Thiết Kế Khu Căn Hộ Cao Tầng không đơn thuần chủ là tạo dựng phối cảnh đẹp hay bố trí mặt bằng hợp lý. Đây là giai đoạn quyết định sớm nhất đến chi phí, khả năng thi công, thông thủy, trải nghiệm cư dân và hàng loạt rủi ro phát sinh ngoài công trường.
Những xung đột gây phát sinh chi phí cho dự án thường không lộ diện trong phòng họp. Chúng nằm sâu trong mô hình và phần lớn những “sai số” chỉ có thể được phát hiện khi đã combine 3 bộ môn lại cùng nhau.
Với dự án khu căn hộ cao tầng, chi phí không chỉ đội lên ở giai đoạn thi công. Rất nhiều khoản phát sinh đã “nằm sẵn” trong phương án thiết kế nếu các bộ môn chưa được phối hợp đủ sớm.
Một mặt bằng nhìn đẹp trên bản vẽ vẫn có thể trở thành bài toán khó ngoài công trường: tuyến ống MEP không đi được, máng cáp vướng dầm, hành lang bị hụt thông thủy sau khi hệ thống kỹ thuật đi vào, hoặc shaft kỹ thuật phải điều chỉnh khi hồ sơ đã gần hoàn thiện.
Những vấn đề này thường không xuất phát từ một bộ môn riêng lẻ. Gốc rễ nằm ở việc Kiến trúc – Kết cấu – MEP chưa được đặt vào cùng một không gian kiểm soát ngay từ đầu.
Vì vậy, tối ưu chi phí trong thiết kế khu căn hộ cao tầng không phải là cắt giảm vật liệu hay làm hồ sơ nhanh hơn. Đó là khả năng nhìn trước các điểm có nguy cơ xung đột, xử lý chúng trên mô hình và chốt các dữ liệu quan trọng trước khi chúng trở thành chi phí phát sinh ngoài công trường.
.jpg)
Building Information Modelling - BIM không phải là phần mềm có khả năng tự tạo dựng phối cảnh 3D cho dự án như nhiều lầm tưởng.
BIM là môi trường phối hợp dữ liệu, nơi các bộ môn: Kiến trúc – Kết cấu – MEP cùng làm việc trong một không gian chung.
Giá trị lớn nhất của việc ứng dụng BIM trong thiết kế không nằm ở mô hình 3D dự án, mà nằm ở khả năng hỗ trợ giảm thiểu tối đa xung đột giữa các hệ thống quan trọng và từ đó giúp đội ngũ thiết kế có cơ sở để có thể đưa ra quyết định chính xác hơn.
Trong thiết kế khu căn hộ cao tầng, tối ưu chi phí có nghĩa là chọn phương án ít phải sửa đổi nhất khi đi vào thi công – không phải cắt giảm chất lượng hay ép xuống đơn giá.
Mỗi lần phải điều chỉnh hồ sơ do xung đột phát hiện muộn, mỗi lần đục sửa lỗ mở ngoài công trường, mỗi lần đổi thiết bị vì phòng kỹ thuật không đủ chiều cao đã chọn – đều là chi phí thật. Và đều có thể kiểm soát được nếu phối hợp đa bộ môn bắt đầu sớm hơn.
Với công trình cao tầng, điều quan trọng nhất chính là khả năng phối hợp giữa các bộ môn trong cùng một mô hình và xung đột giữa chúng có được phát hiện trước khi công trình ra hiện trường không.
Có nhiều lầm tưởng cho rằng BIM là phần mềm tạo dựng mô hình 3D. Tuy nhiên trong quá trình triển khai các dự án cao tầng, BIM chính là giải pháp giúp đội ngũ thiết kế phát hiện sớm các vấn đề, xung đột như:
Khi model được dựng đúng – đúng tọa độ, đúng level, đúng đối tượng và đúng quy ước dữ liệu – thì mới có thể tin vào kết quả kiểm tra xung đột. Nếu sai tọa độ hoặc sai level từ đầu, mọi kết quả clash detection phía sau đều mất cơ sở.
BIM hỗ trợ bóc tách khối lượng ở mức độ đáng tin cậy hơn, nhưng không phải số liệu tự động hoàn hảo. Độ chính xác phụ thuộc vào chất lượng model, cách quản lý đối tượng và mức LOD triển khai theo từng giai đoạn.
Đây là những lỗi không ồn ào trên phối cảnh, nhưng rất tốn thời gian và tiền bạc khi ra công trường.
Tầng hầm là nơi tập trung nhiều hệ thống nhất: bơm nước, bể chứa, tủ điện, PCCC, đường ống và lối đi xe. Nếu cao độ không được kiểm soát sớm, rất dễ xảy ra tình huống phòng kỹ thuật không đủ chiều cao để lắp thiết bị đã chọn.
Kết quả: phải đổi thiết bị sang loại có kích thước nhỏ hơn – đôi khi đắt hơn, hoặc phải điều chỉnh phương án bố trí lại toàn bộ khu kỹ thuật. Cả hai đều kéo theo chi phí ngoài dự kiến.
