Tư Vấn Thiết Kế Dự Án Chung Cư Cao Tầng Sao Cho Khả Thi?

Tư vấn thiết kế dự án chung cư cao tầng không chỉ dừng ở một phương án đẹp. Điều quan trọng hơn là phương án đó có thể triển khai được, kiểm soát được kỹ thuật, chi phí và hạn chế rủi ro khi bước ra công trường.

Trong các công trình cao tầng, nhiều vấn đề không xuất hiện ở một bản vẽ riêng lẻ mà nằm ở điểm giao nhau giữa kiến trúc, kết cấu, MEP, cao độ, thông thủy và khả năng thi công thực tế.

Tư Vấn Thiết Kế Chung Cư Cao Tầng Là Gì Trong Thực Tế?

Nhiều người nghe cụm "tư vấn thiết kế" và nghĩ ngay đến phối cảnh đẹp hay mặt bằng căn hộ. Trên thực tế, đây chỉ là phần hiển thị bề mặt của một quy trình phức tạp hơn nhiều.

Tư vấn thiết kế dự án chung cư cao tầng là quá trình xây dựng phương án từ ý tưởng ban đầu đến một bộ hồ sơ hoàn chỉnh – trong đó kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật cơ điện (MEPF) phải được thiết kế đồng thời, kiểm tra lẫn nhau và đảm bảo thi công được trên thực tế.

Một bộ hồ sơ thiết kế chỉ hoàn thiện về kiến trúc, nhưng chưa được kiểm tra với kết cấu và MEPF, không phải là một bộ hồ sơ khả thi. Đó là một bộ hồ sơ đẹp – nhưng có thể gây phát sinh lớn khi thi công.

Mục tiêu của quá trình tư vấn thiết kế không chỉ là đáp ứng quy định, mà còn phải đảm bảo phương án vừa đúng pháp lý, vừa đúng kỹ thuật, vừa triển khai được ngoài công trường với chi phí kiểm soát được.

Vì Sao Tính Khả Thi Phải Được Xét Từ Giai Đoạn Thiết Kế Cơ Sở?

Nhà cao tầng có một đặc điểm mà nhà thấp tầng không có: nhiều hệ thống kỹ thuật cùng tồn tại trong một không gian chật hẹp. Ống gió điều hòa, ống nước PCCC, máng cáp điện, ống cấp thoát nước – tất cả phải đi qua cùng một tầng hầm, cùng hành lang, cùng phòng kỹ thuật, cùng một khoảng trần kỹ thuật.

Khi các hệ thống này không được phối hợp từ sớm, câu hỏi "trần đi đâu, ống đi đâu, dầm ở đâu" sẽ chỉ có lời giải khi công trình đang thi công – lúc đó chi phí điều chỉnh không còn nhỏ nữa.

Một phương án thiết kế khả thi cần cân bằng đồng thời các yếu tố sau:

• Công năng căn hộ, tiện ích chung và giao thông đứng phù hợp với quy mô dự án
• Thẩm mỹ và giá trị thương mại để đáp ứng kỳ vọng của người mua và nhà đầu tư
• Kết cấu an toàn, hợp lý về tiết diện và sơ đồ chịu lực
• MEPF có đủ không gian triển khai mà không vướng kết cấu hoặc trần kiến trúc
• Thông thủy và cao độ đạt yêu cầu ở tầng hầm, hành lang và phòng kỹ thuật
• Chi phí đầu tư và vận hành nằm trong tầm kiểm soát của chủ đầu tư

Không có yếu tố nào trong số này có thể được xét riêng lẻ. Đó là lý do vì sao việc combine ba bộ môn – kiến trúc, kết cấu, MEPF ngay từ giai đoạn thiết kế cơ sở là điều kiện tiên quyết, không phải tùy chọn.

Những Rủi Ro Thực Tế Khi Các Bộ Môn Không Được Phối Hợp Sớm

Phần lớn các phát sinh ngoài công trường không đến từ một bản vẽ sai. Chúng đến từ chỗ mà kiến trúc đúng, kết cấu đúng, MEP cũng đúng – nhưng ba bản vẽ đặt chồng lên nhau thì vướng nhau.

Có ba nhóm xung đột thường gặp nhất trong dự án chung cư cao tầng:

• MEP xung đột với hệ kết cấu: ống gió, ống nước, PCCC bị vướng dầm, sàn, cột. Xử lý bằng cách đục xuyên kết cấu thì phải gia cường, đổi tuyến thì tốn chi phí thiết kế lại.
• MEP xung đột với trần kiến trúc: khoảng thông thủy dưới trần kỹ thuật không đủ cho yêu cầu của hệ thống thiết bị. Tầng hầm và hành lang là hai khu vực hay gặp nhất vì nhiều tuyến kỹ thuật phải hội tụ tại đây.
• Hoàn thiện kiến trúc xung đột với kết cấu: cao độ, cửa, vách kính, phòng kỹ thuật không khớp với tiết diện thực tế của dầm hoặc cột.

Ví dụ điển hình: Khi thiết kế tầng hầm, các tuyến MEP từ các tầng trên phải gom về và đi xuống. Nếu cao độ phòng kỹ thuật không được tính đến ngay từ đầu, chỉ cần một máy có chiều cao lớn hơn dự kiến là phải thay đổi phương án thiết bị, đổi nhà cung cấp và điều chỉnh lại toàn bộ tuyến kỹ thuật liên quan.

Phát hiện xung đột ở giai đoạn thiết kế thì chỉnh trên mô hình. Phát hiện ở giai đoạn thi công thì phá, đổ, xây lại.

BIM Giúp Thiết Kế Chung Cư Cao Tầng Khả Thi Hơn Như Thế Nào?

Building Information Modelling - BIM không phải là mô hình 3D đẹp để trình bày. Tại Song Anh, BIM được xem như một “hệ sinh thái” quản lý dữ liệu thiết kế, hỗ trợ các bộ môn phối hợp trên cùng một hệ thông tin.

Revit là công cụ chính để dựng mô hình và triển khai thông tin. Navisworks hỗ trợ kiểm tra xung đột giữa các bộ môn. ETABS và SAFE phục vụ phân tích kết cấu. Tuy nhiên, giá trị không nằm ở phần mềm – nó nằm ở cách đội ngũ phối hợp, kiểm tra, xử lý và đưa dữ liệu về một hồ sơ thống nhất.

>>> Tìm hiểu thêm:Tư Vấn Thiết Kế Công Trình Cao Tầng Với BIM

Khi được triển khai đúng, BIM hỗ trợ:

• Kiểm soát xung đột giữa MEP, kết cấu và kiến trúc trước khi ra bản vẽ thi công
• Kiểm tra thông thủy, cao độ tầng hầm, hành lang và phòng kỹ thuật từ sớm
• Quản lý lỗ mở, shaft, sleeve – chốt phương án từ giai đoạn thiết kế cơ sở
• Đồng bộ mặt bằng, mặt cắt, chi tiết từ một mô hình duy nhất
• Hỗ trợ bóc tách khối lượng từ mô hình với độ tin cậy phụ thuộc vào chất lượng model và checklist kỹ thuật
• Giảm rủi ro phải sửa hồ sơ khi bước sang giai đoạn thi công

Ứng dụng Revit trong thiết kế không đồng nghĩa với việc đã triển khai BIM. Ứng dụng BIM là quy trình làm việc tổng thể giữa các bộ môn. Còn Autodesk Revit chỉ là một trong số những công cụ phục vụ trong quy trình đó.

Song Anh kiểm soát mô hình theo từng giai đoạn, từ LOD 200–250 ở thiết kế cơ sở, LOD 300 ở thiết kế kỹ thuật, đến LOD 350 và cao hơn ở các mức LOD 400-450 tùy theo yêu cầu của công trình và chủ đầu tư. 

Một Hồ Sơ Thiết Kế Đạt Chuẩn Cần Giúp Chủ Đầu Tư Kiểm Soát Điều Gì?

Hồ sơ thiết kế không chỉ để xin phép xây dựng hay giao cho nhà thầu thi công. Một bộ hồ sơ tốt là công cụ quản lý dự án – nó giúp chủ đầu tư kiểm soát công năng, kỹ thuật, chi phí và rủi ro thay đổi trong suốt quá trình triển khai.

Cụ thể, một hồ sơ tư vấn thiết kế chất lượng cần giúp chủ đầu tư:

• Hiểu rõ phương án trước khi triển khai, không phải đến khi thi công mới phát sinh vấn đề kỹ thuật
• Phối hợp đồng bộ các bộ môn thiết kế kiến trúc, kết cấu, MEPF, cảnh quan, nội thất, hạ tầng kỹ thuật
• Kiểm soát khối lượng và chi phí tốt hơn nhờ dữ liệu từ mô hình thay vì ước tính từ bản vẽ 2D
• Hạn chế phát sinh do bản vẽ thiếu đồng bộ hoặc không được phối hợp kỹ giữa các bộ môn
• Đảm bảo khả năng triển khai thi công thực tế ngoài công trường

Tất cả các hệ thống kết cấu ngầm, hệ thống kỹ thuật, cao độ sàn – những thứ không thể điều chỉnh sau khi xây xong mà cần phải được quyết định đúng ngay từ hồ sơ thiết kế. Đó là nơi mà thiết kế tốt tạo ra giá trị thực sự, không chỉ là bề mặt thẩm mỹ.

Song Anh Tư Vấn Thiết Kế Dự Án Chung Cư Cao Tầng Theo Hướng Nào?

Với Song Anh - tư vấn thiết kế dự án chung cư cao tầng không chỉ là hoàn thiện một bộ bản vẽ. Trọng tâm nằm ở việc giúp chủ đầu tư kiểm soát phương án từ sớm, nhìn thấy trước các rủi ro kỹ thuật và có một hồ sơ đủ rõ để triển khai ngoài thực tế.

Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng Song Anh tự hào là đơn vị tiên phong ứng dụng công nghệ BIM trong thiết kế dự án cao tầng nhằm combine ba bộ môn trên cùng một hệ dữ liệu, hỗ trợ chủ đầu tư kiểm soát, quản lý dự án tối ưu về chi phí lẫn công năng.

Tuy nhiên, giá trị không nằm ở phần mềm, mà nằm ở cách đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư phối hợp, đánh giá và xử lý dữ liệu thành hồ sơ có thể thi công. Từ concept, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật đến bản vẽ thi công, dự toán và hồ sơ hoàn chỉnh, Song Anh đồng hành cùng chủ đầu tư từ bản vẽ sơ khai đến hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh.

Đây chính là nền tảng giúp dự án chung cư cao tầng đi xa hơn một phương án đẹp: rõ ràng hơn, đồng bộ hơn và khả thi hơn khi đưa ra công trường.

—————————————— 

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)

Toà nhà Gia Định - 566 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, (Thủ Đức) TP.HCM

Hotline: 0962 860 220

Email: songanh.cm1@gmail.com

Website: sa-corp.vn