Thiết kế kết cấu phần ngầm là nhóm quyết định khóa chặt nhất của một dự án, bởi gần như mọi thứ dưới mặt đất đều không sửa lại được sau khi bê tông đã đổ.
Chi phí, tiến độ và nghĩa vụ pháp lý với nhà bên cạnh đều định đoạt từ đây. Hiểu đúng bốn mặt tác động giúp chủ đầu tư chốt phương án khi nó còn trên bản vẽ.
Thiết kế kết cấu phần ngầm tác động đến dự án ở 4 yếu tố: cơ cấu chi phí, đường găng tiến độ, nghĩa vụ pháp lý với công trình lân cận, và dư địa còn lại cho phần thân.
Cần thống nhất phạm vi trước, vì đây là chỗ hay nhầm từ bước lập dự án. Theo cách hiểu trong pháp luật xây dựng, phần ngầm của công trình trên mặt đất gồm tầng hầm nếu có, cùng những bộ phận nằm dưới mặt đất như móng, đài cọc, giằng móng, sàn đáy và tường bao hầm.
Nó khác với công trình ngầm, tức công trình độc lập dưới mặt đất theo quy hoạch không gian ngầm, và mỗi nhóm đi theo đường hồ sơ riêng.
Điều làm phần ngầm khác mọi hạng mục còn lại là tính không đảo ngược. Có thể hình dung: Một ô sàn tầng mười hai bố trí sai vẫn còn đường đục sửa hoặc gia cường; đáy đài sai cao độ sau khi bê tông đã đổ thì phương án khắc phục nào cũng vừa đắt vừa chậm.
Bảng dưới đây sẽ tổng hợp 4 yếu tố tác động cùng thời điểm mỗi mặt bị khóa lại:
| Yếu tố tác động | Biểu hiện trên dự án | Thời điểm bị khóa |
|---|---|---|
| Chi phí | Khối lượng đào, hàm lượng thép và bê tông, chống thấm và chống đẩy nổi | Khi chốt chiều sâu và phương án móng |
| Tiến độ | Với thi công thông thường từ dưới lên, phần thân chờ phần ngầm xong | Khi duyệt bản vẽ thi công phần ngầm |
| Pháp lý | Điều kiện cấp phép và kết luận thẩm tra về an toàn công trình lân cận | Khi nộp hồ sơ thiết kế |
| Phần thân | Vị trí cột, vách và lõi cứng bị ràng bởi lưới cọc và đài đã bố trí | Khi chốt sơ đồ kết cấu phần ngầm |
Cả 4 mốc trong bảng trên đều rơi vào giai đoạn thiết kế, không mốc nào nằm ở giai đoạn thi công. Đó là lý do một phương án phần ngầm cân nhắc kỹ ở bước thiết kế cơ sở thường tiết kiệm hơn hẳn mọi nỗ lực tối ưu về sau. Dễ thấy nhất trong bốn mặt là chi phí, cũng là mặt hay vượt dự toán nhất.
Chi phí phần ngầm khó kiểm soát hơn phần thân vì nó phụ thuộc vào một đối tượng không nhìn thấy được và không lặp lại: nền đất. Phần thân có tầng điển hình để nhân khối lượng, còn phần ngầm thì mỗi khu đất là một bài toán riêng.
Biến động đến từ 3 nguồn chính:
Có một biến số hay rơi rụng ở bước lập tổng mức đầu tư. QCVN 04:2021/BXD yêu cầu móng, kết cấu móng, kết cấu tầng hầm và hệ thống kỹ thuật phần ngầm phải được tính toán dựa trên đặc trưng đất nền, điều kiện địa chất thủy văn, cùng mức độ xâm thực của đất nền và nước ngầm. Vế cuối hay bị bỏ qua: nước ngầm có tính xâm thực buộc phải điều chỉnh cấp phối bê tông và chiều dày lớp bảo vệ cốt thép, khoản chênh này thường không được phản ánh trong suất vốn đầu tư bình quân.
Kéo theo đó, chi phí phần ngầm không tăng tuyến tính theo số tầng hầm. Càng xuống sâu, áp lực đất và nước lên tường bao càng lớn, nên suất đầu tư mỗi mét vuông sàn hầm phía dưới thường cao hơn hầm phía trên. Chi phí dễ đo, còn mặt gây thiệt hại âm thầm hơn là tiến độ.
