm đấu tuyến cấp nước chữa cháy.
Mỗi điểm đòi hỏi hai bên khớp nhau về cao độ, vị trí và công suất. Khi hạ tầng và công trình được thiết kế rời rạc, các con số này dễ lệch nhau mà không ai phát hiện cho tới lúc thi công.
Hệ quả của một điểm đấu nối lệch thường không nhỏ. Cống thoát trong nhà thấp hơn hố ga ngoài nhà thì nước thải không tự chảy được và có thể trào ngược vào tầng hầm; trạm biến áp thiếu diện tích an toàn thì phải dịch chuyển và kéo lại tuyến; tuyến cấp nước chữa cháy không khớp thì ảnh hưởng cả phương án an toàn.
Vì vậy, điểm đấu nối là chỗ cần phối hợp rà soát chặt giữa phần hạ tầng kỹ thuật và phần cơ điện tòa nhà, chứ không nên để mỗi bên tự chốt.
Cốt cao độ san nền và mạng lưới thoát nước tự chảy là một cặp ràng buộc xuyên suốt cần được khóa sớm trên bản vẽ, vì chúng chi phối gần như mọi hạng mục còn lại. Cốt nền của từng phân khu, từng tuyến đường và cốt nền tầng trệt mỗi tòa nhà phải ăn khớp để nước mưa và nước thải chảy về đúng hướng thu gom.
Nếu cốt nền giữa các phần trong dự án bị lệch, hệ thoát nước tự chảy sẽ có chỗ đọng, chỗ chảy ngược, và giải pháp khắc phục thường là xây hố ga bơm cưỡng bức, vừa tốn điện vận hành vừa phát sinh chi phí bảo trì bơm về sau. Việc chốt cứng cốt cao độ nền từ sớm chính là mốc chung để thiết kế đồng bộ cho cả hạ tầng kỹ thuật lẫn công trình.
Phần lớn sự cố ngoài công trường liên quan đến hạ tầng kỹ thuật đều bắt nguồn từ vài lỗi lặp lại, và điểm chung của chúng là đều rẻ khi sửa trên bản vẽ nhưng đắt khi đã thi công. Nhận ra sớm những rủi ro này giúp chủ đầu tư đặt đúng câu hỏi cho đơn vị thiết kế.
>>> Tìm hiểu thêm: Xung Đột Kỹ Thuật Trong Thiết Kế Xây Dựng Là Gì?
4 rủi ro thường gặp nhất gồm:
Có thể hình dung: Cốt nền chốt muộn thường kéo theo đấu nối lệch và hệ ngầm chồng chéo, và hệ quả cuối cùng luôn quy về hai thứ chủ đầu tư quan tâm nhất: chi phí phát sinh ngoài dự toán và độ khó khi vận hành lâu dài.
Hạ tầng kỹ thuật chỉ đồng bộ khi các bộ môn hạ tầng, kiến trúc, kết cấu và cơ điện cùng làm việc trên một nền dữ liệu thống nhất và rà xung đột trên mô hình trước khi phê duyệt bản vẽ thi công. Vì các điểm đấu nối là nơi nhiều bộ môn gặp nhau, đây cũng là nơi dễ phát sinh xung đột nhất nếu mỗi bên làm tách rời.
>>> Xem thêm: Tư Vấn Thiết Kế Hạ Tầng Kỹ Thuật | Công Ty Song Anh
Đây cũng là lúc vai trò của một tổng thầu thiết kế thể hiện rõ rệt. Song Anh phối hợp đồng thời kiến trúc, kết cấu và cơ điện MEP trên cùng một hệ dữ liệu, cùng khâu kiểm soát chất lượng hồ sơ QA/QC, để vị trí các điểm đấu nối hạ tầng kỹ thuật được chốt đúng ngay từ đầu.
Thiết kế hạ tầng kỹ thuật tối ưu sẽ hỗ trợ chủ đầu tư kiểm soát chi phí, hạn chế rủi ro thi công, giảm phát sinh và hỗ trợ vận hành lâu dài. Nếu dự án của quý vị đang ở giai đoạn phát triển hồ sơ thiết kế cơ sở, đây là thời điểm hợp lý để rà lại phương án hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối trước khi mặt bằng kết cấu được duyệt đóng cứng.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
.png)
Toà nhà Gia Định - 566 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, (Thủ Đức) TP.HCM
Hotline: 0962 860 220
.png)
Email: songanh.cm1@gmail.com
.png)
Website: sa-corp.vn
