Hồ sơ kiến trúc dự án cao tầng gồm năm loại, mỗi loại gắn với một giai đoạn quyết định đầu tư và được quy định trong một văn bản riêng của ngành kiến trúc.
Điều nhiều chủ đầu tư phát hiện muộn là ranh giới của bộ hồ sơ này: nội thất và cảnh quan mặc định nằm ngoài.
Hồ sơ kiến trúc dự án cao tầng gồm năm loại theo Điều 2 khoản 2 Thông tư 03/2020/TT-BXD: thiết kế kiến trúc sơ bộ, cơ sở, kỹ thuật, bản vẽ thi công, và các hồ sơ ở những bước thiết kế khác theo thông lệ quốc tế.
Mỗi loại phục vụ một giai đoạn ra quyết định, nên không loại nào thay được loại nào. 5 loại nêu trên chốt cho chủ đầu tư những điều rất khác nhau:
| Loại hồ sơ kiến trúc | Gắn với giai đoạn nào | Chốt được điều gì |
|---|---|---|
| Kiến trúc sơ bộ | Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi | Vị trí, ranh giới, thông tin quy hoạch, ý tưởng hình khối |
| Kiến trúc cơ sở | Báo cáo nghiên cứu khả thi | Giải pháp kiến trúc đã kết hợp kết cấu và hạ tầng kỹ thuật |
| Kiến trúc kỹ thuật | Sau thiết kế cơ sở | Thông số, vật liệu, kích thước đủ để lập tổng dự toán |
| Kiến trúc bản vẽ thi công | Sau thiết kế cơ sở | Chi tiết cấu tạo đủ để nhà thầu thi công đúng thiết kế |
| Các bước khác | Theo thông lệ quốc tế | Do người quyết định đầu tư ấn định khi phê duyệt dự án |
5 loại trên là năm lần chủ đầu tư đặt bút ký, mỗi lần khóa lại một nhóm quyết định khó đảo ngược. Không phải dự án nào cũng đi qua đủ cả năm, nhưng loại nào đã nằm trong hợp đồng thì phải nghiệm thu đúng nội dung của loại đó.
Chỗ dễ hiểu nhầm lại nằm ở nơi khác. Điều 2 khoản 1 xác định hồ sơ kiến trúc là bộ phận không tách rời của hồ sơ thiết kế xây dựng, thẩm định và phê duyệt theo Luật Xây dựng, nhưng nội dung bên trong nó do một văn bản của ngành kiến trúc quy định, ban hành theo Luật Kiến trúc năm 2019.
Bộ hồ sơ chịu hai lớp luật, và căn cứ để nói rằng nó chưa đủ nằm ở lớp thứ hai. Từ 01/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 cùng Nghị định 217/2026/NĐ-CP còn giao chủ đầu tư tự thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở.
Bước sơ bộ khóa vị trí tim mốc, ranh giới khu đất, các chỉ tiêu quy hoạch và ý tưởng hình khối; bước cơ sở khóa thêm giải pháp kiến trúc đã tích hợp cùng kết cấu chịu lực và hạ tầng kỹ thuật.
Đây cũng là hai bước rẻ nhất để sửa: dịch một trục lưới cột ở giai đoạn sơ bộ tốn vài ngày công, vẫn chi tiết đó mà sửa khi hồ sơ đã xuống bản vẽ thi công thì kết cấu và cơ điện phải quay lại từ đầu.
Điều 4 yêu cầu bản vẽ bước sơ bộ thể hiện vị trí và hiện trạng khu đất, ranh giới pháp lý, các thông số quy hoạch khống chế, hướng tuyến hạ tầng kỹ thuật hiện hữu và theo quy hoạch được duyệt, kèm phân tích kết nối giao thông đối ngoại.
Phần thuyết minh, vốn hay bị lướt qua, còn phải nêu định hướng về giải pháp kết cấu, hệ thống trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật và phương án quản lý vận hành. Với một tòa tháp sẽ chạy vài chục năm, đây là lần đầu câu hỏi ai vận hành được đặt lên bàn.
