Value Engineering trong xây dựng là quy trình phân tích chức năng bài bản, nhằm bảo đảm đúng những công năng công trình cần với tổng mức chi phí đầu tư và vận hành kinh tế nhất. Ranh giới giữa nó và việc cắt giảm chi phí nằm ở cách tiếp cận, và chủ đầu tư có thể nhận diện ngay trên bàn họp.
Để đánh giá một phương án có đáng duyệt hay không, người làm dự án cần làm rõ năm câu hỏi then chốt: làm ở giai đoạn nào thì còn kịp, ai phải ngồi trong phòng, soi hạng mục nào trước, đề xuất nào tiềm ẩn rủi ro, và khoản tiết kiệm thuộc về ai.
Value Engineering thực chất là quy trình phân tích chức năng của công trình để tìm cách đáp ứng trọn vẹn các chức năng đó bằng nguồn lực hợp lý hơn.
Ranh giới giữa phương pháp này và việc cắt giảm chi phí nằm ngay ở điểm xuất phát tư duy: một bên bắt đầu từ câu hỏi hạng mục này đang gánh nhiệm vụ gì, bên còn lại nhìn chăm chăm vào bảng đơn giá và con số cần ép xuống.
Điểm tựa của cách hiểu đó là công thức do SAVE International, tổ chức ban hành chuẩn quốc tế cho phương pháp giá trị, đúc kết: giá trị bằng mức độ thực hiện chức năng chia cho nguồn lực bỏ ra.
Giá trị là một tỷ số, nên người làm kỹ thuật có thể nâng giá trị theo nhiều hướng chứ không chỉ bằng mỗi cách ghìm mẫu số chi phí.
Trong một phiên Value Engineering thực thụ, chức năng được mô tả bằng cặp động từ và danh từ đo đếm được, rồi phân định rành mạch thành chức năng cơ bản và chức năng thứ cấp. Chức năng cơ bản là lý do hạng mục tồn tại nên bắt buộc phải giữ nguyên.
Hệ vách kính mặt đứng vừa che mưa nắng, vừa kiểm soát nhiệt truyền vào nhà, vừa tạo diện mạo cho tòa nhà. Bỏ lớp phủ cách nhiệt để lấy chênh lệch đơn giá là xâm phạm chức năng cơ bản thứ hai, và phần chênh ấy sẽ quay lại trong hóa đơn tiền điện của cư dân.
Nếu chỉ chỉnh nhịp chia đố kính để bớt khung nhôm dị hình thì mới là chạm vào chức năng thứ ba. 3 tiêu chí trong bảng dưới đây đủ để tách hai việc này ngay khi đọc tờ trình:
| Tiêu chí | Value Engineering | Cắt giảm chi phí |
|---|---|---|
| Điểm xuất phát | Hạng mục đang làm chức năng gì, còn cách nào khác làm chức năng đó | Con số cần hạ và danh mục có đơn giá cao nhất |
| Thứ được phép đổi | Chức năng thứ cấp và cách thực hiện, chức năng cơ bản giữ nguyên | Chủng loại, quy cách, khối lượng, bất kể chúng gánh chức năng nào |
| Thước đo kết quả | Tổng chi phí vòng đời, tính cả vận hành và thay thế | Giá trị hợp đồng tại thời điểm ký |
Cả 3 tiêu chí nêu trên đều quy về một câu hỏi chủ đầu tư nên đặt ra trước khi nhìn tới con số: bên đề xuất đã phân tích chức năng của hạng mục ra chưa, hay nhảy thẳng vào vật liệu thay thế.
Thiếu phần phân loại công năng ấy thì đây không phải Value Engineering mà chỉ là một đề nghị giảm giá thuần túy, và gọi đúng tên sẽ giúp người quyết định dễ xử lý hơn. Câu hỏi kế tiếp gắn chặt với thời điểm tờ trình xuất hiện.
