Hệ số sử dụng đất là chỉ tiêu quy hoạch cho biết mỗi mét vuông đất của lô được phép xây bao nhiêu mét vuông sàn. Ở các dự án cao tầng, con số này quyết định quỹ sàn có thể bán hoặc cho thuê. Tổng diện tích sàn xây dựng thực tế còn cộng thêm phần hầm đỗ xe cùng tầng kỹ thuật, trong khi mức trần hệ số sẽ áp dụng theo quy chuẩn mới từ năm 2027.
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn, tính cả tầng hầm, với diện tích lô đất, được tính bằng đơn vị "lần". Nhân hệ số với diện tích lô sẽ ra quỹ sàn tối đa được phép xây, sau khi trừ phần sàn kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, lánh nạn và đỗ xe.
Theo phép tính minh họa, một lô đất 10.000 m² được quy hoạch với hệ số 13 lần sẽ có quỹ sàn tính hệ số tối đa là 130.000 m².
Khác với mật độ xây dựng vốn đo tỷ lệ phần trăm đất bị công trình chiếm chỗ, hệ số sử dụng đất đo toàn bộ khối lượng sàn nằm trên lô đất.
Theo QCVN 01:2021/BXD áp dụng tới hết ngày 31/12/2026, tổng diện tích sàn tính hệ số được trừ ra 4 nhóm sau:
Cả 4 nhóm sàn trên đều phục vụ vận hành và an toàn công trình. Vì vậy, các diện tích này được trừ để không lấy đi phần quỹ sàn mà chủ đầu tư có thể đưa vào kinh doanh.
Từ ngày 01/01/2027, QCVN 01:2026/BXD thay thế quy chuẩn năm 2021. Định nghĩa mới lấy tổng diện tích sàn của mọi công trình trong khu đất chia cho diện tích khu đất, đồng thời ghi rõ trừ toàn bộ phần sàn kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, lánh nạn và đỗ xe.
Hệ số sử dụng đất của từng lô do đồ án quy hoạch chi tiết xác định, trong khi quy chuẩn đặt ra mức trần. Công trình từ 46 m trở lên có hệ số không vượt quá 13 lần, nhà ở riêng lẻ không quá 7 lần, còn khu đô thị hiện hữu có mức trần thấp hơn.
Bảng dưới đây so sánh mức trần hệ số sử dụng đất của 4 trường hợp thường gặp theo quy chuẩn quy hoạch mới:
| Trường hợp | Hệ số sử dụng đất tối đa | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| 1. Lô đất nhà ở riêng lẻ | 7 lần | Không phụ thuộc diện tích lô |
| 2. Khu đất có công trình từ 46 m trở lên | 13 lần | Mức chung khi chưa đủ điều kiện vượt |
| 3. Khu đất cao tầng đủ 8 điều kiện của quy chuẩn | 18 lần | Gồm thửa đất từ 3,5 ha và mật độ thuần không quá 35% |
| 4. Lô 10.000 m² ở khu đô thị hiện hữu, cao trên 46 m | 7,2 lần | Hệ số được dùng thay cho chỉ tiêu mật độ và tầng cao |
Qua bảng trên, có thể thấy trần hệ số của lô 10.000 m² cao trên 46 m ở khu đô thị hiện hữu chỉ bằng khoảng 55% mốc 13 lần. Dự án trên lô từ 10.000 m² ở khu hiện hữu vì vậy không nên lấy mốc 13 lần để ước tính quỹ sàn ngay từ đầu.
Ở khu hiện hữu, trần hệ số còn giảm dần theo diện tích lô. Khi công trình cao trên 46 m, lô có diện tích đến 3.000 m² được áp trần 12,8 lần, lô 18.000 m² còn 6,88 lần và lô từ 35.000 m² chỉ còn 6,4 lần.
