Regal Legend Quảng Bình là khu chung cư cao tầng hạng sang do Công ty Cổ phần Regal Group làm chủ đầu tư, tọa lạc tại Khu đô thị Bảo Ninh 1 bên bờ biển Đồng Hới.
Cụm cao tầng do Song Anh đảm nhận vai trò tổng thầu thiết kế gồm ba tòa tháp từ 39 đến 40 tầng, tổng diện tích sàn 226.972 m², cung cấp 1.624 căn hộ và 53 shophouse.
Regal Legend Quảng Bình là khu chung cư cao tầng hạng sang thuộc đại đô thị biển Regal Legend tọa lạc trên bán đảo Bảo Ninh, TP. Đồng Hới, do Công ty Cổ phần Regal Group làm chủ đầu tư. Cụm cao tầng bao gồm ba tháp OCC1 Signature, OCC2 Luxury và OCC3 Premium, thuộc nhóm công trình cấp I.
Chủ đầu tư mô tả vị trí dự án tọa lạc ở thế "tam thủy": phía trước là biển Bảo Ninh, bên cạnh là sông Nhật Lệ và hồ điều hòa Bảo Ninh.
Khu đất sở hữu bốn mặt tiền đường, trong đó đại lộ Võ Nguyên Giáp kết nối thẳng về trung tâm thành phố và sân bay Đồng Hới. Bao quanh cụm tháp là đại đô thị Regal Legend rộng 21 ha, quy hoạch phục vụ khoảng 15.000 cư dân.
Sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, khu vực Đồng Hới thuộc tỉnh Quảng Trị, nhưng tên gọi Regal Legend Quảng Bình vẫn được giữ nguyên như một thương hiệu quen thuộc với thị trường.
Với Song Anh, đây là dự án mang ý nghĩa đặc biệt, bởi hai tháp OCC1 và OCC2 cao 40 tầng nổi là những tòa tháp cao nhất trong danh mục công trình đội ngũ từng đảm nhận thiết kế. Chiều cao này đặt ra yêu cầu khắt khe cho bài toán kết cấu, an toàn cháy và giao thông đứng của toàn cụm tháp.
Ba tòa tháp của Regal Legend Quảng Bình sở hữu tổng diện tích sàn xây dựng 226.972 m², cung cấp 1.624 căn hộ và 53 shophouse. Mỗi tháp đều có hai tầng hầm, hai tháp OCC1 và OCC2 cao 40 tầng nổi, riêng tháp OCC3 cao 39 tầng nhưng có diện tích sàn lớn nhất cụm.
Chủ đầu tư có thể so sánh quy mô của 3 tòa tháp qua bảng dưới đây:
| Tòa tháp | Chiều cao và diện tích sàn | Sản phẩm |
|---|---|---|
| OCC1 Signature | 2 hầm, 40 tầng nổi, 61.342 m² | 436 căn hộ, 16 shophouse |
| OCC2 Luxury | 2 hầm, 40 tầng nổi, 64.487 m² | 446 căn hộ, 17 shophouse |
| OCC3 Premium | 2 hầm, 39 tầng nổi, 101.143 m² | 742 căn hộ, 20 shophouse |
Riêng tháp OCC3 Premium đã chiếm gần 45% tổng diện tích sàn và khoảng 46% số căn hộ của Regal Legend Quảng Bình. Đây là khối có mặt bằng điển hình rộng nhất và tập trung đông cư dân nhất, trong khi hai tháp còn lại có quy mô tương đương nhau.
Cơ cấu này kéo theo hệ quả thiết kế rất cụ thể. Một tòa tháp có số lượng căn nhiều hơn khoảng 70% so với tháp OCC1 sẽ cần nhiều thang máy, lối thoát nạn và công suất hạ tầng kỹ thuật hơn tương ứng.
Bên cạnh đó, mỗi khối đế đều bố trí dãy shophouse riêng, tổng cộng 53 căn, đòi hỏi luồng khách mua sắm và luồng cư dân phải được tách bạch mạch lạc ngay từ mặt bằng tầng trệt.
Phía sau con số 1.624 căn hộ là yêu cầu phân bổ không gian, giao thông đứng và hạ tầng kỹ thuật cho 3 khối tháp có quy mô khác nhau, đó cũng chính là phạm vi chuyên môn Song Anh đảm nhận tại Regal Legend Quảng Bình.
