Thiết Kế Căn Hộ Cao Tầng: Giải Pháp Combine 3 Bộ Môn Với BIM

Thiết kế căn hộ cao tầng không đơn giản là chia mặt bằng đẹp rồi giao cho từng bộ môn xử lý riêng. 

Khi các bộ môn thiết kế không được phối hợp chặt chẽ ngay từ đầu, các xung đột kỹ thuật sẽ chỉ lộ ra ở công trường và đây cũng là lúc chi phí sửa đổi đã tăng gấp nhiều lần. 

Thiết Kế Căn Hộ Cao Tầng Không Chỉ Là Bố Trí Mặt Bằng

Nhiều người hình dung việc thiết kế căn hộ cao tầng là chỉ là vẽ mặt bằng, chia phòng, chọn vật liệu và render phối cảnh đẹp. Thực tế, một công trình cao tầng là tổng thể của nhiều lớp kỹ thuật chồng lên nhau: 

• Khung kết cấu chịu lực
• Hệ thống MEP xuyên suốt từ hầm lên mái
• Lớp hoàn thiện kiến trúc 
• Các không gian vận hành bên trong

Một mặt bằng nhìn vào có thể rất ổn khi hành lang đủ rộng, căn hộ đủ sáng, tuy nhiên vẫn có thể có rủi ro nếu chưa kiểm tra dầm đi đâu, ống kỹ thuật chạy qua đâu, shaft MEP nằm ở đâu và trần kỹ thuật còn bao nhiêu chiều cao.

Một thiết kế “đạt chuẩn” là thiết kế vừa đảm bảo yếu tố thẩm mỹ, vừa có thể thi công ngoài thực tế, vừa không gây ra các phát sinh ngoài kiểm soát. 

Đó là lý do mà việc phối hợp đa bộ môn ngay từ giai đoạn sơ khai không phải là bước tùy chọn trong các dự án thiết kế căn hộ cao tầng.

Vì Sao Căn Hộ Cao Tầng Dễ Phát Sinh Xung Đột Kỹ Thuật?

Nhà cao tầng không thiếu không gian theo chiều ngang, nhưng lại rất căng thẳng theo chiều đứng. 

Chỉ vài centimet chênh lệch cao độ dầm, ống gió hay máng cáp là đủ để trần kỹ thuật không đạt thông thủy theo yêu cầu kiến trúc. Đây chính là loại xung đột kỹ thuật thường xảy ra rất phổ biến và chỉ lộ ra khi bắt đầu thi công.

Những vị trí thường phát sinh xung đột nhất:

• Tầng hầm và hành lang: nơi các tuyến kỹ thuật từ nhiều khu vực dồn về, dễ bị hụt chiều cao thông thủy nhất.
• Phòng kỹ thuật: thiết bị cơ điện yêu cầu chiều cao nhất định, nếu không kiểm soát ngay từ khi phân tích mặt bằng, bước sau có thể phải đổi máy hoặc đổi vị trí.
• Vùng chuyển trục và shaft MEP: khi các hệ thống điện, nước, PCCC, điều hòa không khí gom về cùng một vị trí, xung đột với kết cấu rất dễ xảy ra.
• Trần kỹ thuật tầng điển hình: ống gió, ống nước, máng cáp, PCCC – nếu không được phối hợp, từng hệ đi riêng rồi ghép vào cuối thì trần kỹ thuật thường không đủ chỗ.
• Lỗ mở, sleeve, shaft: chốt muộn là chốt sai – phải sửa kết cấu hoặc chỉnh MEP tại công trường, chi phí và tiến độ đều bị ảnh hưởng.

Khi mỗi bộ môn thiết kế riêng rồi ghép lại ở cuối quy trình, các xung đột này chỉ xuất hiện khi bản vẽ thi công đã gần xong. Lúc đó, chi phí chỉnh sửa cao hơn nhiều so với xử lý ngay từ đầu.

>>> Tìm hiểu thêm:Thiết Kế Căn Hộ Cao Tầng: 5 Yếu Tố Quyết Định Thành Công

Combine 3 Bộ Môn Với BIM - Giải Pháp Thiết Kế Căn Hộ Cao Tầng Tối Ưu

Building Information Modelling - BIM không chỉ là mô hình 3D hay phần mềm. Tại Song Anh, BIM được xem như một hệ sinh thái trong thiết kế nơi kiến trúc, kết cấu và MEPF được phối hợp đồng bộ trên cùng một nền dữ liệu. 

Các phần mềm chuyên dụng như Autodesk Revit, ETABS hay Navisworks đều là các công cụ trong hệ sinh thái đó, chúng phục vụ cho quy trình BIM chứ không định nghĩa BIM.

Kiến Trúc Giữ Vai Trò Định Hình Công Năng Và Trải Nghiệm

Kiến trúc quyết định mặt bằng căn hộ, tổ chức giao thông, vị trí lõi thang, diện tích hành lang, khu kỹ thuật và không gian chung. Nhưng kiến trúc không thể tách khỏi kết cấu và MEP nếu muốn bản vẽ ra đời là bản vẽ thi công được.