Bước cơ sở kế thừa toàn bộ bản vẽ của bước sơ bộ rồi cộng thêm một nhóm mới. Điều 5 khoản 1 điểm b gọi nhóm đó là các bản vẽ giải pháp kiến trúc kết hợp với giải pháp kết cấu, hệ thống trang thiết bị và hạ tầng kỹ thuật.
Chữ "kết hợp" đáng chú ý, bởi nó đặt nghĩa vụ phối hợp ba bộ môn ngay từ báo cáo nghiên cứu khả thi.
Bước kỹ thuật là chỗ đầu tiên bản vẽ kiến trúc trực tiếp sinh ra con số tiền. Điều 6 khoản 3 điểm a quy định thuyết minh phải làm rõ những thông số mà bản vẽ không thể hiện hết, bảo đảm đủ cơ sở để lập tổng dự toán công trình.
Hồ sơ kiến trúc mỏng ở bước này thì con số dự toán sinh ra từ nó cũng mỏng theo. Điều 6 khoản 2 liệt kê 6 nhóm bản vẽ bắt buộc:
| Nhóm bản vẽ | Nội dung phải thể hiện | Ảnh hưởng tới chủ đầu tư |
|---|---|---|
| 1. Vị trí và quy hoạch | Sơ đồ vị trí, bản đồ hiện trạng, ranh giới khu đất, thông tin quy hoạch được duyệt | Giới hạn pháp lý cho mọi phương án sau |
| 2. Tổng mặt bằng | Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, tổng diện tích sàn, hệ số sử dụng đất, định vị công trình ngầm | Chốt phần diện tích được phép khai thác |
| 3. Định vị và triển khai | Mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, sơ đồ dây chuyền và tổ chức không gian | Cơ sở để kết cấu và cơ điện triển khai |
| 4. Bản vẽ minh họa | Phối cảnh tổng thể, phối cảnh góc, nội ngoại thất cơ bản | Vật liệu truyền thông đầu dự án |
| 5. Thống kê và chỉ định | Thống kê cửa, buồng thang, diện tích; chỉ định vật liệu, màu sắc mặt đứng, ốp lát sàn, danh mục vật liệu hoàn thiện | Đầu vào trực tiếp của khối lượng và đơn giá |
| 6. Công trình phụ trợ | Bản vẽ ngoài nhà, hàng rào, cây xanh, sân vườn | Phần hay bị bỏ sót khi bóc khối lượng |
6 nhóm này chặt chẽ hơn vẻ ngoài của một danh mục. Mỗi ô còn trống là một dòng khối lượng chưa bóc được, và phần chưa bóc được sẽ quay lại thành phát sinh khi nhà thầu đã vào công trường.
Vì vậy khi nhận bàn giao bước kỹ thuật, việc đáng làm trước tiên là đối chiếu đủ sáu nhóm chứ không phải đếm số bản vẽ.
Nặng nhất với cao tầng là nhóm tổng mặt bằng và nhóm thống kê. Tổng mặt bằng chốt hệ số sử dụng đất cùng tổng diện tích sàn, tức chốt luôn phần diện tích thương phẩm.
Nhóm thống kê thì nhân lên theo quy mô: một chỉ định vật liệu hoàn thiện ghi chưa rõ ở tháp vài trăm căn hộ sẽ thành vài trăm cách hiểu khác nhau giữa các nhà thầu chào giá.
Độ tin cậy của khối lượng bóc ra từ hồ sơ vì thế phụ thuộc vào bước kỹ thuật nhiều hơn bước bản vẽ thi công.
Điều kiện để hai nhóm đó khớp với dự toán nằm ở dữ liệu nền. Khi ba bộ môn cùng dựng trên một hệ tọa độ và một hệ cao độ, khối lượng bóc ra từ hồ sơ kiến trúc mới đối chiếu được với nhau.
Đó cũng là giá trị thực tế của việc triển khai BIM cho dự án cao tầng: kiểm soát dữ liệu, chứ không phải mô hình ba chiều.