Tại Regal Legend Quảng Bình, Song Anh đảm nhận vai trò tổng thầu thiết kế cho cả ba tòa tháp, với phạm vi bao quát bốn bộ môn kiến trúc, kết cấu, cơ điện và phòng cháy chữa cháy. Nhờ vậy, toàn bộ hồ sơ được phối hợp và kiểm soát chặt chẽ trên cùng một đầu mối.
Giá trị của mô hình tổng thầu thiết kế thể hiện rõ qua quy mô các bên tham gia dự án. Theo công bố của chủ đầu tư, Regal Group hợp tác với các đối tác quốc tế như B+H, Turner, Lava, Accor và Studio8 từ khâu ý tưởng, thiết kế, hoàn thiện tới vận hành.
Khi ý tưởng đến từ nhiều nguồn, bộ hồ sơ thiết kế triển khai càng cần một đầu mối gom các yêu cầu lại, chuyển hóa thành phương án đáp ứng quy chuẩn Việt Nam và giữ cho bốn bộ môn nói cùng một tiếng nói kỹ thuật.
Đội ngũ Song Anh không chỉ phát hành hồ sơ bản vẽ, mà còn tư vấn giải pháp vật liệu và công nghệ từ giai đoạn thiết kế cơ sở, hỗ trợ điều chỉnh phương án theo thực tế thi công.
Song song đó, các kỹ sư phối hợp cùng tư vấn giám sát và nhà thầu để công việc tại hiện trường luôn đồng bộ và đúng tiến độ.
Với chủ đầu tư, lợi ích rõ nét nhất của một đầu mối duy nhất là các xung đột giữa các bộ môn được xử lý dứt điểm ngay trong nội bộ đơn vị thiết kế, thay vì bị đẩy ra công trường dưới dạng phát sinh tốn kém.
Bài phân tích vì sao công trình cao tầng cần phối hợp đa bộ môn thiết kế đã giải thích kỹ cơ chế này. Còn tại Regal Legend Quảng Bình, sự phối hợp ấy bắt đầu từ câu hỏi nền tảng: tòa tháp 40 tầng đứng ở đâu và phải chịu những điều kiện tự nhiên nào.
Ba tòa tháp Regal Legend Quảng Bình bên biển Bảo Ninh phải đối mặt cùng lúc với bốn bài toán tự nhiên: gió bão miền Trung, bức xạ nắng hướng Tây, hơi muối ăn mòn và nền đất nằm giữa biển, sông, hồ. Mỗi bài toán gắn với một bộ môn nhưng tác động tới toàn bộ công trình.
Bài toán đầu tiên thuộc về kết cấu. Số liệu gió bão và động đất dùng trong thiết kế được trích xuất theo phân vùng tại QCVN 02:2022/BXD, quy chuẩn quốc gia về số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong xây dựng.
Tòa tháp 40 tầng sát biển thường chịu tải trọng gió ngang lớn hơn so với công trình cùng quy mô ở nội địa. Phương án lựa chọn là móng cọc khoan nhồi sâu cắm vào tầng đất tốt kết hợp sàn phẳng và hệ dầm cột đồng bộ, được kiểm toán kỹ khả năng chịu bão và gia tốc nền động đất.
Bài toán thứ hai và thứ ba, gồm bức xạ nhiệt và hơi muối, thuộc về kiến trúc và vật liệu hoàn thiện. Mặt bằng tầng điển hình được tổ chức thông thoáng, đón gió tự nhiên và hạn chế tối đa diện tiếp xúc với nắng hướng Tây. Lớp vỏ bao che công trình sử dụng kính Low-E cản nhiệt, kết hợp hợp kim nhôm cao cấp phù hợp khí hậu ven biển.
Trong môi trường nồng độ muối cao, mặt dựng facade và các phụ kiện kim loại lộ thiên là nơi dễ xuống cấp sớm nhất, nên việc chọn đúng vật liệu từ đầu sẽ quyết định trực tiếp chi phí bảo trì sau này.
Những quyết định này không chỉ bảo đảm thẩm mỹ mà còn giúp giảm trực tiếp chi phí điện năng của cư dân trong nhiều năm vận hành.
Bài toán thứ tư nằm dưới mặt đất. Khu đất được bao bọc bởi biển, sông và hồ, nên hai tầng hầm của mỗi khối tháp thường phải tính tới áp lực mực nước ngầm cao, giải pháp chống thấm và biện pháp thi công đào đất ngay từ thiết kế cơ sở.
