Thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng chịu một trần quy hoạch khác hẳn dự án nhà ở: mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch nghỉ dưỡng tổng hợp là 25%, trong khi đơn vị ở được phép tới 60%. Phần quỹ đất còn lại chính là sản phẩm bán ra, và nó còn là một tiêu chí xếp hạng sao.
Phần đất nằm ngoài công trình kiến trúc của một khu nghỉ dưỡng lớn gần gấp đôi dự án nhà ở, vì trần mật độ xây dựng gộp của hai loại hình chênh nhau 35 điểm phần trăm.
Đây là con số đầu tiên cần đặt lên bàn khi thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng, trước cả khi bàn tới phong cách hay danh mục cây.
QCVN 01:2021/BXD, mục 2.6.4, quy định mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%, còn mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch nghỉ dưỡng tổng hợp là 25%.
Cùng mục này ấn định không quá 5% cho khu cây xanh chuyên dụng kể cả sân golf. Đọc ngược lại, một dự án nghỉ dưỡng có ít nhất 75% diện tích khu đất quy hoạch không dành cho công trình kiến trúc. Ở đơn vị chung cư, phần đó chỉ là 40%.
Cần nói rõ 75% ấy không phải đất trống. Nó gồm cả đường nội bộ, bãi đỗ xe, bể bơi, mặt nước và sân dạo, tức phần lớn những gì khách nhìn thấy trong kỳ nghỉ.
Dưới đây là 3 tiêu chí dưới đây cho thấy rõ cơ chế riêng biệt của đơn vị chung cư và khu du lịch nghỉ dưỡng:
| Tiêu chí | Đơn vị nhà chung cư | Khu du lịch nghỉ dưỡng tổng hợp |
|---|---|---|
| Trần mật độ xây dựng gộp | 60% | 25% |
| Cách siết mảng xanh | Sàn cứng ở cấp lô đất, tối thiểu 20% theo Bảng 2.11 | Điều tiết ở cấp toàn khu bằng trần mật độ gộp |
| Phần đất ngoài công trình kiến trúc | Tối thiểu 40% | Tối thiểu 75% |
>>> Tìm hiểu thêm: Thiết Kế Cảnh Quan Chung Cư Cao Tầng Cần Lưu Ý Những Gì?
Bảng trên đã giải thích vì sao tư duy "đủ 20% cây xanh là xong" của dự án nhà ở không dùng lại được.
Ở chung cư, cảnh quan là một phần của lô đất đã xây. Trong thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng, cảnh quan là nền của toàn khu, công trình mới là phần điểm vào.
Thêm một điểm dễ trượt khỏi tầm mắt khi lập tổng mức đầu tư. Mật độ xây dựng thuần chỉ tính diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc chính, không gồm tiểu cảnh, bể bơi, bãi đỗ xe hay sân thể thao.
Phần lớn hạng mục làm nên trải nghiệm nghỉ dưỡng vì thế nằm ngoài con số mật độ, nhưng vẫn ăn vào ngân sách. Chúng còn ràng buộc chủ đầu tư ở một chỗ nữa, đó là hồ sơ xếp hạng sao.
Vì TCVN 4391:2015 đặt sân vườn và cây xanh thành tiêu chí phải đạt của khách sạn nghỉ dưỡng ở cả năm hạng sao, trong khi với khách sạn thường tiêu chí đó chỉ được đặt ra từ hạng 5 sao.
Khác biệt nằm ở tư cách của hạng mục trong hồ sơ, không phải ở mức độ đầu tư.
Tiêu chuẩn định nghĩa khách sạn nghỉ dưỡng là cơ sở lưu trú du lịch xây dựng thành khối hoặc thành quần thể biệt thự, nhà thấp tầng, căn hộ, thường nằm ở nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, gần biển, gần sông hoặc gần núi.
Loại hình đã được định nghĩa gắn với cảnh quan, nên Bảng 1 tách mục Không gian xanh thành hai dòng.
Cây xanh ở khu vực công cộng áp dụng cho mọi loại khách sạn từ hạng 2 sao. Sân vườn và cây xanh là yêu cầu riêng của khách sạn nghỉ dưỡng, có mặt ngay từ hạng 1 sao.
Sức nặng nằm ở cách xếp hạng: cơ sở phải đạt 100% tiêu chí bắt buộc, cộng tỷ lệ tiêu chí khuyến khích tăng dần theo hạng, 75% cho hạng 1 sao và 80% từ hạng 2 sao.
Nhóm bắt buộc không có chỗ bù trừ. Cũng cần đặt đúng phạm vi ràng buộc, vì TCVN là tiêu chuẩn tự nguyện áp dụng, chỉ thành điều kiện thực sự khi cơ sở đăng ký xếp hạng theo Luật Du lịch.
Nhưng với dự án thương mại, hạng sao đã nằm sẵn trong phương án kinh doanh và hợp đồng vận hành.