Nếu nhân mật độ tối đa của đất dịch vụ trong cùng quy chuẩn với số tầng quy đổi, từ 5 tầng ở mốc 16 m tới 16 tầng ở mốc trên 46 m, kết quả sẽ khớp với từng ô của bảng hệ số. Chẳng hạn, lô 10.000 m² có mật độ trần 45%, khi nhân với 16 tầng quy đổi sẽ ra đúng 7,2 lần.
Số tầng quy đổi này không phải số tầng xây dựng thật. Một tòa tháp 40 tầng trên lô này sẽ phải thu nhỏ diện tích sàn mỗi tầng để tổng sàn vẫn nằm trong giới hạn 7,2 lần.
Quy hoạch đã thẩm định hoặc được phê duyệt trước ngày 01/01/2027 vẫn giữ chỉ tiêu cũ tới hết thời hạn hiệu lực. Quy hoạch điều chỉnh sau mốc này phải đối chiếu theo quy chuẩn mới.
>>> Xem thêm: Mật Độ Xây Dựng Là Gì? Cách Đọc Cho Dự Án Cao Tầng
Hệ số sử dụng đất chỉ khống chế phần sàn tính hệ số, còn GFA xây dựng bằng tổng của phần sàn đó và các sàn được trừ như hầm đỗ xe, phòng kỹ thuật cùng gian lánh nạn. Vì vậy, GFA thực tế của dự án cao tầng thường lớn hơn phép nhân hệ số với diện tích lô.
Sự khác biệt giữa hai phần diện tích này thể hiện rõ nhất ở tầng hầm. Tầng hầm đỗ xe được trừ khỏi hệ số, nhưng nếu cùng tầng hầm đó bố trí siêu thị hay nhà hàng thì phần diện tích thương mại sẽ được cộng vào quỹ sàn.
Ngược lại, một số phần sàn không tạo ra doanh thu vẫn bị tính vào hệ số. Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, diện tích cột, vách kết cấu chiếm chỗ và cầu thang giao thông chung không thuộc nhóm được trừ.
>>> Xem thêm: GFA Là Gì? Vì Sao Chủ Đầu Tư Cần Nắm Rõ Cùng NFA?
Tại Regal Legend Quảng Bình, Song Anh đóng vai trò tổng thầu thiết kế kiến trúc, kết cấu, cơ điện, PCCC cho 3 tháp chung cư cao 40, 40 và 39 tầng, mỗi tháp có 2 tầng hầm với tổng GFA 226.972 m². Diện tích của 6 tầng hầm này, nếu dùng để đỗ xe và đặt thiết bị kỹ thuật, sẽ nằm trong GFA nhưng không tính vào quỹ hệ số.
Về mặt tài chính, suất đầu tư được tính trên GFA xây dựng, còn doanh thu chỉ đến từ phần sàn bán hoặc cho thuê nằm trong quỹ hệ số. Mỗi tầng hầm đỗ xe thêm vào sẽ làm tăng chi phí xây dựng mà không mở rộng thêm quỹ sàn được phép kinh doanh.
Hệ số sử dụng đất chi phối ba quyết định thiết kế lớn gồm công năng tầng hầm, cách chia quỹ sàn giữa khối đế với khối tháp và phần dự phòng cho kết cấu. Chỉ cần một tầng bố trí sai công năng, phương án có thể vượt trần hoặc không tận dụng hết chỉ tiêu đã duyệt.
Có 3 quyết định thiết kế nên được ban quản lý dự án chốt sớm:
Công năng tầng hầm là quyết định có tác động lớn nhất, bởi một lần đổi mục đích sử dụng có thể đưa cả một tầng vào hoặc ra khỏi quỹ hệ số. Hai quyết định còn lại tác động cục bộ nhỏ hơn nhưng lặp lại trên mọi tầng.
Khi cả 3 quyết định đã được cân nhắc kỹ mà quỹ sàn vẫn chưa đủ, giải pháp còn lại là đề nghị điều chỉnh chỉ tiêu hệ số trong quy hoạch.