Khoảng thời gian còn kịp cho Value Engineering mở ra sau thiết kế cơ sở và phải khép lại trước lúc hồ sơ triển khai được chốt để trình thẩm định.
Vượt qua cột mốc đó, dư địa tiết kiệm thực tế sẽ thu hẹp rất nhanh, trong khi chi phí sửa đổi hồ sơ lại đội lên, và tới lúc ra công trường thì khoản tiền bỏ ra khắc phục sẽ vượt xa số tiền bớt được.
Cơ chế đằng sau khá rõ ràng: mỗi bước thiết kế sẽ khóa chặt một nhóm quyết định, và nhóm khóa sớm nhất cũng là nhóm đắt nhất. Lưới cột, cao độ tầng, hệ kết cấu chính và hướng tuyến các trục kỹ thuật đều chốt từ thiết kế cơ sở.
Khi hồ sơ đã đi vào bản vẽ thi công, đụng vào một quyết định gốc là kéo theo sự xáo trộn của cả ba bộ môn, cộng thêm việc hiệu chỉnh dự toán và nộp hồ sơ xin duyệt lại.
Chuỗi phát sinh đó thường nuốt trọn khoản tiết kiệm mà tờ trình hứa hẹn, nên công tác quản lý thay đổi thiết kế luôn phải gắn với mốc thời gian chứ không chỉ nhìn vào thủ tục giấy tờ.
Nguyên lý này có điểm tựa vững vàng từ quy định pháp lý quốc tế thay vì những con số ước lượng truyền tai.
Quy định tại 23 CFR Part 627 yêu cầu phân tích phải hoàn tất trước khi kết thúc thiết kế cuối cùng, và mọi khuyến nghị được duyệt phải thể hiện đủ trong bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật, dự toán trước khi dự án phát lệnh khởi công.
Điều đáng chú ý không nằm ở ngưỡng quy mô, mà ở vị trí luật định cho công việc này: nơi phân tích giá trị đã thành nghĩa vụ pháp lý, nó được xử lý dứt điểm trên bàn thiết kế chứ không đẩy ra công trường.
Chiếu theo tiến trình hồ sơ tại Việt Nam, đó là khoảng thời gian giữa ngày thiết kế cơ sở được duyệt và ngày hồ sơ triển khai đóng tập trình thẩm định.
Một đề xuất Value Engineering xuất hiện sau mốc ấy, lúc cọc đã ép và tầng hầm đang đào, nên được nhìn nhận như một cuộc đàm phán thay đổi hợp đồng.
Theo chuẩn phương pháp giá trị của SAVE International, một nghiên cứu Value Engineering đi qua 6 bước bắt buộc theo đúng thứ tự chặt chẽ.
6 bước ấy nằm giữa một giai đoạn chuẩn bị dữ liệu kỹ lưỡng trước phiên và giai đoạn theo dõi thực thi sau phiên, nên khối lượng công việc thực tế không chỉ dừng lại trong mấy ngày họp bàn.
Dưới góc nhìn của người quản lý dự án, ba bước đầu là làm rõ toàn bộ dữ liệu dự án và thống nhất mục tiêu cần cải thiện, phân tích sâu các tầng chức năng, rồi phát ý tưởng thay thế.
Ba bước sau là sàng lọc tính khả thi, phát triển các phương án triển vọng tới mức đủ chi tiết để cấp có thẩm quyền ra quyết định, và thuyết minh bảo vệ kèm căn cứ.
Nhóm làm việc không được nhảy cóc, nhưng được phép quay lại bước trước khi xuất hiện dữ liệu mới. Bước phân tích chức năng chính là linh hồn của quy trình; bỏ qua nó thì buổi làm việc chỉ còn là một cuộc bàn thảo chắp vá về vật liệu giá rẻ.