Thiết kế kết cấu phần ngầm nằm ngay đầu đường găng. Với biện pháp thi công thông thường từ dưới lên, phần thân chỉ khởi động sau khi phần ngầm hoàn thành, nên một tuần chậm ở đây là một tuần chậm của cả công trình.
Chuỗi công việc dưới mặt đất lại gần như không song song hóa được: cọc xong mới đào tới cao độ đài, đài xong mới đổ sàn đáy, xen giữa là nghiệm thu theo trình tự và xử lý sai khác so với báo cáo khảo sát.
Đây là lý do biện pháp thi công tầng hầm trở thành chỗ hiếm hoi mua lại được thời gian. Thi công từ trên xuống, gồm cả biến thể bán top-down, cho phép làm các tầng hầm đồng thời với một số tầng thân thay vì chờ xong phần ngầm.
Đổi lại là hệ tường vây và cột chống tạm nặng hơn, tổ chức thi công phức tạp hơn. Đây là lựa chọn thuộc giai đoạn thiết kế, không phải việc để nhà thầu tự quyết ngoài công trường.
Từ ngày 01/7/2026, khung pháp lý mở thêm một hướng nữa. Luật Xây dựng năm 2025 cho phép thiết kế xây dựng được lập cho toàn bộ công trình, cho từng hạng mục, từng bộ phận công trình, hoặc theo từng giai đoạn thi công, và cho phép việc lập thiết kế diễn ra song song với quá trình phê duyệt dự án lẫn thi công.
Trong các điều kiện khởi công tại Điều 48, riêng điều kiện về thiết kế chỉ đòi hỏi bản vẽ thi công của chính phần công trình được khởi công đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư nhờ đó tách được hồ sơ phần ngầm để chốt và khởi công trước, khi các điều kiện còn lại của Điều 48 như mặt bằng và giấy phép xây dựng đã đầy đủ.
Hướng đi này dễ bị dùng sai nên điều kiện đi kèm cần được nói rõ. Bộ phận tách ra vẫn phải đồng bộ với thiết kế cơ sở đã thẩm định, nghĩa là tải trọng từ phần thân phải đủ tin cậy trước khi chốt lưới cọc và kích thước đài.
Chốt móng trong lúc phương án bên trên còn thay đổi thì phần lợi về thời gian sẽ bị trả lại dưới dạng chi phí sửa đổi. Bên cạnh tiến độ, còn một nhóm nghĩa vụ mà nhiều chủ đầu tư chỉ nhớ tới khi sự cố đã xảy ra.
Nghĩa vụ bảo đảm an toàn cho công trình lân cận bắt đầu ở khâu thiết kế, không phải khâu thi công. Pháp luật đặt nội dung này thành điều kiện của hồ sơ: không chứng minh được thì không đủ điều kiện đi tiếp, chứ không chờ tới lúc có vết nứt mới xử lý.
Hồ sơ phần ngầm phải đi qua 3 chốt chặn pháp lý sau đây, xếp theo đúng thứ tự trong quy trình:
3 chốt này đều nằm trước ngày khởi công và cùng nhìn vào một tập bản vẽ. Với dự án có tầng hầm sát ranh, phần chứng minh nặng nhất luôn rơi vào hồ sơ phần ngầm, nơi công trình tác động lên nền đất chung với nhà bên cạnh.
Một thay đổi nữa làm cục diện khác hẳn. Từ 01/7/2026, cơ quan chuyên môn về xây dựng không còn thẩm định thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt; việc này chuyển về chủ đầu tư theo Điều 29 Luật Xây dựng năm 2025.
Vòng lọc cuối của cơ quan quản lý với bản vẽ phần ngầm đã không còn, nên chọn đơn vị thiết kế và đơn vị thẩm tra trở thành quyết định quản trị rủi ro.
Ở phía kỹ thuật, TCVN 9361:2012 yêu cầu theo dõi chuyển vị của móng và biến dạng công trình trong thời kỳ xây dựng khi móng đặt trên đất có tính chất đặc biệt, hoặc với công trình đặc biệt quan trọng.