Nếu bước concept hoặc thiết kế cơ sở không tham vấn kỹ thuật từ sớm, các bước sau sẽ phải chỉnh sửa lại nhiều – và đôi khi phải phá vỡ một phần ý tưởng ban đầu để đảm bảo khả thi.

Kết Cấu Giữ Vai Trò Bảo Đảm An Toàn Và Tối Ưu Không Gian

Kết cấu không chỉ là bài toán chịu lực. Nhịp dầm, chiều cao dầm, vị trí cột, lõi cứng – tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến chiều cao thông thủy, khả năng bố trí MEP và cảm giác không gian bên trong căn hộ.

ETABS là công cụ phân tích kết cấu không gian dùng để tính toán tải trọng, nội lực, kiểm tra ổn định và hỗ trợ lựa chọn tiết diện. Sau đó kết quả được đưa vào Revit để phối hợp mô hình và triển khai hồ sơ. Hai bước này phục vụ cho nhau trong quy trình BIM.

MEPF Quyết Định Nhiều Đến Cao Độ, Trần Kỹ Thuật Và Vận Hành

Hệ thống HVAC, cấp thoát nước, điện, PCCC trong nhà cao tầng đi qua rất nhiều khu vực nhạy cảm. Chúng cần không gian để có thể thông qua, không gian lắp đặt, và cao độ đủ để đảm bảo thông thủy theo yêu cầu kiến trúc.

Khi MEPF được combine cùng kiến trúc và kết cấu trên cùng một mô hình, các tuyến kỹ thuật có thể được điều chỉnh đi lại đường ống, chỉnh cao độ máng cáp, xác định vị trí xuyên dầm và gia cường ngay trong quá trình thiết kế.

Nếu không combine các bộ môn ngay từ đầu, tất cả các xung đột nêu trên đều khó có thể được phát hiện và xử lý trước khi thi công.

BIM Trong Thiết Kế Căn Hộ Cao Tầng Mang Lại Giá Trị Gì Cho Chủ Đầu Tư?

Câu hỏi thực tế nhất mà chủ đầu tư thường đặt ra là: Ứng dụng BIM trong thiết kế có làm tăng thêm chi phí không? 

Tại Song Anh, chi phí thiết kế ứng dụng BIM đảm bảo ngang bằng các phương pháp thông thường nhưng mang lại những giá trị vượt trội cho dự án của chủ đầu tư.

Những lợi ích thực tế của BIM trong thiết kế căn hộ cao tầng:

• Phát hiện và xử lý xung đột kỹ thuật trước khi ra công trường – giảm nguy cơ phải đục đẽo, chỉnh sửa ngoài công trình.
• Kiểm soát thông thủy và cao độ từ giai đoạn thiết kế – tránh tình huống phải đổi phương án thiết bị hoặc thay đổi nhà cung cấp vì cao độ không đạt.
• Bóc tách khối lượng từ mô hình Revit hỗ trợ khoảng 95% khối lượng cần kiểm soát, giúp dự toán sát thực tế hơn so với bóc từ bản vẽ 2D.
• Hồ sơ thiết kế đồng bộ, nhất quán từ mặt bằng đến mặt cắt, mặt đứng – bản vẽ xuất ra từ Revit giảm nguy cơ sai lệch giữa các tờ.
• Mô hình 3D giúp chủ đầu tư nhìn rõ phương án, dễ thẩm định và ra quyết định hơn so với chỉ đọc bản vẽ 2D.

Quy Trình Thiết Kế Căn Hộ Cao Tầng Tại Song Anh Theo Hướng Đồng Bộ

Tổng thầu thiết kế Song Anh tiếp cận mỗi dự án căn hộ cao tầng như một bài toán tổng thể, không phân mảnh từng bộ môn. Quy trình được triển khai theo hướng phối hợp sớm, kiểm tra liên tục và kiểm soát dữ liệu xuyên suốt từ thiết kế cơ sở đến bản vẽ thi công.

1. Tiếp nhận yêu cầu và phân tích đầu vào

Thu thập dữ liệu địa chất, quy hoạch, chỉ tiêu kỹ thuật, ngân sách và kỳ vọng công năng của chủ đầu tư. Đây là bước định hướng cho toàn bộ phương án phía sau.

2. Phân tích concept và công năng tổng thể

Concept không đứng riêng. Ngay từ giai đoạn này, các bộ môn kỹ thuật đã tham vấn để đảm bảo phương án kiến trúc không tạo ra những ràng buộc kỹ thuật khó giải quyết về sau.

3. Dựng và phối hợp mô hình BIM theo từng giai đoạn LOD

Thiết kế cơ sở ở mức LOD 200–250, thiết kế kỹ thuật đạt LOD 300, bản vẽ thi công đạt LOD 350. Mức LOD 400 có thể triển khai tùy theo yêu cầu và độ phức tạp công trình. Mỗi giai đoạn, mô hình được cập nhật và phối hợp đồng bộ giữa 3 bộ môn.