Chất lượng đầu ra của một phiên Value Engineering phụ thuộc vào hai điều kiện mà chủ đầu tư có thể kiểm soát ngay trong hợp đồng tư vấn. Thứ nhất, tổ công tác phải liên ngành, có mặt kiến trúc, kết cấu, cơ điện MEP, kỹ sư lập dự toán và cả đơn vị sẽ quản lý vận hành tòa nhà.
Vắng bóng người vận hành là bỏ quên tiếng nói đại diện cho giai đoạn khai thác dài nhất của cả công trình.
Thứ hai, người điều phối phiên nên đứng độc lập với nhóm thiết kế chủ trì ban đầu, và chuẩn mực quốc tế đặt hẳn yêu cầu chứng chỉ hành nghề cho vị trí này.
Đội ngũ đã trực tiếp vẽ ra phương án thường rất khó tự phản biện chính mình, không phải vì thiếu năng lực mà vì họ đã cân nhắc các lựa chọn đó và đã chốt quan điểm từ trước.
Trong các dự án công trình cao tầng quy mô lớn tại Việt Nam, vai trò điều phối khách quan ấy thường do đơn vị tổng thầu thiết kế có năng lực phối hợp đa bộ môn như Song Anh hoặc đơn vị thẩm tra độc lập đảm nhiệm.
Ba nhóm hạng mục nên đưa vào phạm vi Value Engineering trước tiên là phần ngầm cùng hệ kết cấu chịu lực, giải pháp cao độ tầng, và nhóm kỹ thuật quyết định chi phí vận hành.
Điểm chung của chúng là lặp lại qua nhiều tầng hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích thương phẩm, nên mỗi quyết định tối ưu dù nhỏ đều nhân lên hàng chục lần theo cả chiều tích cực lẫn tiêu cực. Đó là lý do Value Engineering đặc biệt phát huy tác dụng ở các công trình cao tầng.
Phần ngầm và hệ kết cấu mang lại con số tiết kiệm tuyệt đối lớn nhất. Đây là nơi hội tụ các quyết định kỹ thuật đắt đỏ nhất của tòa tháp: chủng loại và chiều sâu ép cọc, giải pháp tường vây, và quan trọng nhất là số tầng hầm.
Giảm bớt một tầng hầm là giảm trọn vẹn khối lượng đào đất, chống thấm, thông gió và hệ cơ điện đi kèm; vì vậy, đây thường là đề xuất Value Engineering có giá trị lớn nhất mà cũng khó quyết nhất do vướng chỉ tiêu chỗ đỗ xe quy hoạch.
Lên phần thân, việc tối ưu tiết diện dầm sàn hay vị trí vách cứng sẽ nhân hiệu quả theo toàn bộ chiều cao công trình. Đổi lại, nhóm kết cấu chạm ngưỡng an toàn rất nhanh, đòi hỏi mọi phương án thay thế đều phải kiểm chứng cẩn trọng bằng tính toán.
Cao độ tầng là điểm giao cắt giữa hệ dầm kết cấu, trần hoàn thiện và các tuyến đường ống cơ điện MEP.
Hạ được chiều cao tầng thô mà vẫn giữ chuẩn chiều cao thông thủy đã cam kết với khách hàng, dự án sẽ tiết kiệm đồng thời diện tích tường kính bao che, chiều dài cột và chiều cao tổng thể công trình.
Các ràng buộc khắt khe về khoảng cách thoát nạn và chỉ giới chiều cao quy hoạch bắt buộc phải kiểm tra trước, vì đây là những ranh giới pháp lý không thể nhân nhượng.
Nhóm thứ ba quyết định túi tiền của ban quản lý sau ngày bàn giao. Việc lựa chọn công nghệ điều hòa, cách bố trí trục kỹ thuật và mức công suất dự phòng của hệ thống cơ điện cao tầng sẽ định đoạt hóa đơn năng lượng suốt hàng chục năm.