Chuẩn của bước cuối rất dứt khoát: Điều 7 khoản 1 buộc hồ sơ thể hiện chi tiết tất cả bộ phận công trình, các cấu tạo với đầy đủ kích thước, vật liệu, thông số kỹ thuật, và ghi rõ chỉ dẫn ngay vào bản vẽ để thi công được theo thiết kế.
Chuẩn ấy đo bằng việc nhà thầu có triển khai được hay không, không đo bằng số bản vẽ.Hồ sơ bước này kế thừa bản vẽ của bước kỹ thuật rồi bổ sung 3 nhóm:
Nhóm công việc thiết kế trần thường hay bị bỏ quên nhất nhưng lại đáng soi kỹ nhất, vì đó là nơi kiến trúc chạm cơ điện trực tiếp.
Khoảng trần kỹ thuật là chỗ cao độ trần hoàn thiện và mạng ống cơ điện tranh nhau từng centimet, cũng là chỗ chiều cao thông thủy bị bào mòn mà không ai để ý cho tới khi căn hộ đã hoàn thiện.
Ở khách sạn và chung cư cao cấp, phần trang âm và thiết bị gắn kèm còn kéo theo yêu cầu về lỗ mở, tải trọng treo và tuyến dây.
>>> Tìm hiểu thêm: Tiêu Chuẩn Thiết Kế Nhà Cao Tầng Và Bài Toán Thông Thủy
Sức lan của một sai lệch nhỏ ở đây thường bị đánh giá thấp. Trong một tình huống điển hình mà đội ngũ Song Anh ghi nhận, việc dịch trục hộp gen kỹ thuật khoảng 200mm kéo theo thay đổi ở cả 4 phía:
Với một tháp 20 tầng, mỗi tầng 20 căn, chi tiết ấy lặp lại tới 400 lần. Phát hiện trước khi hồ sơ rời bàn thiết kế là một dòng chỉnh sửa. Phát hiện ngoài công trường là 400 lần xử lý. Cách kiểm soát hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công vì vậy quyết định phần lớn chi phí phát sinh về sau.
Phạm vi vừa nêu mới dừng ở bản vẽ thi công của chính công trình. Còn một ranh giới khác, ít được để ý hơn nhưng tốn tiền không kém. Mặc định là không, và đây là chỗ nhiều hợp đồng thiết kế phải ký phụ lục bổ sung giữa chừng.
Điều 8 khoản 1 nói rõ hồ sơ thiết kế nội thất không thuộc thành phần hồ sơ kiến trúc bản vẽ thi công quy định tại Điều 7, mà lập theo yêu cầu của chủ đầu tư với nhà thầu thiết kế.
Điều 9 khoản 1 còn đặt hồ sơ ngoại thất và kiến trúc cảnh quan ra ngoài xa hơn một bậc: lập riêng, không thuộc thành phần hồ sơ thiết kế xây dựng.
3 loại hồ sơ này đứng ở ba vị trí pháp lý khác nhau:
| Loại hồ sơ | Vị trí pháp lý | Hệ quả với hợp đồng |
|---|---|---|
| 1. Kiến trúc bản vẽ thi công | Thành phần bắt buộc của hồ sơ thiết kế xây dựng | Đã nằm trong phạm vi thiết kế kiến trúc |
| 2. Thiết kế nội thất | Ngoài hồ sơ kiến trúc bản vẽ thi công | Chỉ có khi hai bên thỏa thuận riêng |
| 3. Ngoại thất và kiến trúc cảnh quan | Lập riêng, ngoài hồ sơ thiết kế xây dựng | Một gói độc lập, cần điều khoản và tiến độ riêng |
3 loại hồ sơ trong bảng trên quyết định phạm vi hợp đồng chứ không quyết định chất lượng công trình. Một dự án vẫn có nội thất và cảnh quan xuất sắc, miễn hai gói ấy được đặt hàng đúng lúc và ghép đúng tiến độ với gói kiến trúc.