4. Kiểm tra clash, cao độ, thông thủy, lỗ mở và shaft

Navisworks được dùng để phát hiện xung đột theo từng cặp bộ môn. Sau đó các kỹ sư phân tích từng clash, xác định phương án xử lý và cập nhật lại mô hình. Đây là bước giúp hạn chế sửa đổi khi ra công trường nhiều nhất.

5. Tối ưu phương án và kiểm soát chi phí từ thiết kế

Song Anh không chỉ thiết kế theo yêu cầu mà còn tham vấn phương án để đảm bảo tối ưu về kết cấu, chi phí và khả năng thi công. Bóc tách khối lượng từ mô hình hỗ trợ kiểm soát dự toán sát với thực tế.

6. Bàn giao hồ sơ hoàn chỉnh, đồng bộ

Hồ sơ từ Revit đảm bảo sự nhất quán giữa tất cả các bộ môn. Bàn giao IFC theo tiêu chuẩn khi chủ đầu tư yêu cầu. Hồ sơ thiết kế đủ điều kiện thi công thực tế và nộp cơ quan chức năng.

Khi Nào Chủ Đầu Tư Nên Ưu Tiên Thiết Kế Căn Hộ Cao Tầng Bằng BIM?

Không phải dự án nào cũng có nhu cầu như nhau, nhưng với căn hộ cao tầng, rủi ro kỹ thuật tăng dần theo quy mô và mức độ phức tạp. Các dự án sau đây đặc biệt nên ưu tiên BIM ngay từ đầu:

• Dự án nhiều tầng, nhiều căn hộ, có tầng hầm, khối đế thương mại hoặc tiện ích phức hợp.
• Dự án có yêu cầu kiểm soát chi phí và tiến độ chặt chẽ, cần hồ sơ rõ để đấu thầu thi công.
• Dự án cần kiểm soát thông thủy và cao độ nghiêm ngặt vì chủ đầu tư đặt yêu cầu cao về hoàn thiện và vận hành.
• Dự án cần tổng thầu thiết kế có khả năng phối hợp kiến trúc – kết cấu – MEP trong cùng một hệ thống dữ liệu, không phải ghép từ nhiều đơn vị thiết kế riêng lẻ.

>>> Xem thêm:Thiết Kế Căn Hộ Chung Cư Cao Tầng Tối Ưu Công Năng Với BIM

Song Anh Và Năng Lực Thiết Kế Căn Hộ Cao Tầng Bằng BIM

Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng Song Anh là tổng thầu thiết kế tiên phong ứng dụng BIM - có năng lực phối hợp cả ba bộ môn kiến trúc – kết cấu – MEP trên cùng một hệ thống dữ liệu. 

Điểm mạnh của Song Anh không nằm ở việc chỉ dựng mô hình. Giá trị lớn hơn là khả năng đọc mô hình, phát hiện vấn đề, phối hợp kỹ sư các bộ môn và tham vấn phương án cho chủ đầu tư.

Với kinh nghiệm tham gia các dự án chung cư cao tầng, khu phức hợp, căn hộ và công trình quy mô lớn, Song Anh có nền tảng để đồng hành cùng chủ đầu tư từ ý tưởng, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật đến bản vẽ thi công.

Sự đồng bộ này giúp hồ sơ không chỉ đầy đủ về mặt thiết kế, mà còn gần hơn với điều kiện triển khai thực tế.

Phối Hợp Chặt Chẽ Ngay Từ Đầu Để Hạn Chế Tối Đa Rủi Ro Khi Thi Công

Thiết kế căn hộ cao tầng hiệu quả không phải là bài toán của một bộ môn. Nó là kết quả của quá trình phối hợp nơi kiến trúc, kết cấu và MEP cùng phối hợp trên một mô hình dữ liệu, cùng phát hiện vấn đề và cùng quyết định phương án từ sớm.

BIM giúp quá trình đó rõ ràng hơn. Khi kiến trúc, kết cấu và MEP được combine trên cùng một hệ thống dữ liệu, những xung đột khó thấy trên bản vẽ rời rạc có thể được phát hiện sớm hơn. Chủ đầu tư nhờ đó có thêm cơ sở để kiểm soát phương án, chi phí và tiến độ.

Với năng lực tổng thầu thiết kế, triển khai BIM-Revit và phối hợp đa bộ môn – Song Anh mang đến giải pháp thiết kế dự án quy mô lớn tối ưu, đồng hành cùng chủ đầu tư trong việc phát triển phương án thiết kế căn hộ cao tầng khả thi, đồng bộ và dễ triển khai ngoài thực tế.

—————————————— 

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)

Toà nhà Gia Định - 566 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, (Thủ Đức) TP.HCM

Hotline: 0962 860 220

Email: songanh.cm1@gmail.com

Website: sa-corp.vn