Dữ liệu quan trắc chỉ thành bằng chứng khách quan nếu hiện trạng ban đầu được ghi nhận trước khi đào. Cả chi phí, tiến độ lẫn nhóm nghĩa vụ vừa nêu đều dịch chuyển theo một biến số chủ đầu tư quyết từ giai đoạn ý tưởng: số tầng hầm.
Quyết định số tầng hầm đồng nghĩa phải chốt cùng lúc phạm vi quy chuẩn áp dụng, chiều cao phải giữ ở mỗi tầng, và không gian còn lại cho hệ thống kỹ thuật. Đây không đơn thuần là bài toán đủ chỗ đỗ xe.
Ranh giới đáng nhớ nhất là ngưỡng ba tầng hầm, mốc mà hai quy chuẩn trụ cột đặt thêm nghĩa vụ cho công trình. Dưới đây là 3 ràng buộc cần được quyết định ngay khi chốt con số này:
3 ràng buộc trên đều xuất hiện trước khi có bản vẽ thi công, tức thuộc giai đoạn ý tưởng chứ không phải giai đoạn xin phép.
Ngoài ra đối với công trình từ 4 tầng hầm trở lên, thiết kế vẫn cần tuân thủ 2 quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD và QCVN 06:2022/BXD nhưng sẽ phải bổ sung yêu cầu kỹ thuật và giải pháp riêng về phòng chống cháy, và phần bổ sung phải được cơ quan chuyên môn có thẩm quyền thẩm duyệt.
Cần lưu ý: Sửa đổi 01:2026 của QCVN 04:2021/BXD, ban hành kèm Thông tư 31/2026/TT-BXD và có hiệu lực từ 15/12/2026, bổ sung quy định về khu để xe điện, khu sạc và khu đổi pin, mà phần lớn các khu ấy nằm ở tầng hầm.
Chốt số tầng hầm muộn cũng chính là chốt lại toàn bộ những ràng buộc nêu trên muộn theo.
Cách kiểm soát phần ngầm hiệu quả nhất là chốt phương án ngay ở bước thiết kế cơ sở, khi mọi thay đổi còn nằm trên bản vẽ. Càng lùi về sau, chi phí của một quyết định càng đắt, trong khi nội dung của nó không đổi.
Có ba việc chủ đầu tư quyết được sớm. Thứ nhất là yêu cầu số liệu khảo sát đủ sâu và làm rõ cao độ mực nước ngầm trước khi duyệt phương án móng, vì lưới cọc chốt trên dữ liệu chưa đủ sẽ phải bố trí lại khi bắt đầu khoan.
Thứ hai là buộc kiến trúc, kết cấu và cơ điện chốt cao độ cùng vị trí lỗ mở tầng hầm trên một hệ tọa độ chung, trước khi triển khai bản vẽ thi công. Thứ ba là đưa nghĩa vụ an toàn công trình lân cận cùng phạm vi thẩm tra vào hợp đồng tư vấn ngay từ đầu.
Nguyên tắc Song Anh áp dụng cho phần ngầm là bảo đảm an toàn trước, tối ưu tiết diện và vật liệu sau. Tối ưu ở đây không đồng nghĩa với cắt vật liệu cho rẻ, mà là chọn phương án vừa đủ an toàn vừa khả thi khi thi công.
Phần ngầm là nơi kết cấu và hệ kỹ thuật chen nhau trong một chiều cao đã bị khóa, nên quy trình BIM combine ba bộ môn thiết kế được Song Anh triển khai để các bộ môn có thể phối hợp đồng bộ trên cùng một mô hình dữ liệu, soát cao độ và phát hiện va chạm ngay từ giai đoạn thiết kế.
Cách triển khai này đã qua kiểm nghiệm ở nhiều vai trò trong các dự án cấp 1 từ Song Anh như:
Qua các tác động nêu trên, thiết kế kết cấu phần ngầm chi phối chi phí, tiến độ, nghĩa vụ pháp lý và dư địa của phần thân, trong khi mọi mốc được chốt lại đều nằm ở giai đoạn thiết kế. Chốt đúng từ đầu giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí, hạn chế rủi ro thi công và giảm phát sinh về sau.
>>> Tìm hiểu thêm: Vì Sao Công Trình Cao Tầng Cần Phối Hợp Đa Bộ Môn Thiết Kế?
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