Với công trình cao tầng, khoảng trống này hay vỡ ra ở đúng chỗ đắt tiền nhất. Sảnh đón căn hộ và sảnh khách sạn quyết định cảm nhận hạng dự án, nhưng phần lớn nội dung của chúng thuộc hồ sơ nội thất.
Cảnh quan trên mái podium cũng vậy, dù ràng buộc trực tiếp với chống thấm và thoát nước của hệ kết cấu khối đế bên dưới. Cách làm cụ thể là buộc phụ lục hợp đồng liệt kê rõ nội thất và cảnh quan có nằm trong phạm vi hay không, và nếu không thì tách thành gói mời thầu riêng ngay từ đầu.
Chốt được ranh giới này sớm, chủ đầu tư giữ thế chủ động về cả ngân sách lẫn thời điểm mời thầu, thay vì bị động khi sảnh và cảnh quan podium đã cận ngày bàn giao.
Có bốn căn cứ kiểm được ngay mà không cần chuyên môn kiến trúc sâu: quy cách bản vẽ, chữ ký đúng vai trong khung tên, dấu vết các lần điều chỉnh, và mức đồng bộ giữa kiến trúc với hai bộ môn còn lại. Ba căn cứ đầu nhìn thấy được khi lật hồ sơ, căn cứ thứ tư thì không.
Quy cách là phần kiểm nhanh nhất. Điều 3 khoản 2 buộc quy cách và tỷ lệ bản vẽ tuân theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 5671:2012, khung tên bản vẽ tuân theo TCVN 5571:2012. Nghe như chuyện hình thức, nhưng đó là điều kiện để hồ sơ tra cứu được và quy trách nhiệm được về sau.
Chữ ký trong khung tên nói nhiều hơn vẻ ngoài của nó. Điều 3 khoản 4 xác định chủ nhiệm thiết kế chịu trách nhiệm cao nhất về nội dung và chất lượng của thiết kế kiến trúc, đồng thời kiểm soát các bộ môn để phối hợp, thống nhất với kiến trúc.
Nghĩa vụ này do pháp luật giao, không phải điều khoản thương lượng. Khoản 5 bổ sung rằng chủ trì thiết kế kiến trúc phải đủ năng lực, và có thể thay vai chủ nhiệm nếu được ủy quyền.
Dấu vết điều chỉnh là căn cứ hay bị bỏ qua nhất. Theo Điều 2 khoản 5, thiết kế kiến trúc khi điều chỉnh phải lập hồ sơ điều chỉnh nêu rõ nội dung, thời gian và lần điều chỉnh, có sự thống nhất của chủ nhiệm thiết kế với chủ đầu tư.
Việc ký xác nhận trong khung tên bản vẽ thì thuộc về tổ chức thiết kế và chủ đầu tư, và hai bên chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung sửa đổi. Hồ sơ qua nhiều vòng sửa mà khung tên không ghi lần nào thì khó truy vết khi có tranh chấp.
Căn cứ cuối khó hơn cả, vì không nhìn thấy bằng cách lật từng trang. Cách kiểm khả thi nhất là yêu cầu đơn vị thiết kế xuất báo cáo quy trình phối hợp đa bộ môn kèm danh sách các điểm xung đột đã tháo gỡ, thay vì tin vào lời khẳng định hồ sơ đã khớp.
Một báo cáo không có điểm nào để xử lý thường đáng ngờ hơn là đáng mừng. Với công trình phải qua vòng đánh giá độc lập, nội dung thẩm tra hồ sơ thiết kế cũng kiểm tra kỹ lưỡng khâu này.
Nếu quý vị đang chuẩn bị ký hoặc sắp nghiệm thu một bộ hồ sơ kiến trúc dự án cao tầng và muốn rà lại phạm vi trước khi đặt bút, đội ngũ tư vấn thiết kế kiến trúc từ Song Anh có thể cùng quý vị soát hồ sơ theo đúng bước thiết kế đã chốt trong hợp đồng.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