Để phương án khả thi ngoài thực tế, hệ kết cấu được mô phỏng và kiểm tra trên mô hình ở mức chi tiết LOD 300 trước khi phát hành bản vẽ thi công.
Trong cả bốn bài toán kỹ thuật, tiêu chí an toàn luôn được giải trước, rồi mới đến bài toán tối ưu chi phí và thẩm mỹ.
Khối đế mỗi tháp tại Regal Legend Quảng Bình tích hợp shophouse với sảnh căn hộ, nên hệ cơ điện và phòng cháy chữa cháy phải phục vụ 2 nhóm người dùng có thời gian biểu khác nhau. Song Anh đảm nhiệm thiết kế toàn bộ hệ thống cơ điện cho cả ba tòa tháp.
Phần thiết kế cơ điện của dự án gồm 5 nhóm hệ thống chính dưới đây:
Trong 5 nhóm hệ thống trên, công tác phòng cháy chữa cháy đòi hỏi sự phối hợp khắt khe nhất, vì khu shophouse và căn hộ dùng chung một tòa tháp nhưng bắt buộc phải phân vùng độc lập về đường thoát nạn và cảm biến báo cháy.
Cách tổ chức này cho phép khu thương mại hoạt động theo giờ riêng mà không ảnh hưởng tới an toàn của cư dân phía trên.
Với các tháp 40 tầng của Regal Legend Quảng Bình, thách thức lớn nhất của phần cơ điện nằm ở không gian kỹ thuật.
Tuyến ống cấp thoát, máng cáp điện, ống gió và mạng sprinkler cùng bố trí trong khoảng trần hẹp, trong khi dự án hạng sang luôn yêu cầu chiều cao thông thủy căn hộ ở mức tối đa.
Nhờ kiến trúc, kết cấu và cơ điện được phối hợp trên mô hình BIM chung, mọi điểm giao cắt giữa dầm, ống gió và đường ống được xử lý ngay trên bản vẽ, trước khi biến thành sự cố đục phá ngoài hiện trường.
Bài học thực tiễn từ Regal Legend Quảng Bình là thiết kế cao tầng hạng sang cần hướng tới giai đoạn vận hành lâu dài, chứ không dừng lại ở ngày được cấp phép. Đơn vị thiết kế tham gia từ sớm và bao quát đủ bốn bộ môn sẽ giúp dự án hạn chế phát sinh, bảo toàn giá trị tài sản.
Điều này thể hiện rõ ở mặt bằng căn hộ, vốn được thiết kế để chủ đầu tư linh hoạt tách ghép diện tích theo nhu cầu thị trường: từ lưu trú dài hạn đến khai thác condotel.
Khi căn hộ được chủ đầu tư công bố sẽ do Regal Hotels vận hành, việc chuẩn bị sẵn kịch bản chuyển đổi sẽ giúp chủ đầu tư chủ động đón đầu biến động thị trường.
Với các chủ đầu tư đang chuẩn bị dự án cao tầng ven biển tương tự Regal Legend Quảng Bình, khâu chuẩn bị cần làm sớm nhất nằm ở nhiệm vụ thiết kế và số liệu khảo sát đầu vào.
>>> Xem thêm dự án thực tế từ Song Anh: Khu chung cư hạng sang Regal Legend Quảng Bình
Số liệu địa chất và cao độ mực nước ngầm bắt buộc phải có trước khi chốt số tầng hầm và giải pháp móng, bởi đây là 2 hạng mục tốn kém và khó điều chỉnh nhất khi sang bước bản vẽ thi công.
Mô hình khai thác kinh doanh, dù bán đứt, cho thuê hay giao đơn vị quản lý khách sạn, cũng cần xác định rõ từ đầu, vì nó chi phối trực tiếp cơ cấu căn hộ, số thang máy và cách phân vùng khối đế.
Khi dữ liệu đầu vào chuẩn xác, đơn vị tổng thầu thiết kế mới có đủ cơ sở kỹ thuật để cân bằng hài hòa giữa độ an toàn, công năng sử dụng và suất vốn đầu tư.
Mỗi công trình là một niềm tin được gửi gắm, và tại Regal Legend Quảng Bình, niềm tin ấy hiện hữu trên ba tòa tháp sừng sững trước biển Bảo Ninh.
Đội ngũ Song Anh tin rằng một công trình cao tầng giá trị không chỉ đo đếm bằng chiều cao hay số lượng căn hộ, mà chính là sự an toàn, bền bỉ và tiện nghi lâu dài mang lại cho cộng đồng cư dân bên trong.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