Khi ngân sách bị siết và có đề xuất cắt sân vườn, đây là căn cứ để chủ đầu tư trả lời rằng khoản cắt ấy không chỉ làm dự án bớt đẹp. Sức ép thứ hai lên thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng đến từ chính khu đất.
Điều kiện tự nhiên đổi hai thứ cùng lúc trong thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng: vật liệu và cấu tạo của hạng mục ngoài trời, và danh mục cây được phép trồng.
Phần lớn dự án nằm ven biển, nơi hơi muối và gió biển rút ngắn tuổi thọ của những phương án vốn chạy tốt trong nội đô.
Bể bơi, tường chắn, bậc cấp, móng pergola và chân đèn cảnh quan ven biển không dùng lại được cấu tạo của cùng hạng mục trong dự án nội đô.
TCVN 9346:2012 chia môi trường biển thành các vùng xâm thực, rồi quy định cho từng vùng mức tối thiểu về mác bê tông, độ chống thấm, chiều dày lớp bê tông bảo vệ cốt thép và bề rộng khe nứt giới hạn.
Khu đất thuộc vùng nào là kết luận rút ra từ hồ sơ khảo sát. Với kết cấu trong vùng khí quyển trên bờ và gần bờ, niên hạn sử dụng trên 50 năm, tiêu chuẩn buộc áp dụng thêm ít nhất một biện pháp bảo vệ hỗ trợ.
Mục 4.6 nêu rõ bốn nhóm biện pháp sau:
4 nhóm biện pháp trên đều làm tăng chi phí phần cứng của cảnh quan, và mức tăng ấy tính được ngay từ thiết kế cơ sở nếu vùng xâm thực đã được xác định.
Để nó thành phát sinh ngoài công trường thì tốn kém hơn nhiều. Mảng xanh chịu đúng môi trường ấy, và ở đó thứ phải chọn lại là cây.
Cây trồng ven biển được chọn trước hết vì sống được với gió, nắng và hơi muối của khu đất. Hình dáng là tiêu chí đứng sau. Đảo thứ tự này dẫn tới những mảng xanh phải trồng dặm ngay trong mùa gió đầu tiên, khi dự án đã bàn giao.
4 điều kiện cần xác định trước khi lập danh mục cây bao gồm
Nhóm chịu mặn tốt như dừa, phi lao, tra biển hay muống biển thường được dùng cho tuyến giáp biển, còn loài kém chịu mặn hơn lùi vào sau lớp chắn gió.
4 thông tin đó quyết định luôn hóa đơn vận hành mà chủ đầu tư sẽ trả suốt vòng đời khai thác.
Khoản chi phí này sẽ được chịu bởi chính chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành, và kéo dài suốt thời gian khai thác. Về dòng tiền, thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng khác hẳn dự án nhà ở ở chỗ đó.
Ở dự án nhà ở, chi phí duy trì mảng xanh theo thông lệ chuyển sang cư dân qua phí dịch vụ sau khi bàn giao và thành lập ban quản trị.
Chi phí thực tế sẽ phụ thuộc vào loại mảng xanh được chọn, và chênh lệch giữa các loại lớn hơn nhiều so với cảm nhận thông thường.
Định mức dự toán duy trì cây xanh đô thị kèm Quyết định 593/QĐ-BXD ngày 30/5/2014 của Bộ Xây dựng chia công việc theo nhiều nhóm đối tượng, trong đó 4 nhóm thường gặp ở khu nghỉ dưỡng gồm:
| Đối tượng duy trì | Lượng nước tưới | Số lần tưới mỗi năm |
|---|---|---|
| 1. Thảm cỏ thuần chủng | 5 đến 7 lít/m² | 140 đến 240 lần |
| 2. Thảm cỏ không thuần chủng | 6 đến 9 lít/m² | 140 đến 240 lần |
| 3. Bồn hoa | 5 đến 7 lít/m² | 180 đến 420 lần |
| 4. Bồn cảnh và cây hàng rào | 5 đến 7 lít/m² | 140 đến 240 lần |
Bốn dòng trên cho thấy khoảng cách thật sự nằm ở số lần tưới, không phải lượng nước mỗi lần. Trong cùng một vùng đô thị, bồn hoa cần 420 lần tưới mỗi năm còn thảm cỏ chỉ cần 240 lần, tức gấp 1,75 lần.
Mỗi lần tưới là một lần huy động nhân công, nên chi phí nhân công nhân lên theo cùng bội số, dù suất đầu tư ban đầu của hai phương án có thể xấp xỉ nhau trên bảng dự toán.
Định mức này được công bố để tham khảo, và Quyết định 38/QĐ-BXD ngày 17/01/2025 đã ban hành bộ định mức dịch vụ cây xanh đô thị mới, nên hồ sơ dự toán phải đối chiếu văn bản đang áp dụng tại địa phương.
Bên cạnh nhân công còn có nước. QCVN 01:2021/BXD ấn định nước tưới cây và rửa đường tối thiểu bằng 8% lượng nước sinh hoạt, với chỉ tiêu tưới vườn hoa và công viên là 3 lít/m² mỗi ngày đêm.