Lớp vỏ bao che cũng vậy: tỷ lệ kính trên tường đặc vừa quyết định chi phí vật tư ban đầu, vừa trực tiếp duy trì phụ tải lạnh liên tục. Đây chính là khu vực mà chi phí đầu tư ban đầu và chi phí vận hành thường xuyên có xu hướng đi ngược chiều nhau.
Không nhóm nào trong ba nhóm trên có thể đánh giá tách biệt trên bản vẽ của riêng một bộ môn. Phương án hạ cao độ dầm chỉ có ý nghĩa khi nhìn cùng lúc với tuyến ống gió và trần hoàn thiện; do đó, phương án Value Engineering bắt buộc phải đối chiếu trên hồ sơ phối hợp, tối ưu nhất là trên mô hình BIM dùng chung.
Với vai trò tổng thầu thiết kế, Song Anh đưa các phương án lên cùng một mô hình số trước khi chủ đầu tư duyệt, giúp mọi xung đột lộ diện ngay trên bàn làm việc thay vì phát sinh ngoài công trường.
Ba dấu hiệu cho thấy một đề xuất kỹ thuật cần bị từ chối là khoản tiết kiệm thực chất chỉ đổi chỗ sang giai đoạn vận hành, giải pháp đụng vào phần hồ sơ an toàn đã được thẩm định, và phần rủi ro kỹ thuật bị âm thầm đẩy về phía chủ đầu tư.
Cả ba dấu hiệu này đều có thể nhận biết rõ ràng ngay trong tờ trình nếu ban quản lý soi xét kỹ, không cần chờ tới lúc thi công mới phát hiện.
Dấu hiệu thứ nhất sẽ lộ ra chỉ bằng một câu hỏi chất vấn. Một khoản tiết kiệm chỉ có thực khi nó vẫn còn dương sau khi đã cộng dồn chi phí thay thế, bảo trì và mức chênh lệch tiêu hao năng lượng trong suốt thời gian khai thác công trình.
Vì thế, tờ trình đề xuất cần đính kèm bảng so sánh trên cùng một chu kỳ thay thế của thiết bị, do kỹ sư dự toán và đơn vị vận hành cùng ký xác nhận.
Thiết bị có chi phí thấp hơn nhưng tuổi thọ ngắn và phải thay mới sớm không phải là tiết kiệm; đó thực chất là một khoản trả góp vô lý mà cư dân hoặc khách thuê sẽ phải gánh thay chủ đầu tư qua phí quản lý.
Dấu hiệu thứ hai gây thiệt hại nặng nhất vì kéo theo ách tắc thủ tục pháp lý. Khoản 4 Điều 6 Nghị định 105/2025/NĐ-CP nêu đích danh những tình huống điều chỉnh thiết kế buộc phải thẩm định lại về an toàn phòng cháy chữa cháy.
Trong đó gồm có việc thay đổi vị trí hoặc diện tích xây dựng làm giảm khoảng cách phòng cháy chữa cháy tới các đối tượng khác, việc thu hẹp đường và bãi đỗ phục vụ chữa cháy làm suy giảm khả năng tiếp cận của xe chữa cháy cơ giới, và việc làm giảm bậc chịu lửa của nhà, công trình hoặc khoang cháy.
Danh sách ấy trùng khớp đáng ngại với những hạng mục mà các đề xuất cắt giảm chi phí hay nhắm tới trước tiên.
Điểm tựa giúp cân bằng là quy định phòng cháy chữa cháy hiện hành chỉ yêu cầu xem xét lại trong phạm vi phần điều chỉnh, nên đây là hóa đơn về thời gian chờ đợi chứ không bắt buộc làm lại hồ sơ từ đầu.
Dù vậy, hóa đơn thời gian ấy hầu như không bao giờ được bên đề xuất tính vào bảng so sánh hiệu quả. Nó cần được bổ sung sòng phẳng, đi kèm chi phí thuê tư vấn thẩm tra hồ sơ thiết kế cho các cấu phần thay đổi.