Hành lang trong chung cư cao tầng là khu vực nhạy cảm nhất về thông thủy. Sau khi ống gió, máng cáp, ống nước chữa cháy và tuyến điện đi vào không gian, chiều cao thực tế thường thấp hơn thiết kế ban đầu khá rõ nếu không có model phối hợp từ sớm.
Hụt thông thủy không chỉ là vấn đề kỹ thuật – nó ảnh hưởng trực tiếp đến cảm nhận thoáng rộng, tầm nhìn và trải nghiệm đi lại hằng ngày của cư dân.
Danh mục lỗ mở, sleeve và shaft nên được chốt ngay ở giai đoạn thiết kế cơ sở. Nếu chốt muộn, khi kết cấu đã triển khai hoặc bê tông đã đổ, mọi sự thay đổi đều yêu cầu đục sửa tại công trường.
Mỗi lần đục sửa là chi phí nhân công thêm, thời gian chậm thêm, và đôi khi phải gia cường kết cấu tại vị trí xuyên – tất cả đều là phát sinh không có trong hợp đồng ban đầu.
Khi tọa độ hoặc level trong model BIM bị thiết lập sai, toàn bộ kết quả kiểm tra xung đột mất ý nghĩa. Hệ thống có thể hiển thị không có va chạm, nhưng thực tế các cấu kiện đang được đặt sai vị trí trong không gian thực.
Hậu quả kéo dài: ảnh hưởng cao độ trần, thông thủy, phương án đi tuyến MEP và đôi khi ảnh hưởng cả vị trí cọc, cốt nền hoặc cao độ tầng hầm.
Kiến trúc quyết định layout, công năng, thông thủy và trải nghiệm cư dân. Kết cấu quyết định hệ cột, dầm, sàn, lõi và ảnh hưởng trực tiếp đến không gian sử dụng. MEP quyết định toàn bộ hệ thống vận hành: điện, nước, PCCC, HVAC, thoát nước.
Ba bộ môn này không thể làm việc độc lập rồi ghép lại ở cuối quy trình. Khi kiến trúc đi quá xa mà kết cấu và MEP chưa vào, phương án kiến trúc rất dễ phải điều chỉnh ở bước sau. Khi MEP thiết kế riêng mà không nhìn thấy đủ mô hình kiến trúc – kết cấu, tuyến ống sẽ vướng dầm, hụt trần, thiếu không gian bảo trì.
Khi kết cấu thay đổi tiết diện hoặc cao độ dầm mà không đồng bộ sang MEP, thông thủy bị ảnh hưởng và tuyến kỹ thuật phải bố trí lại – kéo theo hồ sơ cần cập nhật nhiều vòng.
Thiết kế khu căn hộ cao tầng không đơn thuần chỉ là phép cộng cơ học của từng bộ môn, mà là sự giao thoa dữ liệu liên tục giữa ba hệ thống trong cùng một không gian – từ giai đoạn thiết kế cơ sở cho đến hồ sơ kỹ thuật thi công.
Quy Trình Thiết Kế Tốt Giúp Chủ Đầu Tư Kiểm Soát Rủi Ro Gì?
Chủ đầu tư thường không nhìn thấy rủi ro thiết kế cho đến khi nhà thầu thi công bắt đầu hỏi ngược lại quá nhiều, hồ sơ phải chỉnh sửa nhiều vòng, hoặc xuất hiện phát sinh ngoài hợp đồng.
Một bộ hồ sơ thiết kế tốt – đồng bộ giữa các bộ môn, đủ thông tin, ít xung đột nội tại – giúp rút ngắn thời gian thi công, giảm sai lệch khối lượng và giảm áp lực phối hợp đổ lên vai nhà thầu.
Những rủi ro phổ biến mà một quy trình thiết kế tốt có thể kiểm soát sớm hơn:
Song Anh không tiếp cận thiết kế khu căn hộ cao tầng theo từng bộ môn riêng lẻ. Kiến trúc – Kết cấu – MEP được phối hợp cùng nhau từ giai đoạn thiết kế cơ sở – không phải ghép lại ở cuối quy trình.
Khi cả ba bộ môn cùng làm việc trong một hệ quy chiếu thống nhất, chủ đầu tư có thể nhìn thấy sớm hơn những rủi ro vốn thường chỉ lộ ra ở giai đoạn thi công. Và khi hồ sơ thiết kế đủ rõ, đủ đồng bộ, nhà thầu có thể triển khai thi công với ít vấn đề phát sinh hơn đáng kể.
Thiết kế khu căn hộ cao tầng ứng dụng BIM chính là giải pháp tối ưu công năng lẫn chi phí cho dự án.
Triển khai BIM không phải là dùng công nghệ hay phần mềm tiên tiến hơn mà BIM chính là quy trình làm việc giúp các bộ môn có được “tiếng nói chung” trong cùng một mô hình dữ liệu, từ đó sẽ giúp hạn chế đáng kể những vấn đề phát sinh trong thi công thực tế.