Muốn tăng hệ số sử dụng đất, dự án phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Công trình muốn vượt mốc 13 lần hoặc xen cấy ở khu hiện hữu còn phải chứng minh dân số và hạ tầng vẫn trong giới hạn, đồng thời phần hệ số tăng thêm kéo theo việc tính tiền sử dụng đất.
Hệ số sử dụng đất là chỉ tiêu ghi trong đồ án đã được phê duyệt, nên chủ đầu tư không thể tự nâng lên ở bước thiết kế.
Tăng hệ số đồng nghĩa với tăng số người ở hoặc làm việc trên khu đất. Vì vậy, quy chuẩn mới yêu cầu công trình xen cấy để cải thiện chất lượng đô thị, nếu làm tăng hệ số cục bộ ở khu hiện hữu, phải chứng minh không đẩy chỉ tiêu chung của phân khu vượt mức về quy mô dân số, nhu cầu hạ tầng và chức năng sử dụng đất.
.jpg)
Đối với công trình từ 46 m trở lên, 8 điều kiện để vượt mốc 13 lần còn gồm việc khu đất thuộc vùng quy hoạch khuyến khích phát triển cao tầng và bố trí đủ chỗ đỗ xe trong khuôn viên. Điều kiện cuối cùng là hệ số không vượt quá 18 lần.
Về nghĩa vụ tài chính, theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cùng các sửa đổi từ năm 2025, việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết sẽ không phải tính tiền sử dụng đất nếu không làm tăng hệ số. Điều kiện kèm theo là cơ cấu và vị trí các loại đất trong dự án không thay đổi.
Ngược lại, nếu việc điều chỉnh làm tăng hệ số, tiền sử dụng đất bổ sung sẽ được tính theo quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Khi cân nhắc phương án tăng hệ số, người quyết định đầu tư nên đặt doanh thu từ phần sàn tăng thêm cạnh tiền sử dụng đất phát sinh, chi phí hạ tầng đi kèm và thời gian chờ phê duyệt.
>>> Xem thêm: Quy Hoạch Chi Tiết 1/500 Quyết Định Gì Cho Thiết Kế Dự Án?
Chủ đầu tư cần chốt hệ số sử dụng đất của lô, bộ quy chuẩn đối chiếu và công năng từng tầng hầm trước khi giao nhiệm vụ thiết kế. Những thông tin này giúp biến hệ số thành đề bài quỹ sàn chung cho kiến trúc, kết cấu, cơ điện và dự toán ngay từ phương án đầu tiên.
.jpg)
Ban quản lý dự án có thể chuẩn bị 3 việc sau trước buổi giao nhiệm vụ:
Sau khi chốt 3 việc trên, hệ số sử dụng đất trở thành con số kiểm tra được ở mọi mốc hồ sơ, giúp chủ đầu tư biết quỹ sàn còn dư hay đã đạt mức tối đa mỗi khi phương án thay đổi.
Ở những dự án đảm nhận từ giai đoạn ý tưởng, đội ngũ thiết kế của Song Anh luôn đưa yêu cầu kỹ thuật và dữ liệu chi phí vào phương án ngay từ đầu. Tính khả thi của hình khối cũng được kiểm tra cẩn trọng trước khi chuyển sang các bước kỹ thuật.
Tại những dự án có concept do đơn vị khác lập, như K-Home Apartment New City với 1.694 căn nhà ở xã hội và GFA 125.339,80 m², Song Anh đảm nhận vai trò tư vấn thiết kế kiến trúc, kết cấu và MEPF trên nền concept của Surbana Jurong.
Khi đã có hệ số của lô đất, quý vị có thể gửi kèm đồ án quy hoạch tới đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh. Quỹ sàn và công năng tầng hầm sẽ được cùng rà soát kỹ lưỡng ngay từ phương án đầu tiên.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