Dấu hiệu thứ ba khó nhận ra nhất vì nó nằm ở phần không ai chịu viết ra giấy. Khi một phương án Value Engineering được chấp thuận, ranh giới trách nhiệm kỹ thuật sẽ dịch chuyển, và nếu hợp đồng không quy định chặt chẽ thì rủi ro thường đổ dồn về phía chủ đầu tư.
Có ba câu hỏi cốt lõi cần làm rõ trước khi ký: đơn vị nào bảo hành cho giải pháp thay thế, ai chịu trách nhiệm nếu công trình vận hành không đạt thông số đã cam kết, và bên đề xuất có sẵn sàng ký vào cam kết đó hay không.
Khoản ngân sách dôi dư từ Value Engineering thuộc về bên nào hoàn toàn do hợp đồng kinh tế quy định.
Nghe qua tưởng chừng hiển nhiên, nhưng phần lớn những cuộc tranh cãi quyền lợi sau này lại phát sinh từ chính chỗ này, bởi nhiều hợp đồng xây dựng không hề có lấy một dòng đề cập tới cơ chế phân chia.
Mẫu hợp đồng FIDIC là minh chứng rõ nhất cho sự chuyển dịch này. Điều khoản 13.2 của bản Red Book năm 1999 cho nhà thầu hưởng một nửa phần chênh giữa mức giảm giá trị hợp đồng và mức giảm giá trị công trình đối với chủ đầu tư, tức áp dụng công thức chia tự động.
Bản năm 2017 đã bỏ công thức cứng đó, để Điều kiện riêng của từng hợp đồng xác lập, còn Nhà tư vấn chỉ có nghĩa vụ xem xét. Áp dụng mẫu mới mà không viết thêm điều khoản phân chia thì nhà thầu gần như không còn lý do kinh tế để mang sáng kiến ra bàn.
Việt Nam hiện chưa có khung pháp lý chung bắt buộc cho việc này. Cơ chế thưởng hợp đồng tại Nghị định 15/2023/NĐ-CP vốn chỉ là quy định thí điểm cho các gói thầu xây lắp giao thông thuộc chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội, do đó không điều chỉnh các công trình dân dụng vốn tư nhân.
Với các dự án cao tầng thông thường, năm nội dung then chốt sau cần được thể hiện rõ ràng trong điều khoản thỏa thuận Value Engineering của hợp đồng:
Dành ra vài giờ để thống nhất 5 điều khoản trên lúc soạn thảo hợp đồng sẽ đổi lại nhiều tháng không phải vướng vào tranh chấp khi phương án thay thế xuất hiện trên thực tế.
Thiếu đi những chế tài sòng phẳng đó, đề xuất tốt chỉ dừng ở mức khuyến khích thiện chí, còn các đề xuất cắt xén kém chất lượng lại luôn tìm được kẽ hở để lách qua.
Nhìn lại cả chặng đường triển khai, Value Engineering không phải là dịch vụ mua vội để chữa cháy khi tổng dự toán vượt trần ngân sách. Đó là thói quen biết hỏi lại chức năng của từng hạng mục khi hồ sơ còn nằm phẳng trên bàn, vào thời điểm mà mọi sự điều chỉnh đều có chi phí rẻ nhất.
Thói quen ấy chỉ hình thành khi các kỹ sư kiến trúc, kết cấu và cơ điện cùng phối hợp đồng bộ với bộ môn lập dự toán từ sớm và đó chính là phần việc mà đơn vị tư vấn thiết kế có khả năng combine đa bộ môn như Song Anh đang triển khai.
Nếu dự án của chủ đầu tư đang ở giữa thiết kế cơ sở và ngày hoàn thiện hồ sơ trình thẩm định, đây đúng là lúc rà lại một lượt. Mỗi công trình là một niềm tin trao gửi, vì vậy khoản tiền tiết kiệm ý nghĩa nhất đối với chủ đầu tư luôn là khoản không phải trả lần thứ hai.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX - số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn
