Diện tích thông thủy là phần diện tích sử dụng thực bên trong căn hộ, nhưng con số bàn giao đôi khi nhỏ hơn kỳ vọng vì hai nhóm nguyên nhân tách biệt: cách đo theo luật và sai lệch giữa thiết kế với thi công.
Diện tích thông thủy là phần diện tích sử dụng thực của căn hộ, đo từ mép trong của các bức tường bao quanh.
Cách tính này gồm cả tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ và phần ban công, lô gia gắn liền, nhưng loại trừ tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ. Khái niệm quốc tế gần nhất là carpet area, tức phần sàn có thể trải thảm.
Nguyên tắc này được quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023, áp dụng cho nhà chung cư từ ngày 01/8/2024, và hướng dẫn chi tiết trong Thông tư 05/2024/TT-BXD, thay cho Thông tư 03/2014/TT-BXD đã hết hiệu lực.
Công thức xác định diện tích sử dụng căn hộ là (a × b) + (c × d) − (∑ ei + f), trong đó ei là diện tích sàn có cột và f là diện tích sàn có hộp kỹ thuật, tính cả tường bao hộp kỹ thuật, nằm bên trong căn hộ.
Vì công thức trừ đi phần cột và hộp kỹ thuật, diện tích thông thủy luôn nhỏ hơn diện tích tim tường của cùng một căn hộ. Đây là bản chất của cách đo theo luật, không phải phần diện tích bị nhà thầu cắt bớt như nhiều người mua lầm tưởng.
Phần chênh giữa hai cách tính thường vào khoảng 7-10% tùy số lượng cột và hộp kỹ thuật trên mặt bằng; với căn góc hoặc căn gánh nhiều cột chịu lực, mức chênh có thể cao hơn.
Ba thuật ngữ này thường bị dùng lẫn. Diện tích thông thủy chính là diện tích sử dụng căn hộ ghi trong hợp đồng mua bán và Giấy chứng nhận, đo từ mép trong tường. Diện tích tim tường, còn gọi là diện tích sàn xây dựng hay diện tích phủ bì, đo từ tim tường nên bao gồm cả tường bao, cột và hộp kỹ thuật, vì thế luôn lớn hơn.
Tổng giá bán căn hộ không đổi dù hợp đồng ghi theo cách nào, vì đơn giá mỗi mét vuông được điều chỉnh tương ứng. Nhưng diện tích thông thủy phản ánh đúng phần không gian chủ sở hữu thực sự dùng và là căn cứ tính phí quản lý vận hành. Hiểu rõ bản chất khái niệm rồi, điều khiến chủ đầu tư và người mua bận tâm hơn cả lại là con số đo được lúc bàn giao, chứ không phải con số trên hợp đồng.
Diện tích thông thủy thực tế bị hụt khi diện tích đo lúc bàn giao nhỏ hơn diện tích đã ghi trong hợp đồng. Khác với phần chênh thông thủy - tim tường vốn thuộc về cách tính, phần hụt này đến từ sai lệch tích lũy giữa hồ sơ thiết kế qua các giai đoạn và điều kiện thi công thực tế.
Dưới đây là 4 nhóm nguyên nhân gây hụt thông thủy thường gặp trong thực tế triển khai dự án:
Điểm chung của 4 nhóm này là chúng phát sinh trong khoảng cách giữa thiết kế sơ bộ và hồ sơ thi công.
Đó cũng là lý do phần hụt có thể kiểm soát được khi các bộ môn phối hợp và chốt dữ liệu đủ sớm; phần lớn các xung đột kỹ thuật gây rủi ro hụt thông thủy đều dồn về những vị trí chật như hộp gen và tuyến kỹ thuật trong căn hộ.
Với chủ đầu tư, mỗi mét vuông thông thủy bị hụt là một phần diện tích bán được biến mất; nhân với số lượng căn trong dự án thì mức ảnh hưởng đến doanh thu là rất lớn.
Nghiêm trọng hơn là rủi ro pháp lý khi bàn giao. Thông tư 05/2024/TT-BXD yêu cầu các bên ghi rõ diện tích sử dụng thực tế bàn giao và diện tích trong hợp đồng vào biên bản bàn giao hoặc phụ lục, và văn bản này là bộ phận không thể tách rời của hợp đồng.
Chênh lệch vượt biên độ đã thỏa thuận có thể dẫn đến bù trừ chi phí hoặc tranh chấp kéo dài.
Với người mua, phần hụt ảnh hưởng trực tiếp đến không gian sử dụng và cách bố trí nội thất, nhất là khi cột hoặc hộp kỹ thuật nhô vào phòng.
Diện tích sử dụng cũng là cơ sở tính phí quản lý vận hành hằng tháng theo Điều 151 Luật Nhà ở 2023, nên con số này còn tác động đến chi phí sở hữu lâu dài. Kiểm soát phần hụt vì thế là bài toán giá trị cho cả hai phía, không đơn thuần là chuyện minh bạch giấy tờ.
Phần hụt thông thủy được ngăn hiệu quả nhất ở giai đoạn thiết kế, khi mọi thay đổi còn nằm trên hồ sơ. Điều kiện cốt lõi là kiến trúc, kết cấu và cơ điện cùng làm việc trên một hệ dữ liệu thống nhất, thay vì ghép hồ sơ từng bộ môn ở cuối quy trình.
Vị trí và tiết diện cột, vách chịu lực cần được chốt sớm cùng bộ môn kết cấu, để mặt bằng kiến trúc phản ánh đúng phần diện tích còn lại cho không gian sử dụng.
Vị trí và kích thước hộp kỹ thuật phải được xác định đồng thời với phương án cơ điện, tránh phải mở rộng hộp gen sau khi mặt bằng đã phát hành. Toàn bộ các bộ môn dùng chung hệ tọa độ và cao độ để hồ sơ khớp với công trình thực tế.
Quy trình BIM hỗ trợ tốt cho mục tiêu này, vì diện tích sử dụng có thể được kiểm tra trực tiếp trên mô hình phối hợp trước khi phát hành bản vẽ thi công.
Dù vậy, phần mềm chỉ đo đạc và phát hiện sai lệch; quyết định cân bằng giữa an toàn kết cấu, không gian cơ điện và diện tích sử dụng vẫn thuộc về kỹ sư đa bộ môn có kinh nghiệm.
Một bước QA/QC hồ sơ trước khi phát hành sẽ rà lại các sai lệch có khả năng làm hụt diện tích sử dụng khi ra công trường.
Diện tích thông thủy bàn giao đúng với hợp đồng là kết quả của một bộ hồ sơ thiết kế được phối hợp chặt, chứ không phải thứ chỉnh sửa được khi đã thi công.
Khi kiến trúc, kết cấu và cơ điện làm việc rời rạc, các sai lệch về tiết diện cột, kích thước hộp kỹ thuật và tọa độ chỉ lộ ra lúc thi công, và khi đó phần diện tích đã mất rất khó lấy lại.
Đây cũng là cách Song Anh tổ chức thiết kế công trình cao tầng: kiến trúc, kết cấu và cơ điện cùng làm việc trên một hệ dữ liệu thống nhất theo quy trình triển khai BIM trong dự án cao tầng, với diện tích sử dụng được kiểm soát như một chỉ tiêu thiết kế ngay từ hồ sơ.
Thiết kế chính xác với sự phối hợp chặt chẽ của các bộ môn thiết kế ngay từ đầu dự án sẽ giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí, hạn chế rủi ro thi công, giảm phát sinh và giữ đúng phần diện tích bán được của dự án.
Có. Theo quy định hiện hành, diện tích thông thủy tính cả phần ban công và lô gia gắn liền với căn hộ. Ban công hoặc lô gia được tính toàn bộ diện tích sàn đến mép trong; trường hợp có phần tường chung thì tính từ mép trong của tường chung đó.
Tổng giá bán căn hộ không thay đổi dù hợp đồng ghi theo cách nào, vì đơn giá mỗi mét vuông được điều chỉnh tương ứng.
Diện tích thông thủy chỉ giúp minh bạch hơn phần không gian thực sử dụng và là căn cứ tính phí quản lý vận hành, nên hiện được dùng thống nhất trong các hợp đồng mua bán căn hộ.
Pháp luật không ấn định một ngưỡng chênh lệch cố định, mà yêu cầu ghi rõ diện tích thực tế bàn giao và diện tích hợp đồng vào biên bản bàn giao. Biên độ cho phép cùng cơ chế bù trừ thường do hợp đồng mua bán quy định, nên người mua cần đọc kỹ điều khoản này trước khi ký.
Không. Diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ bị trừ khỏi diện tích thông thủy theo công thức của Thông tư 05/2024/TT-BXD. Chúng vẫn hiện diện trong không gian căn hộ nhưng không được tính vào diện tích sử dụng ghi trên hợp đồng.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
.png)
Toà nhà Gia Định - 566 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, (Thủ Đức) TP.HCM
Hotline: 0962 860 220
.png)
Email: songanh.cm1@gmail.com
.png)
Website: sa-corp.vn