Cùng điều khoản cho phép dùng nước mưa và nước thải đã qua xử lý để tưới cây, hướng đáng cân nhắc khi thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng có mảng xanh rộng và nguồn nước ngọt hạn chế.
Việc tính toán sao cho đủ lưu lượng ấy ngay từ đầu thuộc sẽ thuộc về phạm vi hạ tầng kỹ thuật của dự án.
Những con số này không dùng để chọn phương án rẻ nhất, mà để so hai phương án bằng chi phí vòng đời thay vì giá trị hợp đồng thi công.
Một danh mục nhiều hoa theo mùa luôn thắng trên bản phối cảnh, và bảng trên cho thấy nó đắt hơn ở khâu nào. Muốn cân nhắc khi còn kịp thì phải biết đâu là hạn chót.
Thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng phải chốt ở bước lập nhiệm vụ quy hoạch và thiết kế cơ sở. Đó là giai đoạn mật độ xây dựng gộp và ranh giới các khu chức năng còn thay đổi được mà chưa phải trình duyệt lại từ đầu.
>>> Xem thêm:Thiết Kế Cảnh Quan Trên Mái Podium Là Gì?
Ở bước này có một mốc pháp lý cần kiểm ngay. Ngày 30/6/2026, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 46/2026/TT-BXD kèm QCVN 01:2026/BXD về Quy hoạch đô thị và nông thôn, hiệu lực từ 01/01/2027, thay thế QCVN 01:2021/BXD.
Mục 5.4 của bản mới chốt chuyển tiếp theo mốc thẩm định chứ không theo mốc lập hồ sơ.
Đồ án đã phê duyệt hoặc đã hoàn thành thẩm định trước 01/01/2027 tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành, nhưng khi điều chỉnh sau thời điểm đó phải áp dụng bản 2026.
Đồ án chưa được thẩm định khi quy chuẩn mới có hiệu lực phải rà soát và cập nhật hồ sơ trước khi phê duyệt. Bản mới còn một điểm ảnh hưởng trực tiếp tới cách hiểu chỉ tiêu mảng xanh.
Mục 2.4.3 quy định đất cây xanh sử dụng công cộng cấp khu vực, không bao gồm đất cây xanh cấp đơn vị ở, phải đạt tối thiểu 5 m² trên mỗi người, tính trên tổng dân số thường trú và tạm trú, không bao gồm dân số lưu trú.
Khách nghỉ dưỡng thuộc nhóm lưu trú nên không làm tăng chỉ tiêu này. Nói cách khác, chỉ tiêu mét vuông trên đầu người không phải công cụ điều tiết mảng xanh của khu nghỉ dưỡng.
Việc chốt sớm phương án cảnh quan không có nghĩa là phải có hồ sơ cảnh quan hoàn chỉnh ngay.
Nó có nghĩa là 3 câu hỏi dưới đây được trả lời dứt khoát để các bộ môn khác tính đúng:
Khi trả lời được 3 câu hỏi bên trên sẽ hỗ trợ các bộ môn kết cấu, cơ điện và hạ tầng triển khai phương án thiết kế và cũng là thứ một quy trình phối hợp đa bộ môn thiết kế bài bản đặt ra ở đúng giai đoạn cơ sở.
Cách ít rủi ro nhất trong thực tế triển khai là để thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng dùng chung một hệ dữ liệu với kiến trúc, kết cấu và cơ điện ngay từ thiết kế cơ sở.
Khi đó mỗi thay đổi của một bộ môn hiện ra ngay trên phương án cảnh quan, thay vì chờ tới lúc lộ ra ngoài công trường và chỉ còn cách cắt bớt hạng mục.
Tổng thầu thiết kế Song Anh triển khai các dự án cao tầng với khả năng combine 3 bộ môn đưa kiến trúc, kết cấu và MEP về một đầu mối trên một hệ tọa độ chung.
Khi các bộ môn phối hợp trong quy trình BIM, một điều chỉnh như dời vị trí bể bơi hay đổi chiều dày lớp đất trồng được kiểm ngay tác động lên kết cấu bên dưới và tuyến kỹ thuật đi qua.
Chủ đầu tư nhờ đó thấy hệ quả trước khi ký duyệt, thay vì biết tin khi hạng mục đã nằm trên bản vẽ thi công và mỗi thay đổi kéo theo tính lại tải trọng, dời tuyến kỹ thuật cùng một phần hồ sơ.
Ở các dự án nghỉ dưỡng, nơi cảnh quan chiếm phần lớn quỹ đất, phạm vi phải làm lại thường rộng hơn một dự án nhà ở cùng quy mô vốn.
Nếu chủ đầu tư đang chuẩn bị phương án thiết kế cảnh quan khu nghỉ dưỡng cho một dự án sắp triển khai, đội ngũ tư vấn thiết kế của Song Anh có thể cùng rà soát, đưa ra phương án thiết kế cảnh quan tối ưu nhất cho dự án.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
